近日，多地海景房跌成白菜價的新聞，引發了廣泛的關注。

在京東法拍上，廣東惠州九銘嶼海樓盤一套133.67平方米的海景房產近日以65.5萬元成交，折合單價約4294元/平方米，僅相當于市場價（約11942元/平方米）的3.6折，原購房者買入價的1.66折。

在過去近一年時間里，該房源已被司法拍賣了8次（其中1次被撤回）。

無獨有偶，深圳的老牌半山海景豪宅天麓3區的一棟別墅，也同樣面臨著難以出手的命運。

與此同時，從北方的大連、秦皇島、威海、日照到南方的深圳、惠州、防城港等地，海景房價格普遍出現了下滑趨勢。

曾經風光無限的海景房，似乎正在變成“燙手山芋”。“面朝大海”的海景房，為何忽然就“不香了”？

惠州惠東雙月灣。 中國新聞周刊 圖

被套牢的海景房

胡潤研究院曾發布過一份《中國奢華旅游報告》，其調查樣本中有近半數高端旅游者購置了度假房，其中首選海景房。購置度假房的目的不僅僅是度假，還包括投資與養老。

由此可見，在海邊擁有一套度假居所是一部分先富起來人們的生活向往。

其實，在20世紀90年代之前，國內并沒有海景房概念。直到90年代初，隨著住房制度改革不斷深化和居民收入不斷提高，住房成為新的消費熱點。當時的海南由于是中國最年輕的省份和最大的經濟特區，享受著巨大的政策紅利，成為不少下海經商淘金者的第一站。“要掙錢，到海南；要發財，炒樓花”的口號曾廣為流傳，海景房也由此首先在海南興起。

之后，賺到第一桶金的開發商們，將海景房概念復制到其他濱海城市，秦皇島、煙臺、威海、青島、日照、北海等有著海岸線優勢的城市，都涌入了這波熱潮——在海景房的暴利驅動下，海岸線成了“房岸線”。

只是沒有人想到，時至今日，曾經炙手可熱的海景房陷入了“無人接盤”窘境。

在惠州從事房產中介的劉敏告訴中國新聞周刊，目前整個惠州的海景房市場價格幾乎都遭遇到了“腰斬”。

她說，五六年前，惠州海景房售賣價格普遍過萬，但現在每平方米只需五六千元，就可以挑選到非常心怡的房子，“議價空間非常大”。

以萬科雙月灣二期為例，2019年時該樓盤成交價約1.3萬元/平方米，甚至一度高達1.6萬元/平方米，但中國新聞周刊在瀏覽貝殼找房時發現，目前該樓盤在售的一百多套房源中，大部分房源房價每平方米只需六七千元，有些甚至低至五千多元。

與此同時，深圳的老牌半山海景豪宅也同樣面臨著難以出手的命運。今年6月底，深圳天麓3區萊茵莊園一棟200多平方米的房源在阿里法拍上架，起拍價558萬元，但最終因無人競價而流拍。

該房源最早在2018年9月就曾上架，先后6次流拍，起拍價也由最開始的823萬元降到了現在的558萬元，降幅達265萬元。而2019年3月時，該房源的評估總價則是1175萬元。

這套房目前在上海浦發銀行深圳分行名下，因原業主無力償還債務，在2019年將此房作為抵債房產轉移給浦發深圳分行。之后，浦發銀行多次嘗試處置這套房源。

據悉，“天麓豪宅”由建筑大師理查德·邁耶（Richard Meier）操刀設計，曾連續兩年入選“中國十大豪宅”。該開發商曾經推出過直升機看房活動，在深圳轟動一時。

而2009年入市的天麓8區，也曾一度以近13萬元/平方米單價晉升深圳樓王。

不過，從天麓的過往拍賣記錄來看，近5年來已有60次拍賣記錄，但整體看成交并不多，多數房源都以“本場已流拍，無人出價”而草草結束。即便是昔日的海景房“樓王”，也難逃“無人接盤”命運。

分析指出，海景房的低迷，由多方面原因導致。由于各地海景房購房群體主要是外地客戶，但近些年各地的限購政策疊加疫情影響，再加上部分開發商前期的無序開發，導致市面上海景房供大于求，限制了海景房流動性。

易居研究院智庫中心總監嚴躍進向中國新聞周刊表示，目前，由于疫情反復、旅游業受限，以及行業整體發展氣候等對海景房形成一定利空效應。

他說，“部分海景房由于長期無人居住，商業缺乏基本支撐，再加之海邊腐蝕性強、物業維修成本高，使得整個以海景房為主的資源型房產銷售以及轉賣面臨壓力。”

以煙臺為例，煙臺市房地產業協會常務副會長王光告訴中國新聞周刊，今年煙臺海景房開發較往年明顯減少，且疫情反復，外地購房者在煙臺購置房產時受到影響，“有了一些空置”。

海景房“騙局”

除了價格的持續下跌以及“無人接盤”窘境，更令海景房地產行業雪上加霜的是，持續的負面新聞嚴重影響購房者信心。

最近乳山因為海景房“騙局”頻頻上熱搜。

乳山是山東省轄縣級市，由威海市代管，2021年全年地區生產總值（GDP）為328.79億元，戶籍人口約53萬人。

乳山2022年政府工作報告中提到，該縣經濟下行壓力加大，不可預見性和突發性風險明顯增多，市場活力和消費動力不足，企業整體盈利能力不強；產業發展層次還不夠高，結構性矛盾尚未有效解決。

報告還提到，該市還面臨城市承載能力相對有限，生態環保、安全生產、社會治理、民生提標等領域仍有弱項，各類風險化解機制有待完善等困難與挑戰。

但這樣一個并不算發達的小城，卻常年因樓市亂象引發關注。

2005年至2010年，居住在北京的市民不時能在手機短信上收到推銷威海海景房的小廣告，通過小廣告就能找到威海海景房在京的中介銷售公司。

那時，僅威海海景房中介銷售公司在北京就有幾百家。看房團也在那時開始興起，中介公司幾乎每天都有班車組織人從北京到威海看房。

在威海從事咨詢服務的孫藝告訴中國新聞周刊，十多年前她在北京讀大學時，常常能在街頭收到關于乳山海景房的宣傳單，“這些海景房普遍存在配套設施不全問題，周邊除了海和房子，什么都沒有，我們本地人肯定不去買。開發商因為知道在威海當地賣不上價，就打著海景房名義找外地人來買”。

也是在那時，乳山的一些房產中介形成了固定的營銷套路：以低價旅游團名義哄騙辨別能力較弱的中老年人前往乳山，大肆宣講海景房稀缺性以及當地海景房養老和升值價值，并承諾“售后包租”。

當時乳山很多海景房廣告信息上，公然寫著這樣的承諾：首付3萬，包租公寓，年返租金8%。一些中介公司甚至允諾，如果購房者自己租不出去，中介可以“包租”。

但問題在于，售后包租在國家層面是明令禁止的。北京金訴律師事務所主任王玉臣對中國新聞周刊說，“通常事情發生后，開發商往往會撇得一干二凈，而運營公司實際上可能根本沒有資金能力，甚至有的還會遇到運營公司申請破產，購房者的后期利益更是無法得到保障。”

近期鳳凰網《風暴眼》也發文揭露了乳山中介的營銷套路：接送中老人的旅游大巴車開到乳山已是深夜，但卻不讓老人休息，直接開始洗腦，誘導買房。對于有買房意向和買房實力的老人，他們形影不離，連上衛生間都要盯著。在一陣“集體洗腦”之后，誘使不深入了解當地情況的外地觀光客稀里糊涂地簽下購房合同。

曾經被曝出“強制消費者買房”的金鼎地產，被相關媒體曝光為了沖業績，甚至要求員工下跪認顧客為干爹干媽，還會幫不具備貸款資質的購房者辦假證的新聞。

然而，大部分只會炒作海景房概念的開發商，并沒有將概念發揚光大的經營能力，導致部分海景房小區成了無人居住的“鬼城”，不少投資者不但血本無歸，還背上了巨額債務。而這也讓部分人對于購買海景房趨于謹慎。

如何破局？

在北京一家地產研究院資深分析師李立看來，所謂海景房是利用了部分群體（主要是富裕群體）對海景稀缺性的需求，一般屬于度假休閑需求。這種度假需求本身具有不穩定性，季節性特點強，可以被租賃需求或酒店需求替代，并非必須購買產權。

李立向中國新聞周刊表示，這種需求和經濟周期相關，一旦經濟下行，這種需求就會減少。他說，“之前市場形勢比較好的時候，一些城市大規模發展海景房，現在需求減少，自然會面臨銷售困難、房企降價銷售等情況。”

那么，對于正處于風口浪尖的海景房，如何才能如何走出困境？

王光認為，海景資源屬于稀缺資源，建議今后提質升級開發高端項目，同時加大配套設施建設。

李立則表示，對于存量房子，除了降價銷售，還可以考慮改為酒店或長租房，“有能力的，可以利用租金低、環境好的優勢，聯合文創、科技等行業，打造文化創意和科技發展基地，吸引那些不大需要集中在大城市的產業入住”。

嚴躍進提到，當下很多資源型旅居項目都是超級大盤，大部分都是以康養、大健康為主題進行開發建設與宣傳。他說，“在疫情大環境穩定之后，首先需要跳出坐吃山空式的‘純靠資源’的概念，要多做社群運營、業態創新，針對特定的如網絡主播、露營愛好者、戶外運動群體、傳統文化愛好者等窄眾化的旅居休閑人群提供精準服務創新。”

在他看來，海景房最終要通過自身軟性的運營與服務，形成獨有的文化IP屬性，甚至打造出自己不可替代的品牌形象，唯有此，借“天時地利人和”才有可能實現海景房真正的破局。

（原題：《海景房，不香了？》 應受訪者要求，李立、孫藝為化名）