位于廣州南沙區珠江街道的鴻成麗景花園小區于2018年開盤，近日，多位該小區業主向澎湃新聞（www.kxwhcb.com）反映稱，今年3月，部分業主辦理房產證時發現，其土地使用年限只有50年。雙方簽訂的商品房買賣合同中土地使用年限有的注明是70年，有的是50年，還有的未注明具體時間。按該樓盤的土地使用權自2001年開始算，意味著業主今年收到房后土地使用權只有29年了。

鴻成麗景花園小區的開發商是廣州市鴻成房地產開發有限公司（以下簡稱“鴻成房地產公司”）。8月18日，該公司一名馮姓管理人員回復澎湃新聞稱，在樓盤銷售前，該公司在銷售中心公示了“五證”，上面注明了土地使用年限為50年，銷售人員向消費者介紹的產權都是50年，不存在欺騙和隱瞞的行為。

鴻成麗景花園小區。

對于買賣合同中土地使用年限存在多種說法的問題，馮姓管理人員稱，這是由于合同版本變更引起的，中途在房管部門要求下，他們調整了合同版本。

針對上述糾紛，多位業主已向廣州仲裁委申請仲裁，該案已于今年7月中旬開庭。目前，仲裁結果尚未出來。鴻成房地產公司馮姓管理人員表示，無論仲裁結果如何，該公司將按仲裁結果來處理。

業主：購房合同注明土地使用年限為70年，實際只有50年

80后黃女士是維權的業主之一。黃女士告訴澎湃新聞，他們一家六口生活在廣州，有點積蓄后想舉全家之力買個房子自住，最后選擇了位于廣州南沙區的鴻成麗景花園。房屋是用其母親的名義購買，一共80多平方米，每平方米2萬元左右。

黃女士提供的商品房買賣合同顯示，買賣人購買的商品房所占用的土地用途為商住，土地使用權終止日期為2071年7月20日。其土地使用權從2001年開始計算，根據該合同這一說法，鴻成麗景花園的土地使用年限為70年。

黃女士稱，在購房前，她查閱過資料，查詢過中介網站，均顯示麗景花園小區為住宅，產權為70年。澎湃新聞查詢發現，如今，房天下、網易房產等網站上仍顯示，該小區為70年產權。

看房以及簽訂合同時，黃女士都叫了律師朋友一同前往，幫忙“把關”。黃女士稱，當時，該小區的銷售人員曾跟她說，房子產權為70年，自2001年開始算。為了保險起見，她還在售樓部特意留意過，開發商“五證齊全”。簽預售合同時，她也仔細看過條款，看到合同上明確寫著“土地使用權終止日期為2071年7月20日”，才放心簽署了名字。之后，該合同在審核過程中并沒有出現問題。

購房合同顯示，其土地使用權終止日前為2071年。因土地使用權從2001年開始計算，意味著土地使用年限有70年。

多位業主介紹說，直到今年3月，有業主辦理房產證時發現，其土地使用年限只有50年。此時，業主們才注意到，在大家簽訂的商品房買賣合同中，存在多個合同版本，其土地使用權有的注明是70年，有的是50年，還有的未注明具體時間。

黃女士向澎湃新聞表示，由于土地使用年限只有50年，而使用時間從2001年就開始計算，這意味著他們今年收到房后，房屋的土地年限只有29年了。

開發商：土地使用年限50年有公示，不存在欺騙

據多位業主講述，針對土地使用年限只有50年的問題，他們曾找開發商討說法，開發商的回應是，此前，包括土地使用年限在內的“五證”都在售樓處公示；如今存在的產權糾紛，開發商將和政府、業主一起協商解決，開發商愿意承擔相關費用，來延長土地使用年限。

今年8月中旬，澎湃新聞記者以購房者的名義致電鴻成麗景花園售樓處，咨詢該樓盤住宅的產權問題，工作人員答復稱，該樓盤雖是住房，但房屋產權只有50年；這是歷史遺留問題，土地使用年限50年是從2001年開發商拿到土地使用權開始算的，至2051年截止；住戶可在產權到期后依據屆時的國家政策續期，現階段不影響房屋使用和售賣。目前，麗景花園200余戶套房屋仍在正常售賣中。

鴻成房地產公司一名馮姓管理人員回復澎湃新聞稱，在樓盤銷售前，該公司就按相關規定在銷售中心公示了“五證”，上面注明了土地使用年限，從來沒有欺騙和隱瞞。鴻成麗景花園小區共有385戶，已網簽約110戶，其中存在合同糾紛的有50多戶。

澎湃新聞注意到，鴻成麗景花園小區的《商品房預售許可證》顯示，其土地使用權出讓年限從2001年7月開始計算，住宅用地70年，商業用地40年，工業用地50年，其他用地50年。而其《國有土地使用證》顯示，土地用途為商住，土地使用年限為50年。

開發商公示的《商品房預售許可證》。

對于房屋買賣合同中土地使用年限存在多種說法的問題，馮姓管理人員稱，這是由于合同版本變更引起的，中途在房管部門要求下，他們調整了合同版本。

多位業主認為，在購房時，銷售人員宣稱土地使用年限是70年，這已經涉嫌虛假宣傳和欺詐。對此，馮姓管理人員回應稱，銷售人員向消費者介紹的產權都是50年，與售樓處公示信息一致。針對部分中介網站將樓盤土地使用年限注明為70年的情況，馮姓管理人員稱，中介網站寫的70年產權并非該公司所為，他們也阻止不了。

部門：建議開發商做好解釋溝通工作并承擔責任

據業主們介紹，針對上述糾紛，今年5月，南沙區珠江街道曾組織了南沙區住建局、廣州市規劃和自然資源局南沙區分局、街道、居委、開發商和業主代表等多方進行溝通協調。經溝通協商，明確鴻成麗景花園小區的地塊屬于二類住宅用地，開發商表示將積極配合政府延長土地使用年限至70年，并承擔相關費用，且在會后向廣州市規劃和自然資源局南沙區分局提交了《關于請求變更鴻成麗景花園土地使用權年限及補繳土地使用權出讓金的申請》。

2022年7月，廣州市規劃和自然資源局南沙區分局對上述申請向鴻成房地產公司作出答復。廣州市規劃和自然資源局南沙區分局在答復中表示，業主反映所持不動產權證上登記的土地使用年限為50年，與預售證、購房合同中的土地使用年限不一致。此種情況系鴻成房地產公司在購房合同中填寫土地使用截止年限為70年所致，但購房合同記載土地使用年限70年并無依據。鴻成麗景花園地塊土地使用年限為50年核準無誤。

廣州市規劃和自然資源局南沙區分局作出的答復。受訪者供圖

針對鴻成房地產公司提出的延長土地使用年限問題，廣州市規劃和自然資源局南沙區分局表示，根據《民法典》第三百五十九條，“住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。非住宅建設用地使用權期限屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋以及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。”兩種建設用地使用權的續期均以“期限屆滿”為基礎，本案所涉地塊還有29年使用權期限，不屬于期限屆滿的情況，因此鴻成房地產公司“請求同意補繳出讓金來進行延期”的訴求，無法律依據支持，不予支持。

廣州市規劃和自然資源局南沙區分局還表示，土地使用權出讓年限的規定屬于強制性規定，不得隨意調整；在土地使用權出讓年限屆滿時，再根據法律規定予以續期。根據工作進展與業主訴求，該局已于2022年7月召開與鴻成房地產公司代表、業主代表的座談會，就不能調整不動產登記相關土地使用年限至購房合同約定期限進行了政策解釋并提供法律意見咨詢。廣州市規劃和自然資源局南沙區分局建議，鴻成房地產公司積極主動與相關業主對接，做好解釋溝通工作并積極承擔責任。

律師：若故意隱瞞，開發商或涉嫌消費欺詐

澎湃新聞了解到，目前，有業主整理相關材料，已向相關部門遞交了舉報和控告書。包括黃女士在內的6位業主已向廣州仲裁委申請仲裁，該案已于今年7月中旬開庭。目前，仲裁結果尚未出來。

鴻成房地產公司馮姓管理人員表示，無論仲裁結果如何，該公司將按仲裁結果來處理。

對于上述糾紛，陜西恒達律師事務所高級合伙人趙良善律師認為，即使開發商在售樓部公示過土地使用年限為50年，但是購房合同約定的是土地使用年限為70年，這應該判定為開發商向購房者承諾的是土地使用年限為70年。如果以售樓部公示的使用年限50年為準，而不以購房合同約定的年限70年為準，那么這無疑是在加大購房者的注意義務，對購房者不公平。

趙良善表示，如果開發商在賣房時明知將來的房產證會記載使用年限為50年，而開發商為了賣房在購房合同中刻意約定土地年限70年，即故意隱瞞這一事實，那么開發商涉嫌消費欺詐，根據《民法典》第一百四十八條“一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷”以及《民法典》第一百五十七條“民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力后，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償”的規定，購房者可要求開發商退房，并賠償損失等。