日前，合肥17家房企聯名請求打擊“惡意維權”一事引發了社會廣泛關注。

上述房企共同發布的《關于請求維護營商環境、增強房企投資信心的紓困解難報告》（以下簡稱《報告》）一文表示，當前企業面臨部分群體性不合理客訴、房鬧事件，背后或有專業房鬧機構推波助瀾，希望合肥市政府能遏制種種“惡意維權”行為。

中國新聞周刊從多家房企處確認了該文件的真實性。樂居合肥主編蔡旭告訴中國新聞周刊，合肥市場此前有過專業房鬧，但極少，也存在一些過度維權。

不過，即便該《報告》中，17家房企表示他們“天然處于被動地位”，但大部分網民還是持不同意見，更有網民直言，“和開發商相比，購房者更為弱勢”。

合肥市景。圖/圖蟲創意

聯名房企多遭遇業主維權

事實上，這是第一次有如此多開發商集體向地方政府反映他們遭遇不合理的客戶維權事件。

《報告》稱，合肥市房屋交付中，客戶維權已成常態，一到交房季節，各樓盤維權信息撲面而來，這些專業房鬧機構或者個人，約在交付前3個月組建業主微信群，進行群內非法集資，非法組織集中群訴，以此向開發商施壓，索取巨額利益。

縱覽《報告》，主要涉及不合理、不合規的客訴問題，如不承認合同、設計和裝修標準；違反各類規定要求隨意調整住宅項目的小區設計和規劃；無故不接受維修、無故拒收和拒交物業費等。

從原因來看，其提及或存在兩類機構推波助瀾，即專業房鬧機構和自媒體等。

而從模式看，包括微信群各類負面內容宣傳、到售樓處喊口號、拉橫幅和阻擾銷售等行為。

最后，該《報告》希望政府出面，約談相關自媒體，對構成違法犯罪的個人和組織給予堅決打擊。

《報告》上蓋有17家房企的公章，其中既有合肥龍湖地產、合肥旭輝、安徽融創地產等知名民營開發商，也有安徽保利房地產、合肥葛洲壩房地產、安徽綠城玫瑰園房地產等大型央企、國企。

蔡旭介紹，這17家蓋章的房企基本是去年至今交房較多的房企。

中國新聞周刊梳理近期合肥樓盤維權情況時發現，參與此次聯名的房企，不少都在近期遭遇了樓盤業主維權情況。

以合肥旭輝為例，其在合肥包河區的旭輝鉑悅天匯項目，近日在“人民網留言板”上出現了十多條維權信息，大部分業主反映其存在“虛假宣傳”、“裝修質量不達標”等問題。

其中一位業主留言，該樓盤綠化面積少，大面積的硬化路面取代了宣傳時的綠地，大花箱換成了小花桶，現狀跟賣房時的宣傳相差甚遠；也有業主投訴該樓盤精裝修質量不達標，如瓷磚空鼓，石材破損，設計不合理等，存在虛假宣傳。

合肥包河區政府于6月24日、7月6號分別回復這兩位業主，稱項目圍墻、燃氣表、綠化建設、瓷磚施工等問題，因該項目尚未交付，當地住房和城鄉建設局已督促開發企業對存在的問題積極整改。關于虛假宣傳問題，方興社區已召開協調會，并告知業主將相關證據材料提供至方興市場監督管理所，方興市場監督管理所將依法查處。

再比如，有業主投訴綠城蘭園近期交房出現一系列質量問題，如室內材料霉變、用材品質低劣、與樣板間貨不對板等諸多問題。據該業主所述，所購房裝修高達80萬元一套（單價4700元一平米）。

針對該問題，合肥包河區政府于7月11日在該留言下回復：前期，包河區相關領導已接訪綠城蘭園部分業主代表，就房屋質量問題進行溝通協商。現包河區已要求開發企業成立工作專班，在小區現場設置工作組，收集業主反映問題，業主可攜帶相關材料至現場工作組處登記。方興社區與相關單位將督促開發企業積極解決群眾合理訴求。

由此可見，一些房屋質量問題經當地政府確認，并非虛構。當然，也有部分問題無法判定開發商是否存在違規。

有業內人士分析認為，在房價不斷上漲時，交付的新房質量差一點人們會選擇忍受，因損失已經被上漲的房價補回來了；但在如今樓市疲軟的情況下，在一些二三線城市，交付時的房價已經普遍低于購買時的房價，此時對房屋的質量問題就變得不再容忍。

蔡旭說，從去年至今，合肥新房交付項目以高端項目居多，再加上近年來購房者對住房要求有所提高，而不少開發商此前的營銷方式也拔高了很多購房者期待值，因此一旦他們發現實際交付與當初宣傳口徑存在較大差異，必然會提出異議并要求開發商整改。

“此前有存在雇人鬧事的行為，使得整個事件放大到網絡，甚至影響到該房企其他項目的銷售。”蔡旭說。

與當地樓市疲軟密切關聯

在近一年關于合肥樓市的討論中，樓市下行似乎成了“主旋律”。不少受訪者認為，近期樓市維權頻發和合肥樓市疲軟有著密切關聯。

中國指數研究院數據顯示，7月份，合肥市商品住宅共成交4070套，同比減少45.24％；成交面積51.61萬平方米，同比下滑44.24％。

整個上半年，合肥商品住宅供應面積為202萬平方米，成交面積為223.71萬平方米，同比下跌47.5%，無論是供應量還是成交量，均處于近5年歷史低位。

二手房市場也不景氣。6月份，合肥市二手住宅共成交3995套，同比減少20%；成交面積36.51萬平方米，同比下滑22.94%。

今年以來，合肥市已經展開多次“救市”行動。

自5月10日開始，合肥市瑤海區、新站區以及經開區的新橋產業園區取消限購；合肥本市戶籍的可以在限購區域購買第3套二手房。之后，允許二孩及以上家庭且子女未滿18周歲可享首付3成起，也就是相當于“剛需購房者”的購房紅利。這對于符合資格的普通購房者來說，置業門檻大大降低。

到6月25日，合肥限購政策再調整，允許非本市戶籍居民購房社保個稅可補繳、集體戶不滿1年即可買房，買房門檻一降再降，相當于變相取消限購政策，提振購房信心的同時，也大大提高了潛在購房需求。

不過，有分析認為，隨著今年合肥兩個批次集中供地的完成，新增庫存又將對合肥市部分板塊造成新的壓力，這種情況下，身處合肥市場的開發商處境自然不好過。

而在當前房地產市場深度調整下，市場各種矛盾會加速顯現。

蔡旭認為，近兩年合肥樓市成交量確有下滑，但這是基于土地供應比以往少的大環境上。“土地是基礎，連土地出讓都少了，上市量也會減少，成交量肯定也會減少。目前合肥整個市場還是比較平穩。”他說。

不過，他也提到，合肥樓市存在區域分化加劇現象，如新房層面，熱門區域因存在一定倒掛市場火熱，非熱門區域因為供應量較大競爭激烈，銷庫存難度相對較大。

專家：維權必須有法可依

據悉，在開發商集體“維權”之后，8月13日上午，安徽省委常委、合肥市委書記虞愛華主持召開全市房地產問題治理專題會議，研究部署有關工作。

會議提到，房地產開發應該是良心工程，要全面推行房地產開發企業、施工企業和監理單位“信用管理”制度，對查實存在明顯質量問題、抽挪資金、虛假宣傳、拖欠農民工工資等問題的企業，嚴格依法依規追究，并及時向社會公開曝光，情節嚴重的，要暫停其參與在合肥開發、建設和監理新項目資格。

會議強調，對極少數購房者不合理訴求，要加強溝通解釋和教育引導，如有違法違規行為，也要依法依規處置。

此外，合肥采取了政府引導的方式，建立由常務副市長擔任組長的市房地產問題協調處理機制，下設六個工作專班，以暢通房地產開發企業和購房者雙方反映問題渠道。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向中國新聞周刊表示，對于購房者合理的維權訴求，地方政府還是要給予支持。但是對于惡意詆毀房企、同時存在索賠巨額賠款等現象，確實需要積極嚴查。

他說，房地產市場面臨問題的解決，單純靠對抗性的做法不可取，甚至會使得房企正常的經營遇到新的壓力，各地對于此類事件的解決要從“市場化和法治化”的角度進行解決，要基于事實去追責，對于違規房企和違規房鬧現象都應該進行嚴管。

北京金訴律師事務所主任王玉臣向中國新聞周刊表示，如果是房企自身存在問題，便不能將責任推給購房者。如果購房者確實存在一些非法維權的情況，也應當在相關部門的法定職責范圍內處理，不能超越權限。

“這些年，業主維權被抓的不在少數，本來很可能是對方違法，卻不經意間自己觸犯了法律。”王玉臣提醒購房者，如果要維權必須有法可依，紅線絕對不能碰。

新房收房遇到問題該如何維權，一直是近些年購房者比較關心的問題。王玉臣認為，如果遇到房屋問題，首先，業主需對所遇到的商品房問題進行精準定性，比如是延期交房問題、商品房質量問題還是虛假宣傳問題等。

“問題可能是多個，精準確定后就可以圍繞著問題展開合法有效維權，避免眉毛胡子一把抓。”他說。

其次，王玉臣建議針對相應的商品房問題進行有效的法律分析，不同的問題，所采取的策略可能是不同的。

“以‘虛假宣傳’為例，由于開發商提供的商品房買賣合同版本往往比較‘霸王’，在補充協議中通常會特別約定宣傳廣告、銷售人員的承諾等都不是合同的組成部分，因此對開發商沒有約束力。所以就需要先走違法查處，通過行政方面的調查處理，再視情況提民事訴訟或者其它類型的訴訟。而當存在多個問題的時候，還可能涉及多條維權線交叉進行。”

最后，他建議不要“只盯著看得見的問題，還要關注看不見的問題”。他說，如果想更充分保護自己的合法權利，業主還可以進一步挖掘開發商是否存在其它問題。只要是違法違規的問題，都可以視情況提起相關的違法查處和訴訟。

“采取法律手段是為了更好維護自己的合法權益”。王玉臣說，“還可以在上述法律手段的基礎上，和開發商展開相對公平公正的談判，通過談判來解決問題。”

（原題：《17家房企聯名請求打擊“惡意維權”，誰對誰錯？》）