萬科旗下物業管理服務商萬物云港交所掛牌在即。

9月16日，根據萬物云為公開發行針對香港市場的專場新聞發布會信息，萬物云已完成招股書注冊，股份代號：02602.HK，預計于下周一（9月19日）開始正式IPO路演。

據萬物云披露的信息，此次發行規模預計8億-9億美元，將成為2022年至今港股市場規模最大的首次公開發行。

此次IPO吸引的基石投資人包括淡馬錫、瑞銀資管、中國誠通控股以及旗下的中國國有企業混合所有制改革基金、潤暉投資、HHLR基金及YHG投資、Athos資本等，基石投資金額約2.8億美元。萬物云預計在本月內完成上市。

萬物云官網顯示，萬物云前身為萬科物業發展股份有限公司，成立于1990年。2020年10月31日，萬科物業發展股份有限公司正式更名為萬物云空間科技服務股份有限公司（簡稱“萬物云”）。作為物業管理服務提供商，萬物云的業務模式主要分為三大業務板塊：社區空間居住消費服務；商企和城市空間綜合服務；AIoT及BPaaS解決方案服務。

萬科于2021年11月5日正式公告，擬分拆萬物云在港交所發行境外上市外資股（H股）股票并上市。今年4月1日，港交所網站顯示，萬物云向港交所正式遞交上市申請。今年7月，關于分拆萬物云境外上市的申請獲得中國證監會核準。9月1日，萬科分拆萬物云境外上市通過港交所聆訊。

今年上半年實現收入143.5億元

據港交所官網披露的萬物云聆訊后資料集，萬物云的收入由2019年的139.27億元增加30.3%至2020年的181.45億元，并進一步增加30.6%至2021年的237.04億元。

今年上半年，萬科半年報顯示，萬物云實現營業收入143.5億元，同比增長38.2%。其中，社區空間居住消費服務收入80.8億元，同比增長34.8%，商企和城市空間綜合服務收入51.1億元，同比增長39.7%。

截至2022年6月30日，社區空間居住消費服務方面，萬物云的合約建筑面積約9.3億平方米，簽約管理的物業數目為4096個；在管建筑面積約7億平方米，在管物業數目為3035個。商企和城市空間服務方面，截至2022年6月30日，其總合約建筑面積約1.6億平方米，簽約管理的項目總數達1929個，而在管建筑面積約1.4億平方米，在管項目數目達1706個。

聆訊后資料集顯示，于2019年、2020年及2021年，以及截至2021年3月31日及2022年3月31日的三個月，萬物云的毛利分別為24.68億元、33.65億元、40.2億元，以及6.99億元、9.9億元。毛利的增長與收入增長相一致。

于2019年、2020年及2021年，其毛利率分別為17.7%、18.5%及17.0%。截至2021年及2022年3月31日的三個月，萬物云的毛利率分別為14.7%及14.5%。

流動負債凈額由截至2021年12月31日的25.73億元減至截至2022年7月31日的18.36億元。

股權方面，截至最后實際可行日期，萬科企業及其各全資附屬公司擁有權益并有權行使本公司合共約62.89%的投票權，為萬物云控股股東。

萬物云招股書顯示，萬物云計劃將此次IPO募集資金主要用于業務擴張，在全國范圍內推進“萬物云街道”模式。部分資金會用于AIoT和BPaaS解決方案的開發，收購增值服務和上下游服務商，及吸納與培養人才。

未來三至五年落地數百個“蝶城”項目

相較傳統物企模式，萬物云的街道戰略正在快速推進中。

據了解，“蝶城”是萬物云全新的街道戰略，為突破傳統服務業效率瓶頸，萬物云在城市區域內畫出一個服務者20-30分鐘可達或半徑3公里的服務圈，通過在這個服務圈中鋪設大量基礎設施（包括數字化基礎設施、公共設施、設備與任務調度平臺）后，建立一個高效率的服務網絡。

也就是說，蝶城突破了社區圍墻的限制，將服務范圍從一個小區擴大到一個街道。這樣一來，維修員、安全巡邏員等服務者可以多項目流轉；設備也可以實現跨項目共享，從而打開了小區、商企、城市空間服務的邊界。

“蝶城”模式也被萬物云認為是可推廣、可復制的。

據萬物云首席科學家丁險峰介紹，“今年，萬物云在深圳、武漢、佛山、中山、南京、蘇州、杭州等地，篩選了14個區域，作為首批構建蝶城的試點。”

按照萬物云的目標，未來3至5年，萬物云將力爭在全國范圍內落地數百個“蝶城”項目。

物管股股價短期或受壓

值得一提的是，萬物云選擇上市的時點并非物業管理股估值高潮期。

對此，在今年8月31日萬科召開的2022年中期業績推介會上，有投資者提出“如何看待萬物云上市時點以及估值是否會跟預期有所差異”的問題，萬科董事會秘書朱旭回應稱，確實去年物業市場估值遠遠高于現在，但對萬科而言，推進業務分拆并不是以資本市場的市值窗口作為考慮因素。萬物云無論在哪個時點上市對它而言都是一個新的起點，不是終點，“我們并不追求在行業估值頂點去上市，我們希望萬物云能夠得到市場的理性估值。萬物云具體的上市時間表，我們也會按時公告”。

同時，萬科董事會主席郁亮補充回應稱，萬科分拆物業上市，不是“賣豬仔”，通過好的價錢把它賣掉，是想讓它通過上市有更好的發展空間，所以短期市場的估值萬科不是最在意的，更關心的是通過資本市場來獲得更多的力量，支持它進一步發展。

另外，按照摩根士丹利9月15日發表的研究報告，物管股上半年業績出現分化，國企背景的物管股呈現穩定增長，而私企的物管股則表現疲軟。

摩根士丹利指出，物管股目前正處于歷史低谷，明年預測市盈率7.9倍，2021至2024年的盈利年復合增長率為16%。

摩根士丹利認為，物管股的股價短期內可能會繼續受壓，因為盈利仍在調整中，住房市場下行的連帶影響仍是需要關注的關鍵因素。但長期仍看好物管行業，因為商業模式的防守性未改變，相信在房地產市場穩定后，仍能實現良好的增長，偏好國企背景的物管股。