上海的城市更新，應從新天地寫起，外灘源、思南公館，一幢幢偉大過、光輝過的歷史建筑被時代改造，搖身變為盛放城市潮流生活的所在。

2018年，曾經代表年輕標簽的“90后”悉數成年，以超高層規模撐起上海國際化大都市底色的“90后”地標性建筑，也漸次步入城市更新周期——1991年竣工的原錦滄文華大酒店、1997年竣工的原太平洋百貨淮海店，一個個曾經的約會地標、潮流地標掩沒在圍擋之中。

在日新月異的城市破繭重生、蝶變之后，仍是一幅了不起的城市景象。

1990年代，城市之變

1996年，當羅瑞康（現任瑞安集團主席）在太平橋地塊上思考舊城改造的方案，位于南京路上的錦滄文華是當時上海最奢華的酒店之一，新鴻基地產進入上海后首個商業項目——位于淮海路上的中環廣場，還是一幢低矮的舊樓。

在境外旅游時，羅康瑞喜歡看當地的老建筑，發現許多游客和他一樣對老建筑抱有濃厚興趣，下定決心，要為上海保留一塊富有歷史特色的街區。于是，在市中心52公頃的土地上，石庫門的形制和老弄堂的肌理被保護與改造，令羅康瑞揚名立萬的新天地，為中國城市舊城改造開創了一個嶄新模式。

1990年代，上海正經歷開埠以來的重大變革——浦東開發，短短10年之間，陸家嘴從農田遍布的一片灘涂出落成“上海現代化建設的縮影”，東方明珠、金茂大廈，前赴后繼，刷新城市天際線。

就在羅瑞康在歷史街區中加固樓梯、改造水電、加裝地底光纖和空調系統的同時，1997年，同樣在太平橋地塊，太平洋百貨淮海店在淮海路上一座8層建筑中開業，翌年，太平洋數碼廣場一期亮相徐家匯商圈，兩個“太平洋”同時迎來人頭攢動的客流，前者身兼約會地標與時尚地標雙重身份，后者一度成為電腦組裝的代名詞。

那是90年代上海的一個縮影，時尚、數碼與國際品牌開始侵入普羅大眾的生活，代表城市形象的一座座高樓拔地而起，城市在十里洋場的歷史底色之上植入現代形制，高、大、上，大抵是當時的人們對現代化國際都會的理解與想象。

歷史車輪碾過的“90后”

2015年，太平洋數碼廣場二期拆除重建，太平洋數碼進入上海后的第一家店——太平洋數碼廣場一期也在同年9月進行內部調整與改造，其中，三層近3000平方米的商業空間整體轉租給教育培訓類產業。

一年之后，2016年底，“謝幕折扣”貼在太平洋百貨淮海店昔日熙來攘往的大理石門廳，“1997-2017，20年，滿滿的都是回憶”的招貼下，店員們一邊打包貨品一邊招呼顧客，12月31日，曾影響了一代人的時尚地標退出歷史舞臺。

90后建筑多是上一輪城市大刀闊斧開發的產物，而今，隨著建設用地不足、環境治理壓力、生活方式轉變等問題日趨嚴重，這些占據繁華地段曾代表現代化程度的“高樓大廈”成為城市更新的主力軍。1991年開業的錦滄文華大酒店、1999年開業的中環廣場，紛紛身陷改造的圍擋之中，前者被改造為寫字樓，后者為了順應商業市場的不斷變化，在不到20年的時間里也經歷兩輪大規模的改造。

作為商業策劃顧問，第一太平戴維斯曾參與中環廣場以及西亞賓館的改造項目，對兩者提供了針對性的改造策略建議。第一太平戴維斯上海策略顧問部董事朱鋒表示，中環廣場第一輪改造主要在于整體定位及租戶品牌調整，即向更符合當時市場的時尚潮流的方向改進；而在2013年西亞賓館改造項目中，則采用了原址重建這一徹底的方式，從理念、形態、功能等全方位顛覆過去。

西亞賓館主樓建于1995年，隨著美羅城等時尚地標的崛起，這個方盒子造型的三星級賓館與徐家匯的日漸繁華格格不入。2015年，上海市人民政府發布《上海市城市更新實施辦法》，規定如物業權利人能提供公共設施或公共空間，其用地性質、空間高度、建筑面積，都可在符合法規的前提下進行調整。

世博會法國館的設計者雅克?費爾葉擔綱，西亞賓館成為首批試點單位。朱鋒介紹：“新建建筑的1-5層采用開放式的鏤空設計，將城市公共空間釋放給居民，提供交通便利，并與城市景觀融為一體。考慮到徐家匯停車困難，3層、4層做成停車場，底層是與地面連為一體的開放式廣場，2層與未來徐家匯地區的連廊等高并相接，全部是公共空間。新建筑從31米‘長高’到了70米，建筑的外觀、功能，也有了翻天覆地的變化。產證面積跟原來一樣，10623平方米。”

朗詩集團董事長田明接受澎湃新聞采訪時曾表示，目前的城市更新主要集中在兩大方向，一種是功能上的改變，一種是綠色環保方面的提升。西亞賓館的更新涵蓋了以上兩大方面，考慮到徐家匯逐步降低過高的商業設施比例，西亞賓館的規劃更改后，將成為一座高級別寫字樓；同時，設計者大手筆地將新建建筑1-5層全部“綠色包裹”，建筑也通過了Leed金牌認證。

“00后”的躍躍欲試

當人們還在為“90后”地標建筑的暫時離場感慨，一大波年歲上尚未成年的“00后”已然加入城市更新行列。

2001年落成的香港新世界大廈是淮海路第一高樓，2010年為順應城市發展的時代潮流，業主方對大廈地下3層至地上6層裙房進行改建，圍繞K11品牌核心價值理念——“藝術、人文、自然”，為上海的商業建筑修繕工程樹立了典范。改造之后，K11商鋪租金增長了70% ，辦公樓租金亦增長 30%。

戴德梁行高級董事、中國區寫字樓部主管沈潔告訴澎湃新聞記者，城市更新一般包括四大基本目標：轉型升級，即對不符合城市規劃的相關功能進行調整；傳承與創新，針對歷史建筑和工業遺存等具有一定保存和再利用價值的物業，起到承前啟后的作用；增值可持續：通過更新和改造對于區域和樓宇價值進行全面的提升；宜居宜業，全面實現產城融合，重塑品質。

被稱為南京東路門面的上海世茂廣場（原百聯世茂國際廣場）位于百年繁華的南京東路步行街端口位置，距離2004年1期開業的13年后，2017年5月，這個上海市中心的地標建筑進行關門改造。據內部人士透露，改造后將以“劇院”為設計概念，打造具有時尚、先鋒、工業風格的室內效果；同時引進諸多品牌旗艦店，項目預計于2018年9月30日開幕，以“最上海，也最國際”引領魔都時尚潮流，打造全新的“魔都潮流樞紐”。

按照計劃，2018年第四季度，原太平洋百貨淮海店亦將完成更新，更名新天地廣場，與同屬太平橋地塊的新天地、湖濱道購物中心等潮流地標連綴呼應，聯手撐起城市之心的潮流生活，再度成為淮海路的時髦旗幟。