“想過(guò)買房，又有些猶豫。”舒先生面對(duì)成都連續(xù)上漲的房?jī)r(jià)表示，他不知道此時(shí)的房?jī)r(jià)是處于上坡的起點(diǎn)、中點(diǎn)，還是高點(diǎn)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年以來(lái)，成都房?jī)r(jià)連續(xù)5個(gè)月上漲，漲幅多次領(lǐng)漲全國(guó)。5月，成都?xì)v時(shí)5年的樓市收緊調(diào)控開(kāi)始轉(zhuǎn)向，放松對(duì)限購(gòu)、無(wú)房的認(rèn)定條件，多孩家庭多一張房票，降低公積金貸款首付比例等新政已經(jīng)滿月，需求釋放后，房?jī)r(jià)會(huì)開(kāi)啟新一輪上漲嗎？

2022年5月1日，航拍成都市溫江區(qū)城市風(fēng)光。                                   圖片來(lái)源：IC

“買房不是我必須的選項(xiàng)”

來(lái)自北方的舒先生留學(xué)回國(guó)后，沒(méi)有去北上廣深發(fā)展，往返了幾次成都后選擇了在成都工作，“成都讓我覺(jué)得很放松。” 生于1991年的他在單位附近租了兩室的房，早上陪媳婦在車站等公交上班，晚上回到住處，桌上已經(jīng)有熱飯熱菜，“有人與他立黃昏，有人問(wèn)他粥可溫”都是從事藝術(shù)工作的他心中的浪漫，在孩子沒(méi)有到來(lái)之前，“買房不是我必須的選項(xiàng)。” 他說(shuō)。

在成都安定之初，他也想過(guò)買套房子，“先是等資格，而后房?jī)r(jià)一路在漲，調(diào)控政策一直在出，等一等又等一等，等我符合人才購(gòu)房資格條件時(shí)，心態(tài)已經(jīng)平和了。”他說(shuō)。

今年5月，成都?xì)v時(shí)5年的樓市收緊調(diào)控開(kāi)始轉(zhuǎn)向。

5月16日，成都出臺(tái)《關(guān)于支持剛性和改善性住房需求的通知》，放松了對(duì)限購(gòu)和無(wú)房的認(rèn)定條件。優(yōu)化家庭住房總套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，近郊區(qū)（市）縣已購(gòu)或新購(gòu)住房不納入中心城區(qū)購(gòu)房時(shí)家庭名下住房總套數(shù)計(jì)算。優(yōu)化無(wú)房居民家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房人及其家庭成員在我市無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房且登記購(gòu)房之日前2年內(nèi)無(wú)住房轉(zhuǎn)讓記錄的，認(rèn)定為無(wú)房居民家庭。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，這客觀上會(huì)使得一些家庭購(gòu)房的資格或名額增加，勢(shì)必釋放出新的購(gòu)房需求或購(gòu)買力。其次，成都這幾年人才導(dǎo)入速度快，房?jī)r(jià)處于降溫和調(diào)整過(guò)程，此次政策后，確實(shí)會(huì)帶動(dòng)量?jī)r(jià)的上升，即行情的提振。

5月31日，成都進(jìn)一步優(yōu)化完善房地產(chǎn)政策，其中提到二孩及以上家庭，可在現(xiàn)有限購(gòu)套數(shù)基礎(chǔ)上新購(gòu)買1套住房。在全市范圍內(nèi)個(gè)人轉(zhuǎn)讓家庭唯一住房的，增值稅由滿5年免征調(diào)整為滿2年免征。

優(yōu)化公積金貸款政策方面，公積金貸款首付比例下調(diào)10%，即首套房首付比例由30%下調(diào)至20%，二套房首付比例由40%下調(diào)至30%。雙職工購(gòu)買首套住房的最高貸款額度由70萬(wàn)元提高至80萬(wàn)元。

7月6日，成都再出新政，居民自愿將自有住房用于保障性租賃住房，住房納入保障性租賃住房房源庫(kù)后，居民即可申請(qǐng)?jiān)诔鲎庾》克谙拶?gòu)區(qū)域取得新增購(gòu)買一套住房資格。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪認(rèn)同供需關(guān)系帶動(dòng)價(jià)格浮動(dòng)，但對(duì)于后續(xù)房?jī)r(jià)會(huì)否持續(xù)上漲，她認(rèn)為上升幅度有限。

關(guān)榮雪說(shuō)，成都憑借著成渝都市圈的規(guī)劃紅利，已成為繼北京、上海、廣州之后的中國(guó)第四大航空樞紐，吸引大量購(gòu)房客戶涌入，帶動(dòng)房?jī)r(jià)一直較為堅(jiān)挺。再加上5月份成都發(fā)布了“516”和”531”兩次新政，供需關(guān)系的變化帶動(dòng)整體價(jià)格浮動(dòng)，同時(shí)還放寬了對(duì)開(kāi)發(fā)商的監(jiān)管資金要求。另外，與各特大城市相比，成都房?jī)r(jià)相對(duì)較低，去年以來(lái)在各項(xiàng)嚴(yán)格限制政策下價(jià)格上漲有限，在今年政策放寬后價(jià)格迎來(lái)上漲空間。但隨著購(gòu)房者購(gòu)房心態(tài)更趨于理性，預(yù)計(jì)上升幅度比較有限。

舒先生就是購(gòu)房心態(tài)趨于理性的代表之一。即使新政出臺(tái)，他并沒(méi)有加快入市的步伐，而是選擇了隨緣的買房態(tài)度。

房?jī)r(jià)連續(xù)5個(gè)月上漲

地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞認(rèn)為，成都新政盤(pán)活需求，短期會(huì)促進(jìn)市場(chǎng)熱度回升，但難有大幅反彈。克而瑞認(rèn)為，2022年上半年，大成都商品住宅供應(yīng)890萬(wàn)平方米，同比增加3%；成交921萬(wàn)平方米，同比減少28%，上半年供求比0.97。供應(yīng)方面，受雙限地入市較緩影響，1-4月住宅供應(yīng)量均處中低位水平，進(jìn)入5-6月后，多個(gè)性價(jià)比熱盤(pán)入市，且體量均較大，近2月供應(yīng)顯著增高，以推動(dòng)市場(chǎng)熱度回升，其中，因熱盤(pán)多位于區(qū)位較優(yōu)的中心城區(qū)，故上半年中心城區(qū)供應(yīng)占比顯著擴(kuò)大，而郊區(qū)因近一年熱度持續(xù)較低、供地也較少，供應(yīng)持續(xù)收縮。

成交方面，受去年底多熱盤(pán)集中放量推動(dòng)，1月成交高位；至春節(jié)假期后，受疫情突襲、經(jīng)濟(jì)下滑影響，客戶置業(yè)熱情減淡，疊加“金三銀四“期間供應(yīng)整體偏改善、門檻較高，體現(xiàn)為5-6月成交處中位偏下水平，看似在下滑，考慮到新政對(duì)中心城區(qū)確有一定刺激作用，疊加近期經(jīng)濟(jì)逐漸恢復(fù)、性價(jià)比熱盤(pán)增多，下半年仍有回升預(yù)期。

雖然機(jī)構(gòu)并不叫好，但從實(shí)際成交數(shù)據(jù)來(lái)看，成都房?jī)r(jià)已經(jīng)回暖。今年4月和5月，成都新房和二手房房?jī)r(jià)的漲幅均領(lǐng)漲全國(guó)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月，成都以新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.8％、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅0.7%分別領(lǐng)跑70城。5月，成都新房、二手房?jī)r(jià)格漲幅再次領(lǐng)跑全國(guó)，漲幅均為0.9%。

在此之前，成都房?jī)r(jià)已連續(xù)3個(gè)月上漲。1月，成都新房環(huán)比漲幅1%，與北京并列第二，排在銀川之后；二手房環(huán)比漲幅0.8%，和昆明一起領(lǐng)漲全國(guó)。

2月，成都新房環(huán)比漲幅0.7%，和南京、寧波、烏魯木齊并列第二，排在第一的是西安，漲幅1%；二手房漲幅0.6%，和廣州、惠州并列第三，前二席分別是上海、北京。

3月，成都以新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅0.8%與深圳并列第二，排在烏魯木齊之后；二手房?jī)r(jià)方面，成都和海口環(huán)比上漲0.6%，排在北京之后并列第二。

上半年成交二手房套數(shù)上漲246%

記者在諸葛找房平臺(tái)上看到，5月、6月，成都新掛了許多二手房源。7月6日實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)日降價(jià)二手房源1468套，漲價(jià)二手房源164套。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022上半年成都新建商品住宅成交61847套，較去年同期下跌16.55%；月均成交均價(jià)為18266元/平方米，較去年同期上漲4.44%。成都2022上半年二手住宅共計(jì)成交72021套，較去年同期上漲246.44%；月均成交均價(jià)為15398元/平方米，較去年同期下跌3.36%。

關(guān)榮雪認(rèn)為，成都二手住宅成交表現(xiàn)較優(yōu)于新房，可能的原因在于，其一，與市場(chǎng)對(duì)政策的反差感有一定關(guān)系，新房市場(chǎng)政策端的收緊與放松頻率相較二手房而言較高，進(jìn)而致使市場(chǎng)的適應(yīng)性較強(qiáng)，而自去年5月份成都出臺(tái)二手房參考價(jià)后，二手房成交量?jī)r(jià)出現(xiàn)短期回落態(tài)勢(shì)，直至今年5月底，成都明確放松限售、縮短增值稅征免年限等涉及二手房方面的舉措，可見(jiàn)政策收緊周期較長(zhǎng)導(dǎo)致住房置換等需求延遲、累積，一旦政策放松則將在很大程度上促進(jìn)二手房市場(chǎng)供需上升。其二，由于成都新房近兩年頻頻爆出質(zhì)量問(wèn)題，市場(chǎng)對(duì)新房的好感度隨之下降，同時(shí)不少開(kāi)發(fā)商爆雷，加劇了購(gòu)房者對(duì)新房交付方面的擔(dān)憂情緒。群體的擔(dān)憂情緒上升，將成為銷售阻力之一。

成都一名從業(yè)多年的房屋中介對(duì)澎湃新聞?dòng)浾弑硎荆啥冀衲甑男抡?duì)二手房的影響較為直接，“最近業(yè)主愿意掛房了，而且?guī)Э匆呀?jīng)不看參考價(jià)了。”

2021年5月28日，成都發(fā)布首批二手房成交參考價(jià)，和當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)相比，參考價(jià)基本打了八五折，最低甚至達(dá)到六折。7月8日，成都發(fā)布第二批住宅小區(qū)二手房成交參考價(jià)格，此后尚未發(fā)布第三批二手房成交參考價(jià)。成都市二手住房成交參考價(jià)格原則上每半年更新一次，將根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況適時(shí)調(diào)整、增加，并及時(shí)發(fā)布參考價(jià)格。

記者隨機(jī)在第二批住宅小區(qū)二手房成交參考價(jià)名單中挑選一個(gè)高新區(qū)樓盤(pán)房源咨詢，該樓盤(pán)參考價(jià)2.2萬(wàn)元/平方米，銷售中介告訴記者，最近成交的幾套，單價(jià)在3萬(wàn)元左右。

貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，該樓盤(pán)6月24日-6月30日的掛牌均價(jià)在3.34萬(wàn)元/平方米。從掛牌價(jià)來(lái)看，基本回到前期高點(diǎn)。

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房地價(jià)差進(jìn)一步擴(kuò)大，清水最高銷售單價(jià)34500元

值得一提的是，成都今年第二批次供地主城區(qū)的地塊清水限價(jià)除天府新區(qū)之外基本都突破2萬(wàn)元，地價(jià)差進(jìn)一步拉大。

6月10日，成都市公共資源交易服務(wù)中心發(fā)布了成都中心城區(qū)2022年第二批次集中供地的公告。二批次共推出55宗地塊，用地面積201.6萬(wàn)平方米，起始總價(jià)約394.23億元，將于7月12日-7月14日三天分10場(chǎng)進(jìn)行拍賣。除青白江區(qū)、新津區(qū)宗地外，均采取“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”拍賣方式。

從供地的區(qū)域分布看，整體上主城區(qū)“5+2”區(qū)域供應(yīng)量大幅增加，分別是武侯區(qū)7宗、成華區(qū)5宗、高新區(qū)4宗、青羊區(qū)4宗、天府新區(qū)4宗，錦江區(qū)和金牛區(qū)本次均供應(yīng)較少。

主城5+2區(qū)域最低起拍價(jià)4600元/平方米，最低清水限價(jià)19000元/平方米；高新區(qū)在所有區(qū)域中起拍樓面地價(jià)、最高土地限價(jià)和清水住宅限價(jià)均最高，從已公布的信息來(lái)看，清水限價(jià)從32000元/平方米被刷新至34500元/平方米。天府新區(qū)4宗地對(duì)應(yīng)清水限價(jià)均最低19000元/平方米，最高24000元/平方米。

在今年成都首批次50宗涉宅用地（含37宗純住宅用地）出讓活動(dòng)中，合計(jì)出讓面積3124畝，均采取“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”拍賣措施，并以“限價(jià)競(jìng)買+抽簽競(jìng)得”的方式進(jìn)行拍賣。最終成交44宗，成交用地面積約171.03萬(wàn)平方米，成交金額393.1億元，溢價(jià)率4.62%。

中指院數(shù)據(jù)顯示，成都首批次房地價(jià)差進(jìn)一步擴(kuò)大，即使按土地最高限價(jià)計(jì)算，超半數(shù)地塊的房地價(jià)差超過(guò)10000元/平方米（清水最高銷售均價(jià)-土地最高限價(jià)），而去年第三批次僅有2宗地塊的房地價(jià)差超過(guò)10000元/平方米，大部分地塊集中在8000元/平方米左右，房地價(jià)差擴(kuò)幅明顯，平均房地價(jià)差提升近2000元/平方米。

2022年首批次房地產(chǎn)價(jià)差超過(guò)10000元/平方米的地塊中，近七成地塊來(lái)自于“5+2”區(qū)域，位列前三的地塊分別為武侯區(qū)人南片區(qū)39畝，房地價(jià)差高達(dá)16900元/平方米；錦江區(qū)錦江工業(yè)園127畝，房地價(jià)差為14600元/平方米；高新區(qū)大源51畝，房地價(jià)差為13900元/平方米。

中指院認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，疊加多輪疫情影響，供應(yīng)縮量，需求端觀望情緒延續(xù)。但成都房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然具備良好的韌性。2021年已公布常住人口變化的一線和新一線城市中，成都人口增量排名全國(guó)第一，吸引24.5萬(wàn)人來(lái)蓉，市場(chǎng)需求充足。

在引才留才方面，根據(jù)成都市第十四次黨代會(huì)報(bào)告，五年來(lái)，成都創(chuàng)新推出人才新政，吸引超60萬(wàn)青年大學(xué)生落戶，全市人才總量增至587.6萬(wàn)人。根據(jù)《中國(guó)城市人才吸引力排名：2022》統(tǒng)計(jì)顯示，五年來(lái)，成都人才凈流入占比逐漸增加，對(duì)高學(xué)歷人才和年輕人吸引力增強(qiáng)。2021年成都碩士及以上人才流入占比、應(yīng)屆生人才流入占比分別為4.2%、4.7%，分別位列全國(guó)第四、第二，對(duì)高學(xué)歷人才和年輕人才保持較高吸引力。