十九大報(bào)告明確提出，“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。在這一戰(zhàn)略部署中，“租購并舉”是核心舉措，支撐租購并舉的重大政策調(diào)整則是“租購?fù)瑱?quán)”。如果租購?fù)瑱?quán)能夠有效落地，將深刻改變我國住房市場供求結(jié)構(gòu)，推動(dòng)我國房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)型升級，為“住有所居”奠定堅(jiān)實(shí)的制度基礎(chǔ)。

“租購并舉”涉及的是供給端改革，目的是建立多層次的住房供給體系；“租購?fù)瑱?quán)”涉及的是需求端改革，目的是保障租賃者與購房者享有同等的權(quán)利。過去較長時(shí)期內(nèi)，我國在住房市場上更多地注重供給端的調(diào)控，包括限購、限貸、限賣等。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程推進(jìn)，越來越多的居民進(jìn)入城市，住房供給壓力不斷加大，由此形成了住房價(jià)格上漲預(yù)期的土壤，強(qiáng)化了房地產(chǎn)的金融屬性和投機(jī)屬性，導(dǎo)致某些地方陷入“越調(diào)越漲，再漲再調(diào)”的困境。

打破這個(gè)困境的關(guān)鍵，就是要嚴(yán)格按照習(xí)近平總書記提出的“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位”要求，推動(dòng)房地產(chǎn)市場回歸商品屬性和居住屬性。當(dāng)然，這并不意味著住房不能用作投資品，而是要防止一些人通過住房炒作謀利，影響房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

因此，為什么過去租賃市場發(fā)展相對滯后？為什么房企更愿意采取“開發(fā)—出售”模式，而不是“開發(fā)—持有—出租”模式？其根源在于租賃需求不旺；租賃需求不旺的根源則在于租購不同權(quán)，租房者難以享受與購房者同等的基本公共服務(wù)。對癥施策，就是在法律上明確規(guī)定“租購?fù)瑱?quán)”，把所有居民享受基本公共服務(wù)與是否擁有住房剝離開來，購房與否不再作為基本公共服務(wù)區(qū)別提供的條件。加快租購?fù)瑱?quán)落地，將帶來供求兩端的深刻變革：

一方面，在需求端將釋放租賃需求，為購房需求降溫。如果城市基本公共服務(wù)能夠有效供給，又有足夠的住房可供租賃，公租市場日趨成熟，人們未必非得購買商品房，至少可以把租房作為重要選項(xiàng)之一。租購需求分離，有助于緩解購房市場的壓力。

另一方面，在供給端將優(yōu)化商品房的供給結(jié)構(gòu)，激勵(lì)規(guī)模化的租賃房供給。有需求就有供給，如果租賃需求穩(wěn)步增長，租賃房產(chǎn)的投資就將逐步增加。與“開發(fā)—銷售”的模式相比，房地產(chǎn)企業(yè)“開發(fā)—持有—出租”這種模式雖然回款較慢，但現(xiàn)金流穩(wěn)定，也有助于這些房企創(chuàng)新資產(chǎn)證券化等。也就是說，租賃同權(quán)將引導(dǎo)并激勵(lì)房企更多地投資租賃房而不是商品房，由此優(yōu)化房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)，形成多層次的住房供給體系。政府多方面培育、引導(dǎo)、激勵(lì)租賃需求，支持房企轉(zhuǎn)型為租賃住房供給商，最根本的還在于以不斷增長的租賃需求引導(dǎo)房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)調(diào)整，從而促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)型升級。

當(dāng)然，加快租購?fù)瑱?quán)發(fā)揮更加積極的效力，還需要進(jìn)一步加大基本公共服務(wù)供給，使義務(wù)教育、基本醫(yī)療等能夠滿足包括購房居民與租房居民在內(nèi)的所有居民的需求。基本公共服務(wù)供給有了保障，才能不斷滿足人民日益增長的美好生活需要。 

（作者系中國（海南）改革發(fā)展研究院經(jīng)濟(jì)所所長，原標(biāo)題：以“租購?fù)瑱?quán)”加快房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型升級）