“睡在山海間，住進人情里”。近年來，隨著人民生活水平的不斷提高，越來越多人喜歡自駕游。在旅游過程中選擇住宿的方式也不僅局限于傳統的酒店，而是轉向更為新興和多元化的居住模式。

中國的民宿最早出現于2000年左右的鄉村地區，以“農家樂”的形式進入大眾視野。伴隨著旅游業的發展，民宿不僅局限于 “農家樂”形式，城市短租民宿也逐漸興起。省、市級政府也開始大力培育民宿產業，給予政策、資金、品牌建設等全方位的投資建設，城市短租民宿投資熱潮此起彼伏，不少酒店、互聯網平臺也開始投資民宿旅游項目。借助互聯網的發展，城市短租民宿的數量實現了井噴式的增長。

短租民宿是指利用自用住宅空閑房間或者閑置的房屋，結合當地人文、自然景觀、生態、環境資源及農林漁牧生產活動，以家庭副業方式經營，提供旅客住宿的住處。相比傳統酒店，短租民宿一般以日甚至小時為計量單位，按天或小時計費的房屋租賃形式，故短租又稱日租或時租房。短租房有高性價比、特色、濃厚居家感的特點，比起傳統酒店的客房更具競爭優勢，如 Airbnb、小豬短租、途家等提供的住宿。

城市短期民宿的問題

正因為發展時間較短，發展過于迅猛，作為一種新興產業，短租民宿行業呈現出一系列的問題，主要有以下四個方面。

首先，經營主體的問題，即城市短租民宿的經營者無法取得合法的身份，無法辦理營業執照。就我國來說，住宿行業需要取得經營許可證才可依法營業。而現實情況是，大部分的民宿出于房屋規模、建筑結構等方面的限制，難以達到住宿業相關法律規范的要求，從而長期處于無證經營狀態。沒有市場經營的合法身份，必然產生諸多法律風險，如加大租客維權難度，維權客體不清。城市短租民宿，依然處于立法的空白點。無證經營問題的持續存在，嚴重影響了民宿行業的健康發展，不僅使民宿經營者信心漸失，也使游客對民宿喪失信任感。

以上海為例，根據《上海市住宅物業管理條例》的規定，業主、使用人應當按照規劃管理部門批準或者房地產權證書載明的用途使用物業，不得擅自改變物業使用性質。而目前的城市短租民宿，大多數是由住房改造的，并不具備商業經營的資質。因此，城市短租民宿這一市場目前仍處于監管的灰色地帶。個人房東不具備營業資質。

其次，城市短租民宿存在各類安全隱患，比如治安、衛生和消防等問題。最為突出的即為消防問題，根據相關調查顯示，城市短租民宿普遍不具備也難以辦理消防審批手續。大部分的民宿經營者法律意識淡薄，甚至在思想上未意識到民宿是需要相關政府部門審批的,絕大多數經營者都認為民宿是“開在自己家,不關人家事”的生意,更別說辦理消防審批手續。部分民宿都是歷史悠久的老房子，主打特色的復古風格，多為磚木結構，又缺乏完備的消防設施。相較于賓旅館等商業設施均規定要設置消防逃生通道，這些老房子明顯難以做到。在消防設備以及安全通道都不完善的情況下，火災就成了巨大的隱患。

同時，城市短租民宿的入住手續普遍以便捷為特色，大部分情況下不要求用身份證登記入住，也沒有與酒店行業相應的審核程序，加大了人口管理的難度，也增加了安全隱患。

更有甚者，部分城市短租民宿的房東將房子整體出租給中介，全權委托中介進行民宿出租，在這一過程中房東對租住者的信息更是一無所知，實際住客是否是網上登記的租客也不能確定，住客是否有違法嫌疑，房東均無法判斷。對于住客而言，租用民宿雖然能體會到該地別樣的風情且價格優惠，但這些隱匿在民宅中的民宿往往都沒有完備的監控和保安設施，一旦發生事故或者糾紛，住宿者也難以舉證維權。

第三，城市短租民宿還涉及到其他鄰居的居住權問題。擾民問題一直是民宿行業繞不去的話題，部分城市短租民宿的租客生活過于喧鬧。針對一些隔音效果不好或居民以老人、學生為主的居民區，民宿的噪聲污染可謂是極大程度地影響了居民的生活。對于短租民宿而言，租客的不斷調換也給居民區帶來了安全隱患。關于民宿擾民的糾紛逐年上漲，相關案例不斷增加，同時也給城市短租民宿的居委會和社區公安局加大了工作壓力。

最后，城市短租民宿與傳統酒店行業的不正當競爭問題。城市短租民宿無法達到持證經營的標準，自然也未按照住宿業的稅收政策繳納稅費，這也是民宿的價格遠低于酒店的原因。既無需承擔稅務，又享有充分的市場。這種逃稅行為不僅損害了公眾利益，而且也給住宿業的其他企業帶來了不公平競爭，導致了住宿業傳統酒店業對于民宿行業的抵制。稅務繳納問題影響短租民宿身份的合法化，不利于整個住宿業的健康發展。

城市短期民宿問題產生的原因

上述問題產生的根本原因，正是由于法律的滯后性。當前城市民宿短租產業缺乏必要的法律監管機制，現有法律規范對于民宿的規定也尤為欠缺。

一方面，現有法律規范僅限于鄉村及旅游景區，城市民宿缺乏管理。由于民宿最早的形式為“農家樂”，其起源于鄉村并以農戶的家庭副業經營為特征，因此現有的管理辦法基本是限于鄉村民宿。對于最近兩年迅速發展起來的城市短租缺乏相應的管理辦法，且城市短租民宿也無法適用已經發布的管理辦法。

當前中國正在實行的《旅游法》指出，居民從事的旅游經營的住房管理，由省一級根據本省旅游產業發展情況自行制定管理辦法。特別是最近幾年旅游產業的快速發展，很多地方政府開始關注居民住房從事旅游經營相關問題，并制定了一部分民宿的管理辦法。如，北京市制定的《鄉村民俗旅游戶餐飲服務食品安全監督管理辦法》、湖南省《〈旅游家庭旅館基本條件與評定〉地方標準實施辦法》、廈門市發布的《關于進一步促進休閑農業發展意見的通知》。而需要明確的是，上述辦法只針對鄉村地區的民宿行業適用，對于城市短租民宿而言，立法仍有欠缺。

法律規范的缺失直接導致了政府主管部門不明確與相關政策建設不完善。目前我國的民宿還沒有明確的主管部門，而多部門之間權責不清，交叉管理的模式導致行政效率低下。相關的政策制度構建滯后于快速發展的民宿，導致難以對整個行業實現有效地監督和管理。

另一方面，現有法律規范缺乏統一的行業標準，其內部規則參差不齊。廣西師范大學唐凌教授關于“我國地方民宿管理辦法中民俗規模指標”的研究發現，各地民宿的界定標準各不相同。例如德清縣、溫州市甌海區、張家界市武陵源區僅用建筑面積或層數來規范，有的地區僅用房間數或床位數規范，還有的地區則是根據不同的建筑層數和防火等級分別制定不同的房間數來進行規范。

全國各地民宿界定的規模指標不一致，且具體指標的制定缺乏科學依據。有的地方采用建筑面積、樓層作為界定標準，有的地方采用房間數作為標準，而為什么采用這些標準以及標準的具體數據卻缺乏科學的市場調查。不僅沒有統一的標準進行規范，民宿行業內部規定的合理性也有待商榷。各地制定的相關規定都是根據地方發展特點制定的相關法律規定，有些地方存在相互矛盾，有些不能符合各省旅游發展的要求，給民宿監管造成嚴重的人力、財力負擔。

因此，從全國范圍內來看，雖然各地都逐步加大了對民宿監管立法的重視，但缺少統一的適用于各地的民宿法律法規，尤其是對于城市短租民宿的重視程度也略有滯后，這些因素共同作用，影響著民宿行業的穩健發展。

如何促進城市短租民宿健康發展

法律規制的缺失導致我國諸多地區城市短租民宿的發展狀態令人堪憂，也成為抑制民宿發展的瓶頸。因此，為促進城市短租民宿的發展，采取必要的措施顯得尤為重要。

第一步，亟待解決的是民宿的無證經營與安全問題。發展城市短租民宿的當務之急是對民宿這一行業進行明確界定，從而制定相應的準入標準將其納入規范管理之中。換一句話說，也就是要建立市場準入制度，承認城市短租民宿的合法性地位。完善民宿準入制度是我國民宿行業健康發展的前提，也是從源頭上規避風險的有效措施。嚴格制定有關城市短租民宿的管理辦法，民宿的設立需結合不同地區的人文、自然、生態、人口等具體實際，完善相應的準入標準。

同時，對經營要求做具體說明。完善民宿準入制度需要對民宿準入經營的要求做具體說明，包括民宿房間數、建筑面積、房屋裝修、安全性能等情況，對超出規模的要進行登記，對不符合安全標準的不可準入。明確民宿基本的經營范圍，如需提供餐飲等服務，則應進行備案。南京市于2017年1月22日出臺了《關于促進鄉村民宿業規范發展的實施辦法》，辦法對于鄉村民宿的界定、開辦條件、消防、治安、衛生、食品及辦證程序等都作了詳細規定。要將這類辦法結合各省市不同的需求，按照民宿行業內部的不同狀態，應用到鄉村民宿和城市短租民宿兩個方面，才可能解決城市短租民宿的合法性問題，也避免了因無證經營避稅引起的不正當競爭問題。

第二步，根據各個省市的具體情況，制定統一的行業標準。在嚴格的行業標準下，對不同規模的民宿分類管理。盡管針對一些民宿發展較早的地區，如浙江德清縣等地，已經出臺了民宿有關管理條例。但就全國而言，尚未形成統一的兜底的全國適用標準，以至于現有條例無法幫助民宿行業由點及面的帶動式發展。旅游標準化是旅游業發展的重要規范，民宿行業在發展的過程中，缺乏相關的法律、法規和行業標準來規范和引導，嚴重影響了行業整體形象。形成合理有效的全國適用標準，建立統一的國家民宿行業管理規范迫切而又必要。

另一方面，城市短租民宿與鄉村民宿有著不同的適用區域及自身特色。盡管同屬于民宿行業，同樣納入民宿行業管理，受全國統一標準約束，仍應有其不同于鄉村民宿的管理規范，如加強對民宿周邊居民民主權的保護。城市短租民宿地處于城市集中的住宅區，受已有的法律規范《物權法》的規定約束，應保障其他居住者居住權的實現。

在共享經濟的大背景下，民宿行業已然成為了游客的一種消費趨勢，與此同時也打破了傳統住宿業一統旅游市場的格局，成為住宿業的一種重要類型。如何更好的規范城市短租民宿這一新興行業，讓其不僅迅速而且穩健的成長，是一個值得深思的課題。