7月15日，深圳證券交易所發布《關于發布<深圳證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金業務指引第4號——保障性租賃住房（試行）>的通知》，涉及業務參與機構與基礎設施項目、回收資金使用與監管、運營管理與信息披露。

《深圳證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金業務指引第4號——保障性租賃住房（試行）》（以下簡稱“《保障性租賃住房REITs指引》”）的起草是為了貫徹落實黨中央、國務院關于加快發展保障性租賃住房，進一步盤活存量資產、擴大有效投資的決策部署，規范做好保障性租賃住房試點發行基礎設施領域不動產投資信托基金（以下簡稱基礎設施REITs）有關工作。

原始權益人不得開展商品住宅和商業地產開發業務

細化業務參與機構與基礎設施項目準入要求。指引顯示，原始權益人應當為開展保障性租賃住房業務的獨立法人，不得開展商品住宅和商業地產開發業務。鼓勵專業化、規模化的住房租賃企業開展保障性租賃住房基礎設施基金試點。原始權益人不得以租賃住房等名義，為非租賃住房等房地產開發項目變相融資，或者變相規避房地產調控要求。

同時，原始權益人控股股東或者其關聯方業務范圍涉及商品住宅和商業地產開發的，原始權益人應當在資產、業務、財務、人員和機構等方面與商品住宅和商業地產開發業務有效隔離，保持相對獨立。

文件還要求，基礎設施項目應當權屬清晰、運營模式成熟、具有可持續的市場化收益，并經有關部門認定為保障性租賃住房項目，配租對象、租金標準等符合相關政策要求。

基礎設施項目運營時間原則上不低于三年。對于出租率較高、已能夠實現長期穩定收益的項目，在滿足基礎設施基金上市要求、符合市場預期、確保風險可控等前提下，可適當降低運營時間要求。

深交所在起草說明中指出，試行的指引文件明確保障性租賃住房基礎設施REITs原始權益人應當為開展保障性租賃住房業務的獨立法人基礎上，進一步明確原始權益人控股股東或者其關聯方業務范圍涉及商品住宅和商業地產開發情形下的業務隔離要求。

貫徹落實《國務院辦公廳關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》（國辦發〔2022〕19號）要求，加強對在強化民生保障方面發揮重要作用項目的支持力度，明確對于出租率較高、已能夠實現長期穩定收益的保障性租賃住房項目，在滿足基礎設施基金上市要求、符合市場預期、確保風險可控等前提下，可適當降低三年運營年限要求。

防范回收資金流入商品住宅或商業地產開發領域

新的文件明確回收資金使用的報告與披露義務。為促進保障性租賃住房領域投融資良性循環，明確原始權益人通過轉讓保障性租賃住房項目取得的凈回收資金，應當按照要求優先用于保障性租賃住房項目建設，確無可投資的保障性租賃住房項目的，可以用于其他基礎設施補短板重點領域項目建設，且原始權益人應當按季報告回收資金使用情況，基金管理人應當在定期報告和臨時報告中披露回收資金使用情況。

同時，明確因特殊原因導致回收資金投資計劃無法正常執行的，原始權益人應當及時向交易所報告相關情況和應對措施；確需變更回收資金用途的，原始權益人應當向本所提交回收資金投向變更報告，基金管理人應當披露臨時報告。

為防范回收資金流入商品住宅或商業地產開發領域，對于原始權益人控股股東或者其關聯方的業務范圍涉及商品住宅和商業地產開發的，要求原始權益人建立并落實回收資金管理制度，對回收資金實行嚴格閉環管理，確保凈回收資金用于新的基礎設施補短板重點領域項目建設。

同時，原始權益人控股股東或者其關聯方的業務范圍涉及商品住宅和商業地產開發的，原始權益人、基金管理人、資產支持證券管理人、回收資金的存放銀行等應當共同簽訂資金監管協議明確各自監督職責，不得違規變更回收資金用途。