近日，多地海景房跌成白菜價(jià)的新聞，引發(fā)了廣泛的關(guān)注。

在京東法拍上，廣東惠州九銘嶼海樓盤一套133.67平方米的海景房產(chǎn)近日以65.5萬元成交，折合單價(jià)約4294元/平方米，僅相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)（約11942元/平方米）的3.6折，原購(gòu)房者買入價(jià)的1.66折。

在過去近一年時(shí)間里，該房源已被司法拍賣了8次（其中1次被撤回）。

無獨(dú)有偶，深圳的老牌半山海景豪宅天麓3區(qū)的一棟別墅，也同樣面臨著難以出手的命運(yùn)。

與此同時(shí)，從北方的大連、秦皇島、威海、日照到南方的深圳、惠州、防城港等地，海景房?jī)r(jià)格普遍出現(xiàn)了下滑趨勢(shì)。

曾經(jīng)風(fēng)光無限的海景房，似乎正在變成“燙手山芋”。“面朝大海”的海景房，為何忽然就“不香了”？

惠州惠東雙月灣。 中國(guó)新聞周刊 圖

被套牢的海景房

胡潤(rùn)研究院曾發(fā)布過一份《中國(guó)奢華旅游報(bào)告》，其調(diào)查樣本中有近半數(shù)高端旅游者購(gòu)置了度假房，其中首選海景房。購(gòu)置度假房的目的不僅僅是度假，還包括投資與養(yǎng)老。

由此可見，在海邊擁有一套度假居所是一部分先富起來人們的生活向往。

其實(shí)，在20世紀(jì)90年代之前，國(guó)內(nèi)并沒有海景房概念。直到90年代初，隨著住房制度改革不斷深化和居民收入不斷提高，住房成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)。當(dāng)時(shí)的海南由于是中國(guó)最年輕的省份和最大的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，享受著巨大的政策紅利，成為不少下海經(jīng)商淘金者的第一站。“要掙錢，到海南；要發(fā)財(cái)，炒樓花”的口號(hào)曾廣為流傳，海景房也由此首先在海南興起。

之后，賺到第一桶金的開發(fā)商們，將海景房概念復(fù)制到其他濱海城市，秦皇島、煙臺(tái)、威海、青島、日照、北海等有著海岸線優(yōu)勢(shì)的城市，都涌入了這波熱潮——在海景房的暴利驅(qū)動(dòng)下，海岸線成了“房岸線”。

只是沒有人想到，時(shí)至今日，曾經(jīng)炙手可熱的海景房陷入了“無人接盤”窘境。

在惠州從事房產(chǎn)中介的劉敏告訴中國(guó)新聞周刊，目前整個(gè)惠州的海景房市場(chǎng)價(jià)格幾乎都遭遇到了“腰斬”。

她說，五六年前，惠州海景房售賣價(jià)格普遍過萬，但現(xiàn)在每平方米只需五六千元，就可以挑選到非常心怡的房子，“議價(jià)空間非常大”。

以萬科雙月灣二期為例，2019年時(shí)該樓盤成交價(jià)約1.3萬元/平方米，甚至一度高達(dá)1.6萬元/平方米，但中國(guó)新聞周刊在瀏覽貝殼找房時(shí)發(fā)現(xiàn)，目前該樓盤在售的一百多套房源中，大部分房源房?jī)r(jià)每平方米只需六七千元，有些甚至低至五千多元。

與此同時(shí)，深圳的老牌半山海景豪宅也同樣面臨著難以出手的命運(yùn)。今年6月底，深圳天麓3區(qū)萊茵莊園一棟200多平方米的房源在阿里法拍上架，起拍價(jià)558萬元，但最終因無人競(jìng)價(jià)而流拍。

該房源最早在2018年9月就曾上架，先后6次流拍，起拍價(jià)也由最開始的823萬元降到了現(xiàn)在的558萬元，降幅達(dá)265萬元。而2019年3月時(shí)，該房源的評(píng)估總價(jià)則是1175萬元。

這套房目前在上海浦發(fā)銀行深圳分行名下，因原業(yè)主無力償還債務(wù)，在2019年將此房作為抵債房產(chǎn)轉(zhuǎn)移給浦發(fā)深圳分行。之后，浦發(fā)銀行多次嘗試處置這套房源。

據(jù)悉，“天麓豪宅”由建筑大師理查德·邁耶（Richard Meier）操刀設(shè)計(jì)，曾連續(xù)兩年入選“中國(guó)十大豪宅”。該開發(fā)商曾經(jīng)推出過直升機(jī)看房活動(dòng)，在深圳轟動(dòng)一時(shí)。

而2009年入市的天麓8區(qū)，也曾一度以近13萬元/平方米單價(jià)晉升深圳樓王。

不過，從天麓的過往拍賣記錄來看，近5年來已有60次拍賣記錄，但整體看成交并不多，多數(shù)房源都以“本場(chǎng)已流拍，無人出價(jià)”而草草結(jié)束。即便是昔日的海景房“樓王”，也難逃“無人接盤”命運(yùn)。

分析指出，海景房的低迷，由多方面原因?qū)е隆Ｓ捎诟鞯睾＞胺抠?gòu)房群體主要是外地客戶，但近些年各地的限購(gòu)政策疊加疫情影響，再加上部分開發(fā)商前期的無序開發(fā)，導(dǎo)致市面上海景房供大于求，限制了海景房流動(dòng)性。

易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向中國(guó)新聞周刊表示，目前，由于疫情反復(fù)、旅游業(yè)受限，以及行業(yè)整體發(fā)展氣候等對(duì)海景房形成一定利空效應(yīng)。

他說，“部分海景房由于長(zhǎng)期無人居住，商業(yè)缺乏基本支撐，再加之海邊腐蝕性強(qiáng)、物業(yè)維修成本高，使得整個(gè)以海景房為主的資源型房產(chǎn)銷售以及轉(zhuǎn)賣面臨壓力。”

以煙臺(tái)為例，煙臺(tái)市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)王光告訴中國(guó)新聞周刊，今年煙臺(tái)海景房開發(fā)較往年明顯減少，且疫情反復(fù)，外地購(gòu)房者在煙臺(tái)購(gòu)置房產(chǎn)時(shí)受到影響，“有了一些空置”。

海景房“騙局”

除了價(jià)格的持續(xù)下跌以及“無人接盤”窘境，更令海景房地產(chǎn)行業(yè)雪上加霜的是，持續(xù)的負(fù)面新聞嚴(yán)重影響購(gòu)房者信心。

最近乳山因?yàn)楹＞胺俊膀_局”頻頻上熱搜。

乳山是山東省轄縣級(jí)市，由威海市代管，2021年全年地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）為328.79億元，戶籍人口約53萬人。

乳山2022年政府工作報(bào)告中提到，該縣經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，不可預(yù)見性和突發(fā)性風(fēng)險(xiǎn)明顯增多，市場(chǎng)活力和消費(fèi)動(dòng)力不足，企業(yè)整體盈利能力不強(qiáng)；產(chǎn)業(yè)發(fā)展層次還不夠高，結(jié)構(gòu)性矛盾尚未有效解決。

報(bào)告還提到，該市還面臨城市承載能力相對(duì)有限，生態(tài)環(huán)保、安全生產(chǎn)、社會(huì)治理、民生提標(biāo)等領(lǐng)域仍有弱項(xiàng)，各類風(fēng)險(xiǎn)化解機(jī)制有待完善等困難與挑戰(zhàn)。

但這樣一個(gè)并不算發(fā)達(dá)的小城，卻常年因樓市亂象引發(fā)關(guān)注。

2005年至2010年，居住在北京的市民不時(shí)能在手機(jī)短信上收到推銷威海海景房的小廣告，通過小廣告就能找到威海海景房在京的中介銷售公司。

那時(shí)，僅威海海景房中介銷售公司在北京就有幾百家。看房團(tuán)也在那時(shí)開始興起，中介公司幾乎每天都有班車組織人從北京到威海看房。

在威海從事咨詢服務(wù)的孫藝告訴中國(guó)新聞周刊，十多年前她在北京讀大學(xué)時(shí)，常常能在街頭收到關(guān)于乳山海景房的宣傳單，“這些海景房普遍存在配套設(shè)施不全問題，周邊除了海和房子，什么都沒有，我們本地人肯定不去買。開發(fā)商因?yàn)橹涝谕．?dāng)?shù)刭u不上價(jià)，就打著海景房名義找外地人來買”。

也是在那時(shí)，乳山的一些房產(chǎn)中介形成了固定的營(yíng)銷套路：以低價(jià)旅游團(tuán)名義哄騙辨別能力較弱的中老年人前往乳山，大肆宣講海景房稀缺性以及當(dāng)?shù)睾＞胺筐B(yǎng)老和升值價(jià)值，并承諾“售后包租”。

當(dāng)時(shí)乳山很多海景房廣告信息上，公然寫著這樣的承諾：首付3萬，包租公寓，年返租金8%。一些中介公司甚至允諾，如果購(gòu)房者自己租不出去，中介可以“包租”。

但問題在于，售后包租在國(guó)家層面是明令禁止的。北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣對(duì)中國(guó)新聞周刊說，“通常事情發(fā)生后，開發(fā)商往往會(huì)撇得一干二凈，而運(yùn)營(yíng)公司實(shí)際上可能根本沒有資金能力，甚至有的還會(huì)遇到運(yùn)營(yíng)公司申請(qǐng)破產(chǎn)，購(gòu)房者的后期利益更是無法得到保障。”

近期鳳凰網(wǎng)《風(fēng)暴眼》也發(fā)文揭露了乳山中介的營(yíng)銷套路：接送中老人的旅游大巴車開到乳山已是深夜，但卻不讓老人休息，直接開始洗腦，誘導(dǎo)買房。對(duì)于有買房意向和買房實(shí)力的老人，他們形影不離，連上衛(wèi)生間都要盯著。在一陣“集體洗腦”之后，誘使不深入了解當(dāng)?shù)厍闆r的外地觀光客稀里糊涂地簽下購(gòu)房合同。

曾經(jīng)被曝出“強(qiáng)制消費(fèi)者買房”的金鼎地產(chǎn)，被相關(guān)媒體曝光為了沖業(yè)績(jī)，甚至要求員工下跪認(rèn)顧客為干爹干媽，還會(huì)幫不具備貸款資質(zhì)的購(gòu)房者辦假證的新聞。

然而，大部分只會(huì)炒作海景房概念的開發(fā)商，并沒有將概念發(fā)揚(yáng)光大的經(jīng)營(yíng)能力，導(dǎo)致部分海景房小區(qū)成了無人居住的“鬼城”，不少投資者不但血本無歸，還背上了巨額債務(wù)。而這也讓部分人對(duì)于購(gòu)買海景房趨于謹(jǐn)慎。

如何破局？

在北京一家地產(chǎn)研究院資深分析師李立看來，所謂海景房是利用了部分群體（主要是富裕群體）對(duì)海景稀缺性的需求，一般屬于度假休閑需求。這種度假需求本身具有不穩(wěn)定性，季節(jié)性特點(diǎn)強(qiáng)，可以被租賃需求或酒店需求替代，并非必須購(gòu)買產(chǎn)權(quán)。

李立向中國(guó)新聞周刊表示，這種需求和經(jīng)濟(jì)周期相關(guān)，一旦經(jīng)濟(jì)下行，這種需求就會(huì)減少。他說，“之前市場(chǎng)形勢(shì)比較好的時(shí)候，一些城市大規(guī)模發(fā)展海景房，現(xiàn)在需求減少，自然會(huì)面臨銷售困難、房企降價(jià)銷售等情況。”

那么，對(duì)于正處于風(fēng)口浪尖的海景房，如何才能如何走出困境？

王光認(rèn)為，海景資源屬于稀缺資源，建議今后提質(zhì)升級(jí)開發(fā)高端項(xiàng)目，同時(shí)加大配套設(shè)施建設(shè)。

李立則表示，對(duì)于存量房子，除了降價(jià)銷售，還可以考慮改為酒店或長(zhǎng)租房，“有能力的，可以利用租金低、環(huán)境好的優(yōu)勢(shì)，聯(lián)合文創(chuàng)、科技等行業(yè)，打造文化創(chuàng)意和科技發(fā)展基地，吸引那些不大需要集中在大城市的產(chǎn)業(yè)入住”。

嚴(yán)躍進(jìn)提到，當(dāng)下很多資源型旅居項(xiàng)目都是超級(jí)大盤，大部分都是以康養(yǎng)、大健康為主題進(jìn)行開發(fā)建設(shè)與宣傳。他說，“在疫情大環(huán)境穩(wěn)定之后，首先需要跳出坐吃山空式的‘純靠資源’的概念，要多做社群運(yùn)營(yíng)、業(yè)態(tài)創(chuàng)新，針對(duì)特定的如網(wǎng)絡(luò)主播、露營(yíng)愛好者、戶外運(yùn)動(dòng)群體、傳統(tǒng)文化愛好者等窄眾化的旅居休閑人群提供精準(zhǔn)服務(wù)創(chuàng)新。”

在他看來，海景房最終要通過自身軟性的運(yùn)營(yíng)與服務(wù)，形成獨(dú)有的文化IP屬性，甚至打造出自己不可替代的品牌形象，唯有此，借“天時(shí)地利人和”才有可能實(shí)現(xiàn)海景房真正的破局。

（原題：《海景房，不香了？》 應(yīng)受訪者要求，李立、孫藝為化名）