來源｜好看商業（ID：IGreatBI）

作者｜周一圍

編輯｜安心

在新冠疫情蔓延、全球宏觀經濟下行的當下，什么才是更有安全感的投資標的？

越來越多的資金（包括外資）正在持續涌入中國的租賃住房市場。

7月11日，紅土創新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金項目獲深交所審核通過。這是市場上首單通過的保障性租賃住房REITs（房地產信托投資基金）項目。

3月份，北京大興中駿金輝·未來云城項目完成一項大宗交易，簽約金額18.7億元。此宗交易標的為大型租賃公寓，購買方為國際知名投資機構KKR和中駿旗下方隅集團。

國際著名投資機構華平也對中國租賃住房市場表現出持續的熱情。

今年1月，錦和資管以約1.98億元的總價，收購了上海徐匯濱江區塊核心區域的共享公寓項目——后社·西岸。

錦和資管由華平與上海錦和投資集團有限公司共同設立。

收購后社·西岸，華平進一步擴大了其在華的租賃住房資產規模。此前，華平在中國已經投資了微領地、魔方、自如等多個長租公寓項目。

近期，一位長租公寓行業資深人士接受外媒采訪時提到，目前全球投資者對中國租賃住房市場的投資興趣依然濃厚。

在經歷了暴雷、跑路、租金貸危機等劇烈震蕩后，國內長租公寓行業有段時間似乎已經從風口跌落。據不完全統計，過去三年，有上百家長租公寓品牌消失。

為什么全球投資者又對長租公寓市場燃起了投資熱情？下一個階段，長租公寓行業如何才能走出之前的陰霾，實現更穩健、長期的發展？

房地產存量時代的超級賽道

中國住房租賃市場規模有多大？

中金研究在一份報告中預計，2035年前后，國內租房群體將擴容至約3億人，支撐起租金規模達5萬億元的市場。

2021年，也有機構發布調研報告認為，到2030年，國內住房租賃市場的規模就能達到10萬億元，行業將迎來“黃金十年”。

如果你覺得2030年太遙遠，不妨可以通過一些數據對比，感受一下中國租賃住房市場的巨大潛力。

據各城市公布的第七次全國人口普查數據，目前一線、新一線城市租住人口不斷增長，僅北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州6個城市的租住人口就已經超過5000萬人。

其中，北京有超過1/3的常住人口租房住，租住人口約為730萬人。上海租房人口約995萬，占常住人口的40%以上。

廣州、深圳、成都、杭州的租房人口也分別達到：995萬人、1350萬人、480萬人、477萬人，在當地常住人口中的占比也分別約達53%、77%、23.06%和40%。

上述六大城市的租房率與美國舊金山、紐約、日本東京均超50%的租房率相比，仍存在較大差距，但已接近香港的水平，消費者對租房的需求強烈。

但從供給端也就是出租房屋占比看，美、日大型國際城市的租賃房屋占比均超40%，而國內北、上、廣、深等一線城市的租賃房屋占比只有約20%，供應不足問題突出。

另外，從租售比（單位月租金/單位房價）維度看，國際標準認為，房地產運行狀況良好的租售比通常為1:200——1:300。

諸葛找房數據研究中心監測的數據顯示，2021年，國內重點50城平均租售比為1：615，遠遠偏離國際標準。

數據來源：諸葛找房數據研究中心

這意味著，在我國的高房價背景下，租金與房價長期背離。

隨著一線城市涌入更多流動人口，而房價又持續維持在高位，一線城市的租房需求未來將長期保持強勁的增長勢頭。

2021年以來，隨著租賃住房上升到國家戰略高度，國內密集出臺各項利好政策，租賃住房市場迎來新的歷史性發展機遇。

長租公寓下一步：專業化資管時代

在長租公寓行業的資深人士看來，過去幾年長租公寓企業的集中暴雷，很多是因為缺乏資管屬性，融資不通暢、運營回報率低造成的。

面對新的歷史性機遇，什么才是長租公寓下一步發展的正確姿勢？

一些長租公寓品牌包括微領地、方隅、旭輝領寓等給出的答案是：向重資產模式的資管平臺轉型。

2021年，隨著各項利好的出臺，微領地毅然向“募投建管”的閉環型重資產模式轉型，成為租賃住房資產管理平臺。

資管模式下，長租公寓品牌既是資產的持有者，也是運營者，它不僅能獲得租金收益，還能享受資產增值帶來的收益。

此外，長租公寓品牌通過自建物業或者收購合適的物業進行改造，可以獲得相對便宜的資產。

同時，品牌方還可以完全按照目標用戶的需求打造產品，提供更好的品質和用戶體驗。

因此，長租公寓轉型重資產模式的資管平臺，通過運營管理獲得穩定持續收益，回報率得到大幅提升，為資產證券化創造了條件。

實際上，在國外租賃住房成熟的市場，以及物流地產領域，資管模式早已被驗證成功。

EQR和普洛斯（GLP）分別是這兩個領域的典型案例。

EQR成立于1969年，目前是美國最大的長租公寓管理公司之一，旗下運營的公寓房間分布在波士頓、紐約、西雅圖等核心城市。

EQR 在過去數十年的迅猛發展中，將機構化、規模化和金融化手段相結合，通過自建或者收購實現自持物業，然后通過標準化的運營管理，為美國租賃住房市場的用戶提供服務，最終形成“投、融、建、管”的完整閉環。

除了EQR，AVB也是美國排名靠前的公寓管理公司，它同樣采取重資產模式，其管理的大部分公寓為自持。

所幸的是，美國成熟的REITs（房地產信托投資基金）市場在EQR、AVB等公寓品牌融資過程中發揮了重要作用。

早在1960年就推出REITs，并于1991年進一步允許權益型REITs上市流通，這使得更多個人投資者可以參與到房地產投資。

EQR在1993年就以REITs的形式在紐交所上市，成為美國首家租賃住房REITs。AVB也是美國市值領先的上市公寓型REITs，目前其市值達276.2億美元，與EQR旗鼓相當。

EQR和AVB作為REITs的管理者，可以獲得REITs的管理費+收益提成，而REITs的收益主要來自租金、運營增值和資產增值。

可以說，REITs就是美國公寓企業普遍采用重資產模式，自持資產的核心前提。

據一些公開數據，過去 10 多年，美國長租公寓REITs的年化收益率約為 8%。這甚至高于當地房地產開發銷售的收益回報。

普洛斯（GLP）也是典型的重資產模式。它在全球范圍內投資、建設優質、高效的倉儲基礎設施，然后出租給客戶并為其提供物業管理服務。

REITs也為普洛斯提供了融資便利。截至去年底，普洛斯物流地產業務資產面積達7500萬平方米，不動產資產管理規模超1000億美元。

在中國，“中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金”也于去年在深交所上市交易，成為中國首批基礎設施公募REITs試點項目之一。

這為普洛斯搭建了資本循環的新平臺，募集的資金將全部繼續投入到中國市場的物流基礎設施，為投資人創造回報。

2021年，監管部門相繼出臺對保障性租賃住房的金融支持政策。其中，國家發展改革委印發的《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》，標志著保障性租賃住房REITs駛入快車道。

微領地CEO周君強認為，REITs相關政策和項目在國內落地，將為重資產模式的長租公寓帶來更通暢的融資和流通渠道。這也是微領地向重資產的資管平臺轉型的契機。

誰能成為中國的EQR？

除了重資產的資管模式，世界上成熟、穩定的長租公寓市場還有哪些成功的經驗值得借鑒？

聚焦核心城市是國外大部分長租公寓的共同選擇。他們集中在人口數量排在第一、第二梯隊的 15 個州，這些地方都具有高就業機會、高房價、低購房率等特征。

2000年后，EQR剝離非核心城市資產，重點布局紐約、波士頓等經濟繁榮、人口稠密的大城市。AVB同樣聚焦于人口稠密的熱點城市。他們用實踐證明，不是所有城市都有大規模的租房需求。

在國外一些核心城市，就業機會多，但房價高企，畢業生需要 5 ～10 年的過渡時間，租房需求旺盛，為長租公寓的發展提供了土壤。因此，EQR等長租公寓品牌的目標客戶都是年輕人。

以年輕人為代表的租戶，更喜歡面積小，租房成本低，但配套設施齊全、交通便利的長租公寓。所以，在2006 年- 2016 年，美國的長租公寓單套面積呈縮小趨勢。

國外以REITs 為代表的機構類投資運營商更偏好大體量的集中式公寓，因為公寓體量越大，越能降低人房比，減少人工費用，提升運營效率。

反觀國內，年輕人，尤其是90后已經成為城市租賃人群的主力軍。每年有上千萬應屆畢業生涌入市場，而他們結婚越來越晚，這群人基數大、增長穩定、租房需求強烈，為長租公寓提供了發展土壤。

那么，面對年輕人的租房需求，誰是中國的EQR？

目前來看，微領地在客戶和產品定位、城市布局、發展模式等方面都與EQR高度契合。

2011年成立的微領地，始終面向剛需客群——畢業三、五年內的年輕人，提供月租金在2000-4000 元價位的一房產品，致力于滿足上海青年新市民的租賃需求。

微領地曾用“25的N次方”對年輕用戶做過精準畫像：25歲的年輕人是租房的主力人群；房租占他們收入的25%，這樣才能手頭寬裕又能保障居住品質；25㎡獨門獨衛是居住底線；同時，這群人還需要社群生活。

所以，微領地開發出“小戶型、大社區”的青年社區產品。25平米的精致單間小戶型，擁有臥室、客廳、廚房、衛生間，現代化的裝修，2000~4000元/月的租金。既滿足年輕人對于品質、租金的要求，又能用社區內豐富的功能模塊滿足他們對社群生活的需要。

微領地浦江中心社區社群活動

今年，他們又提出了極致性價比策略——產品和服務要時尚舒適、地理位置和交通服務要便捷，更關鍵的是，還要是區域內最低價。

一直以來，微領地都在探索超級社區模式，以大體量的集中式公寓為特色，運營過10個千人以上的大店。

在成立之初，微領地就著手打造了一套后臺技術系統，覆蓋了社區開業、項目交付、日常經營管理等操作流程，可為用戶提供APP預訂、簽約入住、報修、水電充值、第三方服務、投訴等標準化服務。

這套系統為他們高效管理大體量社區提供了有力的支撐，幫助他們在每個環節降本增效。

在2018年當大量長租公寓還在虧損和低出租率為代價跑馬圈地時，微領地已經實現全部單店盈利，全年出租率達到93%。2020年，微領地實現公司整體盈利。

成立至今，微領地始終聚焦上海市場，他們曾連續四年蟬聯上海集中式公寓規模第一。

微領地CEO周君強表示，未來幾年，微領地仍將持續深耕上海市場。

2021年，微領地在上海一口氣拿下6個重資產項目，管理資產規模逼近200億。如今，他們已經擁有7個重資產青年社區（含在建），自持超30000間房，是國內頭部的市場化青年社區租賃住房資管平臺。

過去幾年，限于市場環境，微領地只能以包租模式擴展市場。但周君強稱，這個過程中，團隊的運營管理能力得到了提升，這也是他們最大的收獲。

長租公寓市場經過上一輪洗牌后，頭部品牌正在邁入資管時代，未來將出現更多中國版EQR、AVB，品牌們要比拼什么？

周君強認為，“?租公寓最終的核?競爭?是完整的經營鏈條及每個經營環節都要具備競爭力。”所以，微領地將堅持“深耕細作，長期主義”的方法論，實現資產穩健升值，用最慢的姿勢快跑。