【編者的話】新的一年又一次在我們面前展開，房價(jià)仍然是很多普通人關(guān)心的話題。2017年那場被新華社稱為“史上最密集調(diào)控”是否已經(jīng)讓房價(jià)降溫？2017年底，澎湃新聞重新走訪了多個(gè)城市，其中最主要的就是2016年因?yàn)榉績r(jià)快速上漲而引發(fā)全國關(guān)注的安徽省合肥市、福建省廈門市、江蘇省南京市和蘇州市，并稱“房價(jià)四小龍”。澎湃新聞發(fā)現(xiàn)，幾乎所有城市市場都已經(jīng)開始趨于平穩(wěn)，甚至于一度因?yàn)樾卤P低價(jià)開盤而引發(fā)的搶房熱也開始變得越來越罕見。2017年12月27日，在南京的一場土地出讓中，所有住宅土地成交全部沒有達(dá)到最高限價(jià)，部分甚至出現(xiàn)了價(jià)格腰斬。土地市場已經(jīng)出現(xiàn)明顯的降溫，這似乎是一個(gè)信號(hào)。

黑黑瘦瘦的90后林森（化名）是廈門一名房產(chǎn)銷售，家在廈門火車站附近。每天早上8時(shí)20分，林森開車去集美區(qū)灌口鎮(zhèn)風(fēng)景湖公園旁的招商萊頓小鎮(zhèn)售樓中心上班。走成功大道，上杏林大橋，轉(zhuǎn)安仁大道，40分鐘，即使是早高峰也足夠林森從廈門本島思明區(qū)到達(dá)島外了。“下班如果沒遇到高峰期，20分鐘就能到家。”林森說。

招商萊頓小鎮(zhèn)2016年10月開盤，2018年底交房，戶型為73-113平方米的2房至4房，在售房源單價(jià)約2.9萬元。目前，只剩尾盤的十幾二十套，多半是樓層不太理想或是戶型較大的房型。

2017年12月初，記者見到林森時(shí)，他正在為咨詢樓盤商鋪的一對(duì)夫妻做著介紹，店面單價(jià)約4萬元。這對(duì)夫妻是灌口鎮(zhèn)本地人，“實(shí)力不容小覷”是林森對(duì)他們的評(píng)價(jià)，“別看穿著普通，有兩輛寶馬了，還打算再去買一輛5系。”林森告訴澎湃新聞，來買樓盤的很多人是在島內(nèi)工作的，不過都是在周末來看房。

廈門市下轄6個(gè)區(qū)，位于本島的是思明區(qū)（含鼓浪嶼）、湖里區(qū)，外島海滄區(qū)、集美區(qū)、同安區(qū)和翔安區(qū)，4個(gè)區(qū)相連。廈門島內(nèi)人口規(guī)模已趨于飽和，人口密度是島外人口的10倍多，人口向島外外溢大勢所趨。澎湃新聞 龍慧 制圖

根據(jù)廈門集美區(qū)政府的數(shù)據(jù)，2014年全年商品房成交1.12萬套，銷售面積129.74萬平方米，占全市銷售面積的42%以上，銷售套數(shù)和銷售面積連續(xù)四年位居各區(qū)榜首，廈門市以外、島內(nèi)、島外其他區(qū)和本區(qū)購買者的比例分別為44%、18%、12%、26%。

廈門島內(nèi)人口規(guī)模已趨于飽和，人口密度12823人/平方公里（上海人口密度約3830人/平方公里），是島外人口的10倍多，而島外地域面積廣闊，隨著重大功能性項(xiàng)目向島外新城配置，新城綜合功能不斷提升，承載力和吸引力都在顯著增強(qiáng)。盡管廈門樓市調(diào)控幾度收緊，樓市觀望情緒較濃，但在這一城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，無論是房地產(chǎn)商、銷售人員、中介經(jīng)紀(jì)都無一不看好廈門樓市后期發(fā)展。

觀望情緒：政策是否有變

廈門市位于臺(tái)灣海峽西岸中部、福建省東南端，是福建省副省級(jí)城市、經(jīng)濟(jì)特區(qū)，東南與大小金門和大擔(dān)島隔海相望，與漳州、泉州并稱廈漳泉閩南金三角經(jīng)濟(jì)區(qū)。廈門市下轄6個(gè)區(qū)，位于本島的是思明區(qū)（含鼓浪嶼）、湖里區(qū)，外島海滄區(qū)、集美區(qū)、同安區(qū)和翔安區(qū)，4個(gè)區(qū)相連。根據(jù)廈門市政府網(wǎng)站信息，2016年末，廈門全市土地面積1699.39平方公里，總?cè)丝跒?92萬人，人口密度每平方公里2306人。根據(jù)福建省2017年年鑒，廈門市人均生產(chǎn)總值（GDP）97282元，比省會(huì)城市福州市人均GDP82251元，多15000元。

具體看，廈門本島土地面積157.76平方公里，島內(nèi)每平方公里有12823人，島內(nèi)人口密度大大高于島外的1231人/平方公里，約10.4倍。湖里區(qū)和思明區(qū)人口規(guī)模都在百萬級(jí)別，島內(nèi)人口規(guī)模趨于飽和狀態(tài)，人口外溢島外大勢所趨。記者走訪的島內(nèi)多家房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)都表示，島上的需求相對(duì)來說還是大于供給，沒有什么新盤，基本是二手房市場，調(diào)控之下，市場觀望情緒較重，成交量不大。“這一年，島上二手房沒漲沒跌，大情況差不多。房價(jià)始終堅(jiān)挺，畢竟好的資源還是稀缺，我們?cè)诮鹑谖C(jī)時(shí)，價(jià)格都依然堅(jiān)挺的。”一名丹廈房產(chǎn)中介門店經(jīng)理說。

目前，因房子年代不同，島內(nèi)二手房單價(jià)大多在5萬-8萬元之間。記者在廈門房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)上看到，位于思明南路上、2008年銷售的碧山臨海小區(qū)，一套急售的160平方米4房，單價(jià)約6.7萬元；同小區(qū)也有單價(jià)掛到近8萬元的。各個(gè)中介門店上張貼的房屋介紹，超千萬的房源不在少數(shù)。

“沒限購的時(shí)候，來廈門買房的人，北方南方的都有。”一名小學(xué)路上的鏈家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)看好后市的原因則是“限購或會(huì)放松”。他的依據(jù)是，2016年8月31日，廈門市國土資源和房產(chǎn)管理局公告自9月5日起，廈門執(zhí)行住房限購政策，有效期至2017年12月31日。此前的2016年10月5日，2017年3月24日，以及2017年3月28日的幾次升級(jí)調(diào)控，都只對(duì)實(shí)施日期進(jìn)行了規(guī)定。“如果有新的規(guī)定，應(yīng)該有風(fēng)聲的，目前，我們都還沒接到新的通知。”他說，“如果有松動(dòng)或是放開，對(duì)樓市都是刺激。”

記者致電廈門市國土資源和房產(chǎn)管理局詢問，被告知應(yīng)詢問廈門不動(dòng)產(chǎn)登記中心。而廈門不動(dòng)產(chǎn)登記中心熱線服務(wù)人員對(duì)“2018年1月起是否有新的政策出臺(tái)”“沒有出臺(tái)新政的話，是否執(zhí)行現(xiàn)有政策”等問題，均表示“不了解，還沒接到通知”。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，在經(jīng)歷了“限購、限貸、限價(jià)、限售”等政策密集性管制后，廈門樓市漸趨平穩(wěn)。但廈門樓市仍然存有一些問題，比如新房庫存規(guī)模明顯不足，島內(nèi)和島外的房地產(chǎn)市場還存在很大的差異等。嚴(yán)躍進(jìn)建議道，“廈門后續(xù)可以做幾點(diǎn)工作，比如說加強(qiáng)和周邊城市漳州、泉州的聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)三個(gè)城市樓市調(diào)控政策的統(tǒng)一，進(jìn)而有利于分流部分廈門的購房需求，又比如積極開發(fā)類似廈門集美等區(qū)域，強(qiáng)化舊區(qū)改造等，進(jìn)而釋放更多的房源。”

如果想要扎根在廈門，總是要買房的

林森同樣充滿信心，“明年會(huì)慢慢好起來，長期看樓市，房價(jià)還是會(huì)上升的，現(xiàn)在是短期的調(diào)整”。2016年初，他從福建房企融信集團(tuán)（融信中國控股有限公司，03301.HK)跳到以房地產(chǎn)為核心產(chǎn)業(yè)之一的國企招商局集團(tuán)（招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司，001979.SZ）。“融信在廈門的盤不多了，要去其他城市，我不想離開廈門。”他這樣解釋跳槽原因。

此時(shí)，萊頓小鎮(zhèn)銷售中心休息區(qū)的一張桌子上，銷售人員正和一名購房者簽約。購房者吳女士，33歲，是附近國企金龍客車的員工，趁午休時(shí)間過來簽約。她是隨著丈夫任職集美一所中學(xué)而來的，并非廈門本地人，兩人月收入2萬多元。此次他們購買的是一套93平方米的3房，是首套房。此前，他們?cè)诟浇庾〉囊惶?房，月租金2300元。

位于廈門集美區(qū)北部灌口鎮(zhèn)的招商萊頓小鎮(zhèn)樓盤，目前尾盤在售，預(yù)計(jì)2018年底交房。 澎湃新聞?dòng)浾?劉暢 圖

根據(jù)廈門現(xiàn)行的購房政策，擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭；擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭；無法提供購房之日前4年內(nèi)在廈門逐月連續(xù)繳納3年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其銷售180平方米及以下商品住房。此外，廈門戶籍成年單身（含離異）人士限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；通過贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓住房后，再次購買住房需滿3年；新購住房，需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。如果想要在廈門落戶，除了持有廈門市《暫住證》或《居住證》連續(xù)至少滿5年(島內(nèi)需滿8年，島外需滿5年)等條件，還必須擁有房屋所有權(quán)證的住所。

“如果想要落戶，扎根在廈門，總是要買房的。投資的話，氣候、地理位置、旅游資源，廈門也很不錯(cuò)。”林森說，來灌口買房的人，年齡在30歲-45歲的居多，有點(diǎn)積蓄的剛需，收入還月供也不是問題。早幾年有錢的投資客也有，泉州漳州做生意的人很多。“我有一個(gè)泉州的客戶，在廈門交了2年多社保，之前還有些猶豫的，出政策前聽到社保要繳滿3年，晚上11點(diǎn)多來找我們簽約。”

根據(jù)廈門統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2016年廈門全市五成以上常住人口戶口登記地為其他地市，人戶分離現(xiàn)象普遍存在，流入人口規(guī)模龐大。各區(qū)流入人口所占比重由高到低依次是：湖里區(qū)65.3%，集美區(qū)63.7%，思明區(qū)49.2%，海滄區(qū)46.6%，同安區(qū)39.1%，翔安區(qū)34.9%。從流入人口在廈門居住時(shí)間來看，居住半年至一年的占14.8%，其中翔安區(qū)比重最高，為29.7%；兩至四年的占35.3%，其中翔安區(qū)比重最高，為46.8%；五年及以上的占49.9%，其中思明區(qū)比重最高，為57.7%。

記者到達(dá)廈門時(shí)在機(jī)場乘坐的出租車，司機(jī)來自河南，他2005年來到廈門，老婆孩子也都過來了，2013年他買房子安家在翔安區(qū)隧道口不遠(yuǎn)的小區(qū)，9000多元/平方米，現(xiàn)在已經(jīng)3萬多元了。他邊回憶邊說，“我現(xiàn)在勤快點(diǎn)，一個(gè)月七八千元總是有的。在廈門開出租車的，一大半都是河南老鄉(xiāng)。”不過，司機(jī)的戶口并沒有落在廈門，“戶口過來，老家的地就沒了。”他說。

地價(jià)重回“2”時(shí)代

2017年12月1日，融僑集團(tuán)股份有限公司以17.1億元競得集美灌口J2017P01地塊，樓面價(jià)25147元/平方米。與這塊地相距2.5公里處，是去年一時(shí)刷新了廈門單價(jià)紀(jì)錄的集美灌口J2016P01地塊。

在2016年樓市瘋狂的下半場，8月26日，廈門本土房企禹洲地產(chǎn)股份有限公司（禹洲地產(chǎn)，01628.HK）以溢價(jià)率183%，總價(jià)28億元拿下后者，樓面價(jià)32825元/平方米。該地塊與廈門一中集美分校（灌口中學(xué)）、廈門醫(yī)學(xué)院新校區(qū)一街之隔，周邊還有龍湖嘉譽(yù)、聯(lián)發(fā)欣悅灣等項(xiàng)目。

這意味著一年多時(shí)間，土地價(jià)格下降了7000元/平方米，集美土地價(jià)格從“3”時(shí)代回到“2”時(shí)代。

記者從萊頓小鎮(zhèn)步行2.5公里到達(dá)禹洲地塊看到，施工已經(jīng)進(jìn)場工作，與灌口中學(xué)相隔的馬路沒有路牌，通往安仁大道的最后200米還沒有通車；周邊項(xiàng)目基本都建筑封頂，有的還在施工，有的商鋪已經(jīng)招商。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年廈門島外誕生的11個(gè)高價(jià)地項(xiàng)目，只有2個(gè)項(xiàng)目開盤，很多都處于施工進(jìn)場的階段。

2016年8月一時(shí)刷新廈門單價(jià)紀(jì)錄的集美區(qū)一地塊，一年多過去了，剛剛施工進(jìn)場。 澎湃新聞?dòng)浾?劉暢 圖

林森仍然堅(jiān)信房價(jià)不會(huì)隨著地價(jià)回落。“項(xiàng)目產(chǎn)品不一樣的。而且，買房的人對(duì)房價(jià)的接受是一個(gè)過程，思想是會(huì)被慢慢影響的。”

林森告訴記者，去年，萊頓小鎮(zhèn)開盤前，周邊安置房、拆遷房單價(jià)在1.1萬元左右，大家對(duì)萊頓小鎮(zhèn)的預(yù)期頂多單價(jià)1.5萬元。結(jié)果一開盤2.6萬元，一開始100套賣30套就不錯(cuò)了，現(xiàn)在周邊二手房單價(jià)也賣到2萬多元了。

“有人來，就需要住房子”

最讓林森篤定的是集美區(qū)和其他幾個(gè)區(qū)的規(guī)劃。根據(jù)集美區(qū)政府官網(wǎng)，集美區(qū)是著名臺(tái)商投資區(qū)、僑鄉(xiāng)和風(fēng)景旅游區(qū),地處廈門行政區(qū)域幾何中心，轄區(qū)總面積276平方公里，已建成78平方公里，實(shí)有人口約94萬人，下轄集美、杏林、僑英、杏濱4個(gè)街道和灌口、后溪2鎮(zhèn)。除了集灌工業(yè)區(qū)，集美區(qū)的集美新城建設(shè)有杏林灣商務(wù)營運(yùn)中心、軟件園三期、廈門北站；此外還有馬鑾新城、前場鐵路大型貨場、集美物流園。與海滄、翔安、同安相比，集美交通優(yōu)勢巨大。從島內(nèi)到集美有杏林大橋、廈門大橋、集美大橋。2017年12月31日正式運(yùn)營的地鐵1號(hào)線，從思明區(qū)離輪渡碼頭不遠(yuǎn)的鎮(zhèn)海路站一直到集美區(qū)的廈門北站；規(guī)劃中的地鐵4號(hào)線可從后溪直接通到翔安機(jī)場。

在集美新城，記者在工作日下午坐車從集美大學(xué)到軟件園三期，路過華僑大學(xué)、杏林灣商務(wù)中心、蓮花新城。兩所大學(xué)周邊人氣較旺，杏林灣商務(wù)中心和蓮花新城的工作生活的氛圍還較為冷清。但在等車的過程中，有許多剛?cè)ボ浖@面試出來的大學(xué)生討論著年前還是年后上班。蓮花新城二手房（毛坯）在中介網(wǎng)上的掛牌價(jià)從3.2萬元到近4萬元的都有。

一名蓮花新城附近的丹廈中介經(jīng)紀(jì)介紹說，蓮花新城一期2013年交房，當(dāng)時(shí)單價(jià)9000元左右，三期2016年交房，單價(jià)已經(jīng)近2萬元，二三期的投資客較多。“二手房大多數(shù)都是毛坯，上周（2017年11月27日-12月1日）剛成交的一套89平方米的小三房，330萬元。旁邊在建的蓮花國際都是150平方米以上的大戶型，開盤總是3.7萬元朝上了。”他說，“這里可以說是集美新城的中心了，附近還規(guī)劃有步行街呢。”

廈門集美新城核心區(qū)的蓮花新城樓盤，人流稀少，辦公商業(yè)都尚未興旺，在售二手房基本為毛坯房。 澎湃新聞?dòng)浾?劉暢 圖

在島外4個(gè)區(qū)中，海滄區(qū)發(fā)展較為成熟，目前在售的項(xiàng)目已經(jīng)較少，均價(jià)在3.8萬元／平方米，中國福建自貿(mào)區(qū)廈門園區(qū)就位于海滄大橋在島內(nèi)的一側(cè)。翔安區(qū)南部新城定位則是廈門市城市副中心。在建廈門新機(jī)場翔安國際機(jī)場計(jì)劃2018年建成，2020年投入使用，定位為東南沿海地區(qū)重要的門戶樞紐機(jī)場和國際貨運(yùn)口岸機(jī)場。按照新規(guī)劃，在產(chǎn)城融合的背景下，重大設(shè)施及配套的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目將帶來大量居住、產(chǎn)業(yè)人口。2020年翔安人口有望從現(xiàn)在32萬人增長到75萬人。

“有人來，就需要住房子吧。”林森說。還是單身的他休息時(shí)會(huì)參加教會(huì)活動(dòng)，周末一次，平時(shí)一次。偶爾會(huì)練練拳擊，也會(huì)和伙伴去探望養(yǎng)老院的老人家。這一天晚上，林森和他的伙伴在為教會(huì)的聚會(huì)以及即將到來的圣誕節(jié)排練節(jié)目，他負(fù)責(zé)彈奏貝斯、電吉他等樂器。

而他和父母同住的房子，是在廈門火車站擴(kuò)建時(shí)，拆遷改善的。

隨著廈門人口不斷增多，建于上世紀(jì)80年代的廈門火車站，接待人數(shù)嚴(yán)重不足。2011年-2015年，廈門火車站封閉，進(jìn)行改擴(kuò)建工程。

至于林森打算什么時(shí)候買房呢？他說不急，但還是要有一套自己的房子，只是“島內(nèi)誰還買得起呢？”