沉寂已久的環京房地產市場，等來了一簇火苗。

在廢除限購的消息傳了許久之后，河北省廊坊市終于等來了正式官宣的限購、限售的松動調整。沉寂已久的環京樓市，能否再度被點燃？

資料圖：通燕高速燕郊出口立交樞紐。劉向 攝

廊坊市官宣廢除限購

“北京后花園”“環京第一鎮”……種種名號圍繞著河北廊坊燕郊鎮，這個離北京市中心只有30公里、與通州隔河相望的河北小鎮。其中，最能直接體現它特色的一個名字大概是“睡城”。

這是因為在燕郊，有一批“活在北京、睡在燕郊”的人。他們在北京工作，卻由于北京房價高企而選擇在燕郊購房或租房，早出晚歸融入北京上班一族的人潮中。

最近，“睡城”出現了新變化。據河北省廊坊市人民政府消息，其所在的廊坊市日前公布的《關于支持房地產業良性循環和健康發展的六條措施》明白卡顯示，取消戶籍、社保（個稅）等不適應當前房地產市場形勢的限制性購房條件。同時，對“北三縣”和環雄安新區周邊縣（市）的住房限售年限要求也全面取消。

除此之外，降低住房公積金首付比例、購買首套房給予補貼、提高公積金貸款額度等“政策大禮包”也一并奉上。如：對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，力爭2022年8月份全市新發放個人住房貸款加權平均利率較4月份下降30個基點。

“購房方面沒有了戶籍和社保的限制要求，住房轉讓方面沒有了限制約束，放松力度比較大；而且政策涉及面也比較大，尤其是提及了北三縣和環雄安新區等城市，放松范圍比較全面。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進評價。

業內普遍認為這是環京樓市的大動作。在此之前，廊坊“最嚴限購令”發布的五年時間里，燕郊曾經歷了房價腰斬的過山車之旅。

轉折，在2017年

環京樓市的故事可追溯至2012年前后，燕郊的樓盤每平方米均價僅七八千元。隨著2015年，距離燕郊10余公里的通州成為北京城市副中心，以及2016年北京樓市的大幅升溫，巨大的價差讓燕郊的吸引力大增。

“2016年以來燕郊房價的上漲，主要是由于北京房價上漲，導致大量購房需求外溢至環京，同時還有貨幣政策寬松的助力。”中原地產研究院分析認為。

除了真正的買房人，還有不少炒房客聞聲扎入這塊“肥田”。杠桿撬動之下，2017年的最高點，燕郊房子的單價最高已狂飆至每平米近5萬元。

但“過山車”很快走到了下墜的節點。2017年6月，廊坊限購升級：非本地戶籍居民家庭能夠提供當地3年以上納稅證明或社會保險繳納證明的，限購1套住房，包括新建商品住房和二手住房；本地戶籍限購2套。

在環京地區買房的大多數是在北京工作并繳納個稅、社保的人群，這一購房群體大幅減少，市場成交規模急速回落。易居研究院智庫中心數據顯示，廊坊新房成交均價自2018年達到11364元/㎡的高點后，一路走低至2022年的9628元/㎡，四年以來首次跌入萬元以下水平。

“廊坊市房地產市場特別是北三縣（大廠香河固安）的商品房，近年來其量價出現了非常大的下降，2017年達到高點到現在，很多樓盤房價下跌50%甚至以上，在國內重點和熱點區域，如此大的下跌是非常罕見的。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉介紹。

今年以來，受當地疫情影響，環京固安、香河等成交更是低迷。諸葛找房數據顯示，上半年廊坊成交量僅6763套，僅為去年成交水平的40%。業內紛紛認為，出于穩定房地產市場、穩增長、保交樓、惠民生的角度來看，環京地區迫切需要有紓困的政策。

限售的放松也早有端倪。今年6月17日，廊坊市政府官網曾公布《關于支持房地產業良性循環和健康發展的六條政策措施》。只不過，當時第一條措施并未對外公布，而是“略”過。對照如今《政策明白卡》的其他內容，與“廊六條”內容基本一致。

資料圖：三河市某小區門口，乘客正在排隊等候乘坐通勤定制快巴。高澍 攝

環京，還有吸引力嗎？

“從政策效果及市場趨勢來看，此前廊坊市區和北三縣取消限購政策已經落地執行，首付比例也已執行首套20%、二套30%，房貸利率最低執行4.25%，但市場并未出現回暖。” 中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示。

究其原因，一方面，近幾年北京住房供應逐漸增加，同時疫情防控嚴格，環京跨城通勤受到一定影響，北京外溢需求基本“消失”；另一方面，環京區域近幾年產業發展不及預期，人口導入有限，在市場下行階段，本地剛需入市節奏也放緩。

“因此，即便取消限購限售等政策，對交易市場的提振效果或有限，短期廊坊地區房地產市場調整態勢或難改。”陳文靜表示。

李宇嘉也認為，當前市場情緒很弱，對環京樓市的未來，對房價預期并不是很樂觀，中短期內很難出現明顯的反彈。

但他同時提到，在當前投資性需求已經全面退場，控制資金和信貸的政策仍舊有效的情況下，新政對于滿足剛性需求和改善性需求，特別是部分臨近的北京新市民購房的需求具有積極的意義。

“首付三、四十萬元，在燕郊能買一個差不多90㎡的兩居，這在北京是怎么也沒法想的。就算通勤不便、檢查站麻煩、路上幾小時，但我要結婚、養孩子、養老人。這對于在北京工作的外地人有沒有吸引力，92萬的環京通勤人員想必已經有了答案。”一位在燕郊購房的市民對記者表示。