目次

一、問題的提出

（一）案情簡介

（二）觀點論爭

（三）多數意見及裁判結果

二、學區房出賣人的學位保證義務及責任性質

（一）學位保證的約定義務面向：默示契約

（二）學位保證的法定義務面向：瑕疵擔保

（三）違反學位保證義務的責任形態

三、學區房學位占用減價的裁判規則

（一）減少價款系配套瑕疵擔保的特殊違約責任

（二）減少價款的時間標準和價格標準

（三）酌定減價金額的價值衡量與利益衡平

引言

在我國，住房不僅是居住權、生存權等基本權利的物理寄托，還附著戶籍及衍生的受教育、福利分配等無形資源，具有民生保障功能。這主要因為，住房交易與戶籍制度密切關聯，而戶籍不僅是國家對家庭和人口進行登記管理的行政手段，還是居民福利分配和公共資源配置的依據。在大部分城市，居民通常將戶口落在自己名下的住房，才能使子女獲得片內學校義務教育資格，這種獲得就學資格的權利群眾稱之為“學位”，附著學位的住房則被稱為“學區房”。學區房學位具有以下特點：一是附屬性，通常與戶口捆綁、附著于住房，不可脫離住房單獨轉讓；二是身份性，通常嚴格限定使用主體范圍，一般限于住房所有權人的直系后代；三是排他性，通常在一個完整義務教育周期內僅可由一位生源使用，一旦占用便在周期內排斥其他主體享有權利。

人民群眾對美好生活的向往必然包括對子女接受優良教育的期許，由于稀缺的學位資源附著于住房不可單獨轉讓，希望子女得到更佳教育機會的家長愿意通過購買學區房滿足需求，社會普遍存在學區房交易習慣。有研究指出，將基礎教育資源與住房產權掛鉤的制度安排，是城市居民偏好住房自有的重要原因。近年來部分房地產熱點城市出現了“以學區房等名義炒作房價”的不良風氣，在此畸形市場氛圍下學區房價格非理性上漲，二手房買賣中關于學區和學位的欺詐、占用、虛假宣傳糾紛多發，圍繞和聚焦學位權益展開的民事案件成為司法實踐的新課題。

一、問題的提出

出賣人無法給付附帶學位權益房屋所引發的民事訴訟中，多數買受人選擇主張解除合同以及違約金、定金責任，鮮見就學區房學位占用提起減價之訴。筆者于2021年6月8日以學區房+占用+學位為關鍵詞在中國裁判文書網進行檢索，共搜索到69篇文書，其中房屋買賣合同糾紛案件文書36篇。36篇文書中，原告主張解除合同的22篇；違約責任方面，原告主張違約金的21篇，主張定金罰則的15篇，主張賠償損失的4篇，未見主張其他責任類型的訴訟請求。2021年上半年，福建省廈門市思明區人民法院審結一起學區房學位占用減價之訴案，以該案為素材制作發布的公眾號文章引發熱議。

（一）

案情簡介

2020年4月，楊某甲（出售人）與楊某乙（買受人）就廈門市思明區公園南路某房屋簽訂房屋買賣合同，約定交易總價940萬元（71876.43元/㎡），出售人保證戶口不被占用。合同未約定學位事宜。2020年5月，楊某甲將其子戶口遷入該房屋并報名入讀片區內廈門市實驗小學玉屏校區。2020年9月，楊某甲將其子戶口遷出房屋。2020年9月，楊某乙起訴楊某甲，主張繼續履行合同過戶房屋、調減總價至860萬元（減價80萬元）、賠付違約金40萬元。該案審理中，法院委托鑒定機構對該房屋學位未占用與學位已占用兩種狀態下的差價進行評估，鑒定機構以“無法對學位價值進行準確量化”“市場上類似案例較少”為由不接受鑒定委托。

（二）

觀點論爭

針對該案召開的法官會議中，與會者圍繞學位保證義務性質、學位占用責任類型、減價金額如何認定等問題發表了見解。

1

關于學位保證義務的性質

觀點一：非合同義務。房屋買賣合同的標的是作為物理實體的房屋本身，學位不屬于交易標的，出賣人不負有學位保證義務。

觀點二：附隨義務。學位權益附帶于房屋，但其并不是交易標的本身，確保學位權益僅是房屋買賣的附隨義務。

觀點三：法定義務。若交易的是學區房，無論合同是否對學位進行約定，確保學位權益都是房屋買賣合同的主要義務。

觀點四：約定義務。合同未約定時，確保學位權益僅是出賣人的附隨義務；當合同專門約定時，確保學位權益便成為合同主要義務。

2

關于學位占用的責任類型

觀點一：普通違約責任。與常見債務不履行違約責任無異，可視具體情況適用民法典第五百八十三條、第五百八十五條、第五百八十七條，判令承擔違約損害賠償、違約金、定金責任。

觀點二：特殊違約責任。屬于瑕疵擔保責任，系獨立于債務不履行違約責任的特殊責任，適用民法典第五百八十二條規定。

觀點三：責任競合。民法典第六百一十七條“承認了一般違約責任與物的瑕疵擔保責任的競合”，應當允許原告選擇適用民法典第五百八十二條至第五百八十四條救濟權利。

3

關于減價金額的評判認定

與會法官一致認為應按照最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱買賣合同解釋）第17條規定計算減價金額，分歧在于如何確定實際交付的標的物亦即被占用學位房屋的市場價值，從而求取與符合約定的標的物亦即學位未占用房屋的合同價格之間的差額（實質為學位價值的認定）。實踐中法官普遍采用參考評估鑒定意見、相似成交實例等方法酌定學位占用房屋的市場價值，細微和隱性的差異在于，不同法官對待評估鑒定意見、相似成交實例的態度不同，有的傾向于直接參考采信，有的則傾向于基于特定理念和取向加以修正后再作參考。

（三）

多數意見及裁判結果

法官會議多數意見認為：學區房買賣中出賣人確保學位權益是合同主要義務；學位占用行為引發請求權競合，買受人可在瑕疵擔保責任及其他違約責任中擇一行使，法院視原告訴訟請求適用民法典第五百八十二條至第五百八十四條作出裁判。參考法官會議多數意見，法院作出判決認為，戶口和學位占用情況直接影響存量房市場交易價格。根據合同中戶口條款以及學區房交易習慣，認定當事人約定的交易標的為未占用學位的房屋，約定的交易價款為未占用學位狀態的價格。楊某甲遷入戶口并占用學位，根據當地招生政策房屋6年內不再附著學位權益，客觀上產生價值貶損。楊某甲無法交付并過戶符合約定權益內涵的房屋，應當承擔瑕疵履行責任，故對楊某乙的過戶和減價訴求予以支持。綜合考慮各種因素，酌情認定減價金額為成交總價的4%即37.6萬元。

一審宣判后，當事人均未上訴，判決發生法律效力后，雙方主動履行完畢。

二、學區房出賣人的學位保證義務及責任性質

學區房學位糾紛案件中，買受人對學位保證通常持法定義務立場，并據以提出訴訟請求；出賣人則常以非合同義務、附隨義務抗辯，意圖免除或減輕責任。

（一）

學位保證的約定義務面向：默示契約

學區房買賣中，合同對學位事宜明確約定時，出賣人負有保證義務當無疑義，然而合同未就學位進行約定時，當事人對交易標的是否包含學位權益或有爭議。未約定情形下對出賣人是否負有學位保證義務進行認定，本質上是合同解釋的過程，學理上宜堅持“以客觀主義為主，以主觀主義為輔”原則，并參照習慣和慣例填補合同漏洞。實定法上，根據民法典第六百一十六條，引致適用第五百一十條，按照合同相關條款或者交易習慣加以認定。經濟學研究表明，學區學位與房屋價格高度正相關，是房產溢價的重要因素。在住房交易市場，買受人愿意為帶學位房產支付更高對價，與之相應出賣人則以學位作為提高售價的砝碼，學位占用情況直接影響購房意愿和交易價格。換言之，學區房學位客觀上具有市場價值，能夠為貨幣價格所衡量。可見，學區房買賣標的不但包括作為物理實體的房屋，還包括附著其上的落戶資格以及由此衍生的子女就學機會（學位）等權益。學區房交易中出賣人負有學位保證義務，此為合同主義務的組成部分。若出賣人違反之，則買受人可依據民法典第五百八十三條、第五百八十五條、第五百八十七條主張違約損害賠償、違約金、定金等違約責任。

審判實務中，首先查明根據當地政策，落戶交易房屋是否為獲得片內義務教育學校就學權利的必要條件。若是，則認為交易房屋系學區房，交易行為屬于學區房買賣，交易標的包含學位權益具備可能性。其次，審查締約時房屋學位的占用狀態，并考察買受人對學位的主觀認識。若締約時學位未被占用，交易標的通常包含學位權益；反之，若交易前學位已占用且買受人知悉，那么交易標的通常不包含學位權益，除非出賣人隱瞞欺詐。再者，審查當事人是否就學位進行磋商、合同是否約定戶口遷出條款、買受人子女是否義務教育適齡兒童等關聯事實，若查證存在，進一步印證交易標的包含學位權益。

（二）

學位保證的法定義務面向：瑕疵擔保

市場經濟條件下，住房本質為商品和消費品，其質量優劣是其價格高低的決定因素。人們所關注的商品質量，是以商品具備滿足自身需求的特定功能為前提的。作為交易標的的商品，其質量內涵必須結合合同目的、依照通常交易觀念加以判定。若買賣標的的實際性能按照合同目的低于應有性能，甚至不能實現合同目的，則認為存在質量瑕疵。黨中央提出“房子是用來住的”，深刻揭示了住房的使用價值屬性。是否有利于子女接受便捷、優質的教育，自古以來就是人民群眾所關注的住房使用價值的重要方面，“孟母三遷”是為典型，學區房熱則是這種傳統的延續。學區房買受人期待一并受讓房屋附著的學位功能并為之支付對價，能夠正常使用學位實現就學權益是學區房質量的重要范疇和應有之義。

民法典第六百一十七條規定的“標的物不符合質量要求”，傳統上解釋為標的物在物理形態上存在缺陷，通常稱之為質量瑕疵、物的瑕疵。隨著經濟社會發展，標的物使用存在公法上的限制、標的物所有權受到限制等非物理缺陷亦被認為屬于標的物不符合質量要求范疇。學區房學位占用屬于后者，亦即非物理缺陷。應當指出，對商品質量缺陷區分物理形態與非物理形態，是專門針對物的瑕疵（質量瑕疵）所作的分類。而傳統民法學說中物的瑕疵與權利瑕疵是一組相對概念，此種二分法則是針對出賣人擔保義務整體而言的，實定法依據分別為民法典第六百一十七條（合同法第一百一十一條、第一百五十五條）與民法典第六百一十二條（合同法第一百五十條）。其中，物的瑕疵是指出賣人交付的標的物不符合質量要求，法律后果指向民法典第五百八十二條至第五百八十四條規定的、包括減價權在內的違約責任請求權；權利瑕疵通常指有第三人向買受人主張對標的物享有權利，法律后果指向民法典第六百一十四條規定的中止支付價款權利。學區房因學位占用而喪失入學功能，并非第三人向買受人主張對標的物享有權利所致，而是學位政策約束下標的物使用存在公法上的限制引起，故不符合權利瑕疵構成要件，而屬于物的瑕疵范疇。學位占用情形下，買受人依據民法典第六百一十二條主張權利瑕疵擔保義務似不妥當，而依據民法典第六百一十七條主張物的瑕疵擔保責任方才符合立法意旨。

（三）

違反學位保證義務的責任形態

關于質量瑕疵（物的瑕疵）擔保責任，一種觀點認為，“出賣人的物的瑕疵擔保責任在我國合同法上已經被統合進了違約責任，我國法奉行的是違約責任‘單軌制’，而不是違約責任與瑕疵擔保責任并存的‘雙軌制’”。

另一種觀點認為，“減少價款，若作為損害賠償的一種特殊形態，屬于違約責任的方式；若否，則非違約責任的方式，而是物的瑕疵擔保的方式”。

筆者贊同前者，即“單軌制”下的“統合論”觀點。物的瑕疵擔保責任由民法典第六百一十七條規定，該條文位列合同編第二分編典型合同第九章買賣合同項下，前半句規定行為模式系“出賣人交付的標的物不符合質量要求的”，后半句規定法律后果為“買受人可以依據本法第五百八十二條至第五百八十四條的規定請求承擔違約責任”。

該條文的體系安排表明，物的瑕疵擔保責任是違約責任之于買賣合同這一典型合同的特殊形態。關于法律后果，其未作出超出民法典合同編第一分編通則第八章違約責任所規定的諸違約責任形態的實體規定，而是通過規范內部引致的立法技術，將責任形態指向第五百八十二條至第五百八十四條。根據上下文義，第六百一十七條還將第五百八十二條所規定的減價、修理、重做等物的瑕疵擔保責任與第五百八十三條、第五百八十四條項下繼續履行、采取補救措施、賠償損失等典型違約責任并列，并統稱為“違約責任”。

可見，民法典對質量瑕疵的權利救濟提供了多元渠道，且不排除與違約金、定金等其他違約責任并用，甚至可能產生合同解除的法律效果。

綜上，從立法沿革及立法體系考察，合同法及民法典均確立減少價款作為違約責任類型，物的瑕疵擔保責任屬違約責任體系是我國合同法以降的民事立法慣例。“外在獨立化的買賣法上的減價制度，并不妨礙買賣法中的瑕疵擔保責任制度統合于債法總則中的一般給付障礙法”，“統合論”符合盧曼等社會系統論者所主張的“化簡”屬性要求。

具體到學區房交易，出賣人違反學位保證義務的，買受人可主張物的瑕疵擔保責任這一“違約責任之特則”，出賣人繼續履行、采取補救措施不足以彌補的，還應據實賠償損失；若合同另有約定，出賣人可能還須承擔違約金、定金責任。

三、學區房學位占用減價的裁判規則

“繼續履行+減少價款”是學位占用情形下學區房買受人的一種訴求選擇，有利于促使合同恢復等價有償、實現當事人利益平衡、保障交易安全和促進房屋流轉。爭議焦點和審判難點通常在于因學位占用減少價款的金額如何確定。

（一）

減少價款系配套瑕疵擔保的特殊違約責任

民法典第五百八十二條規定的減價制度普遍適用于各種類型的合同。學區房交易中，買受人接受學位占用事實且愿意繼續購買房屋的，顯然不適合同時主張修理、重作、更換，同時要求減少價款是理性的救濟選項。

減少價款立法濫觴于羅馬法上市政官創設的“減價訴權”，被后世大陸法系國家繼承，《聯合國國際貨物銷售合同公約》（CISG）《歐洲合同法原則》（PECL）均規定了減價制度，我國合同法和民法典予以吸納。減少價款對質量瑕疵所致損害的救濟功能在于，通過調整價款將脫離均衡狀態的合同關系重新調整到一個均衡位置，矯正給付與對待給付之間的等價關系，而作為矯正的結果，買受人無須將合同的特征性給付（買賣物）返還給出賣人。減價權屬于形成權抑或請求權，理論界長期存在爭議，例如韓世遠教授認為減價權為形成權。

但實定法上，2012年最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋[2012]8號）未以形成權特征的規范用語界定減價權，相關規定體現出請求權的規范構造特征。有學者據此進一步認為，在解釋論上應重視當事人合意以及司法機關介入對減少價款的作用，將減價權明確重構為變更合同請求權性質。民法典所規定的減價權繼受了上述觀點，從第五百八十二條的規范構造特點來看，減少價款本質為配套瑕疵擔保的特殊違約責任，減價權實為買受人向出賣人主張變更合同約定價款的請求權。

綜上，鑒于減價權以上特點，審判實務中學區房學位占用案件的以下要點值得關注：1.減少價款位列違約責任體系，屬請求權性質，權利行使不受除斥期間調整，而受訴訟時效規制。2.減少價款與違約損害賠償表征相似，但存在制度功能和法律適用差異，前者通過降低價款的方式恢復締約時的對價均衡狀態（等價關系），后者通過適用完全賠償原則使守約方獲得相當于合同得到完全履行時的全部利益。3.在合同另有約定且排除重復救濟的條件下，“繼續履行+減少價款”可與違約金、定金一并主張。4.買受人是否支付全部價款，不影響減價權行使。若出賣人對學位質量瑕疵進行有效補救，可對抗買受人的減價權。5.有學者將給付瑕疵導致債權人不僅履行利益受損而且固有利益也受損的情形稱為“加害瑕疵給付”。學位占用導致學區房買受人子女無法獲得就學權利，這一損害后果是否符合加害瑕疵給付責任要件存在爭議，對相關訴求應審慎對待。

（二）

減少價款的時間標準和價格標準

梳理我國關于減少價款計算方法的學術觀點及立法選擇，民法典及合同法均規定了減價責任，但未就如何計算減少價款金額進行規定，實踐中認識各異、標準不一。關于減價的時間標準，主要有以《聯合國國際貨物銷售合同公約》（CISG）為代表的交付時點說和以德國民法典為代表的締約時點說。

關于減價的價格標準，主要存在差額說和比例說兩種觀點，前者認為減價的價格計算以有瑕疵標的物的實際價值與無瑕疵標的物的賣價之間的差價為標準，后者認為應以瑕疵標的物的實際價值除以無瑕疵標的物的實際價值得出的比率再乘以標的物的合同價格之積為標準。

關于減價的計算方法，買賣合同解釋為確定減少價款金額提供了操作指引，其第17條規定：“標的物質量不符合約定，買受人依照民法典第五百八十二條的規定要求減少價款的，人民法院應予支持。當事人主張以符合約定的標的物和實際交付的標的物按交付時的市場價值計算差價的，人民法院應予支持。”根據司法解釋起草者的說明，該司法解釋在減少價款金額時間標準上采用交付時點說，在價格標準上采用差額說。

雖然學界對減價計算方法特別是價格標準仍存爭議，但審判實務理應遵循司法解釋的規定計算減價金額。亦即，學位占用情形下的購房價款減少，認定為房屋交付時學位未占用與學位已占用兩種狀態下的房屋市場差價。司法解釋未就標的物未交付情形下的計算時點作出明確規定，實踐中房屋尚未交付且買受人提起減價之訴的，建議按買受人起訴主張權利之日作為計算時點。

（三）

酌定減價金額的價值衡量與利益衡平

當案件處理需要獲取較為精確的不動產價值或價值變動信息時，出于“優先采用抽象的計算方法以及優先采用體現數學原則”考量，法院通常會啟動司法鑒定程序征求專業評估意見，學位占用減價金額的確定亦如是。由于學位占用對房屋市場價值影響并非不動產估價的常見業務類型，鑒定機構出于謹慎時有退鑒。然而法院不能拒絕裁判，即便鑒定機構退鑒，亦須依法酌情認定。

學區房過熱市場環境下，酌定減價金額面臨兩難：倘若遵循市場過熱現狀，通常酌減金額較高，易傳導、放大學位價值，甚至助長學區房炒作，與黨中央“房住不炒”定位以及打擊以學區房名義炒作房價的政策精神相悖。另一方面，倘若撇開市場行情酌定價格，則酌減金額可能偏低，誠信守約并付出真金白銀的買受人權利無法充分救濟，失信違約的出賣人反而因責任較輕而得利，這有悖于誠信、公平的民法基本原則以及社會主義核心價值觀。

法官酌情認定學位差價，應盡量克服認知局限，在調查取證、價值取向、表述形式等方面審慎斟酌，在此基礎上作出客觀公允的判斷。

在調查取證上，發揮主觀能動性，拓寬信息來源，掌握市場動態，中介人員的證言、網上公開的成交數據以及有影響力的專業媒體、論壇、公眾號文章等是獲取價格信息的常用渠道。

在價值取向上，注意把握“房住不炒”定位與誠信履約之間的衡平。對非理性的成交案例、從業人員的不合理價格認知、鼓吹學區房價格的消息等不可照單全收，不對學位價值過度渲染和拔高。同時，也要正視學區房交易習慣，避免無視或貶抑學位價值。如此，既充分救濟守約方，又有效懲戒違約方，并向社會傳遞反對學區房炒作的明確信號。

在表述形式上，建議采用占總價款百分比的相對值與絕對值相結合的方式，便于當事人一目了然地識別學位價值在房價中的占比，直觀感知價款減少的程度。筆者認為，在房地產交投活躍、住房價格較高、優質教育資源集中的熱點城市和熱點區域，此類案件可綜合考慮學位占用對買受人子女受教育權的影響程度，審慎參考評估鑒定意見、可比成交實例、網絡掛牌價格等，減價酌定在購房總價款的1%至5%區間為宜。

來源：人民司法雜志社