位于廣州南沙區(qū)珠江街道的鴻成麗景花園小區(qū)于2018年開盤，近日，多位該小區(qū)業(yè)主向澎湃新聞（www.kxwhcb.com）反映稱，今年3月，部分業(yè)主辦理房產(chǎn)證時(shí)發(fā)現(xiàn)，其土地使用年限只有50年。雙方簽訂的商品房買賣合同中土地使用年限有的注明是70年，有的是50年，還有的未注明具體時(shí)間。按該樓盤的土地使用權(quán)自2001年開始算，意味著業(yè)主今年收到房后土地使用權(quán)只有29年了。

鴻成麗景花園小區(qū)的開發(fā)商是廣州市鴻成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“鴻成房地產(chǎn)公司”）。8月18日，該公司一名馮姓管理人員回復(fù)澎湃新聞稱，在樓盤銷售前，該公司在銷售中心公示了“五證”，上面注明了土地使用年限為50年，銷售人員向消費(fèi)者介紹的產(chǎn)權(quán)都是50年，不存在欺騙和隱瞞的行為。

鴻成麗景花園小區(qū)。

對于買賣合同中土地使用年限存在多種說法的問題，馮姓管理人員稱，這是由于合同版本變更引起的，中途在房管部門要求下，他們調(diào)整了合同版本。

針對上述糾紛，多位業(yè)主已向廣州仲裁委申請仲裁，該案已于今年7月中旬開庭。目前，仲裁結(jié)果尚未出來。鴻成房地產(chǎn)公司馮姓管理人員表示，無論仲裁結(jié)果如何，該公司將按仲裁結(jié)果來處理。

業(yè)主：購房合同注明土地使用年限為70年，實(shí)際只有50年

80后黃女士是維權(quán)的業(yè)主之一。黃女士告訴澎湃新聞，他們一家六口生活在廣州，有點(diǎn)積蓄后想舉全家之力買個(gè)房子自住，最后選擇了位于廣州南沙區(qū)的鴻成麗景花園。房屋是用其母親的名義購買，一共80多平方米，每平方米2萬元左右。

黃女士提供的商品房買賣合同顯示，買賣人購買的商品房所占用的土地用途為商住，土地使用權(quán)終止日期為2071年7月20日。其土地使用權(quán)從2001年開始計(jì)算，根據(jù)該合同這一說法，鴻成麗景花園的土地使用年限為70年。

黃女士稱，在購房前，她查閱過資料，查詢過中介網(wǎng)站，均顯示麗景花園小區(qū)為住宅，產(chǎn)權(quán)為70年。澎湃新聞查詢發(fā)現(xiàn)，如今，房天下、網(wǎng)易房產(chǎn)等網(wǎng)站上仍顯示，該小區(qū)為70年產(chǎn)權(quán)。

看房以及簽訂合同時(shí)，黃女士都叫了律師朋友一同前往，幫忙“把關(guān)”。黃女士稱，當(dāng)時(shí)，該小區(qū)的銷售人員曾跟她說，房子產(chǎn)權(quán)為70年，自2001年開始算。為了保險(xiǎn)起見，她還在售樓部特意留意過，開發(fā)商“五證齊全”。簽預(yù)售合同時(shí)，她也仔細(xì)看過條款，看到合同上明確寫著“土地使用權(quán)終止日期為2071年7月20日”，才放心簽署了名字。之后，該合同在審核過程中并沒有出現(xiàn)問題。

購房合同顯示，其土地使用權(quán)終止日前為2071年。因土地使用權(quán)從2001年開始計(jì)算，意味著土地使用年限有70年。

多位業(yè)主介紹說，直到今年3月，有業(yè)主辦理房產(chǎn)證時(shí)發(fā)現(xiàn)，其土地使用年限只有50年。此時(shí)，業(yè)主們才注意到，在大家簽訂的商品房買賣合同中，存在多個(gè)合同版本，其土地使用權(quán)有的注明是70年，有的是50年，還有的未注明具體時(shí)間。

黃女士向澎湃新聞表示，由于土地使用年限只有50年，而使用時(shí)間從2001年就開始計(jì)算，這意味著他們今年收到房后，房屋的土地年限只有29年了。

開發(fā)商：土地使用年限50年有公示，不存在欺騙

據(jù)多位業(yè)主講述，針對土地使用年限只有50年的問題，他們曾找開發(fā)商討說法，開發(fā)商的回應(yīng)是，此前，包括土地使用年限在內(nèi)的“五證”都在售樓處公示；如今存在的產(chǎn)權(quán)糾紛，開發(fā)商將和政府、業(yè)主一起協(xié)商解決，開發(fā)商愿意承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用，來延長土地使用年限。

今年8月中旬，澎湃新聞記者以購房者的名義致電鴻成麗景花園售樓處，咨詢該樓盤住宅的產(chǎn)權(quán)問題，工作人員答復(fù)稱，該樓盤雖是住房，但房屋產(chǎn)權(quán)只有50年；這是歷史遺留問題，土地使用年限50年是從2001年開發(fā)商拿到土地使用權(quán)開始算的，至2051年截止；住戶可在產(chǎn)權(quán)到期后依據(jù)屆時(shí)的國家政策續(xù)期，現(xiàn)階段不影響房屋使用和售賣。目前，麗景花園200余戶套房屋仍在正常售賣中。

鴻成房地產(chǎn)公司一名馮姓管理人員回復(fù)澎湃新聞稱，在樓盤銷售前，該公司就按相關(guān)規(guī)定在銷售中心公示了“五證”，上面注明了土地使用年限，從來沒有欺騙和隱瞞。鴻成麗景花園小區(qū)共有385戶，已網(wǎng)簽約110戶，其中存在合同糾紛的有50多戶。

澎湃新聞注意到，鴻成麗景花園小區(qū)的《商品房預(yù)售許可證》顯示，其土地使用權(quán)出讓年限從2001年7月開始計(jì)算，住宅用地70年，商業(yè)用地40年，工業(yè)用地50年，其他用地50年。而其《國有土地使用證》顯示，土地用途為商住，土地使用年限為50年。

開發(fā)商公示的《商品房預(yù)售許可證》。

對于房屋買賣合同中土地使用年限存在多種說法的問題，馮姓管理人員稱，這是由于合同版本變更引起的，中途在房管部門要求下，他們調(diào)整了合同版本。

多位業(yè)主認(rèn)為，在購房時(shí)，銷售人員宣稱土地使用年限是70年，這已經(jīng)涉嫌虛假宣傳和欺詐。對此，馮姓管理人員回應(yīng)稱，銷售人員向消費(fèi)者介紹的產(chǎn)權(quán)都是50年，與售樓處公示信息一致。針對部分中介網(wǎng)站將樓盤土地使用年限注明為70年的情況，馮姓管理人員稱，中介網(wǎng)站寫的70年產(chǎn)權(quán)并非該公司所為，他們也阻止不了。

部門：建議開發(fā)商做好解釋溝通工作并承擔(dān)責(zé)任

據(jù)業(yè)主們介紹，針對上述糾紛，今年5月，南沙區(qū)珠江街道曾組織了南沙區(qū)住建局、廣州市規(guī)劃和自然資源局南沙區(qū)分局、街道、居委、開發(fā)商和業(yè)主代表等多方進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)。經(jīng)溝通協(xié)商，明確鴻成麗景花園小區(qū)的地塊屬于二類住宅用地，開發(fā)商表示將積極配合政府延長土地使用年限至70年，并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用，且在會后向廣州市規(guī)劃和自然資源局南沙區(qū)分局提交了《關(guān)于請求變更鴻成麗景花園土地使用權(quán)年限及補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金的申請》。

2022年7月，廣州市規(guī)劃和自然資源局南沙區(qū)分局對上述申請向鴻成房地產(chǎn)公司作出答復(fù)。廣州市規(guī)劃和自然資源局南沙區(qū)分局在答復(fù)中表示，業(yè)主反映所持不動產(chǎn)權(quán)證上登記的土地使用年限為50年，與預(yù)售證、購房合同中的土地使用年限不一致。此種情況系鴻成房地產(chǎn)公司在購房合同中填寫土地使用截止年限為70年所致，但購房合同記載土地使用年限70年并無依據(jù)。鴻成麗景花園地塊土地使用年限為50年核準(zhǔn)無誤。

廣州市規(guī)劃和自然資源局南沙區(qū)分局作出的答復(fù)。受訪者供圖

針對鴻成房地產(chǎn)公司提出的延長土地使用年限問題，廣州市規(guī)劃和自然資源局南沙區(qū)分局表示，根據(jù)《民法典》第三百五十九條，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋以及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。”兩種建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期均以“期限屆滿”為基礎(chǔ)，本案所涉地塊還有29年使用權(quán)期限，不屬于期限屆滿的情況，因此鴻成房地產(chǎn)公司“請求同意補(bǔ)繳出讓金來進(jìn)行延期”的訴求，無法律依據(jù)支持，不予支持。

廣州市規(guī)劃和自然資源局南沙區(qū)分局還表示，土地使用權(quán)出讓年限的規(guī)定屬于強(qiáng)制性規(guī)定，不得隨意調(diào)整；在土地使用權(quán)出讓年限屆滿時(shí)，再根據(jù)法律規(guī)定予以續(xù)期。根據(jù)工作進(jìn)展與業(yè)主訴求，該局已于2022年7月召開與鴻成房地產(chǎn)公司代表、業(yè)主代表的座談會，就不能調(diào)整不動產(chǎn)登記相關(guān)土地使用年限至購房合同約定期限進(jìn)行了政策解釋并提供法律意見咨詢。廣州市規(guī)劃和自然資源局南沙區(qū)分局建議，鴻成房地產(chǎn)公司積極主動與相關(guān)業(yè)主對接，做好解釋溝通工作并積極承擔(dān)責(zé)任。

律師：若故意隱瞞，開發(fā)商或涉嫌消費(fèi)欺詐

澎湃新聞了解到，目前，有業(yè)主整理相關(guān)材料，已向相關(guān)部門遞交了舉報(bào)和控告書。包括黃女士在內(nèi)的6位業(yè)主已向廣州仲裁委申請仲裁，該案已于今年7月中旬開庭。目前，仲裁結(jié)果尚未出來。

鴻成房地產(chǎn)公司馮姓管理人員表示，無論仲裁結(jié)果如何，該公司將按仲裁結(jié)果來處理。

對于上述糾紛，陜西恒達(dá)律師事務(wù)所高級合伙人趙良善律師認(rèn)為，即使開發(fā)商在售樓部公示過土地使用年限為50年，但是購房合同約定的是土地使用年限為70年，這應(yīng)該判定為開發(fā)商向購房者承諾的是土地使用年限為70年。如果以售樓部公示的使用年限50年為準(zhǔn)，而不以購房合同約定的年限70年為準(zhǔn)，那么這無疑是在加大購房者的注意義務(wù)，對購房者不公平。

趙良善表示，如果開發(fā)商在賣房時(shí)明知將來的房產(chǎn)證會記載使用年限為50年，而開發(fā)商為了賣房在購房合同中刻意約定土地年限70年，即故意隱瞞這一事實(shí)，那么開發(fā)商涉嫌消費(fèi)欺詐，根據(jù)《民法典》第一百四十八條“一方以欺詐手段，使對方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷”以及《民法典》第一百五十七條“民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償”的規(guī)定，購房者可要求開發(fā)商退房，并賠償損失等。