眾所周知，商業地產不僅開發周期長，且資金占用數額大、回籠緩慢。蔡云認為，四季度房地產政策將維持穩中偏緊的基調，未來融資壓力會進一步增大，輕資產的運營模式迫在眉睫，與重資產運營配套的REITs正加速在國內推進。

日前，綠地集團宣布，旗下規模達到210億人民幣的房地產投資信托將于明年上市。這是迄今為止中國房地產企業發行的最大規模REITs。此前，新派公寓權益型類REITs和保利租賃住房REITs陸續獲批。這些都標志著中國房企資產證券化、輕資產化邁出一大步。資產證券化，將減少商業地產的資金沉淀，加快資金周轉。

內資與港企布局各有偏好

“如果說資產證券化本質是以資金作為起始點，那么優質的資產、收益穩定是資本青睞實現可證券化的條件。”蔡云認為，開發企業要從傳統的開發思維轉移到項目管控和資產管理能力上來。

打造一個好的商業項目絕非易事。新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷表示，零售增速持續下降、電商沖擊減弱但持續存在、購物中心跑馬圈地成為商業地產三個新常態，預計到2025年中國的購物中心將超過10000家。“我們應該到三四線城市去。”歐陽捷認為，購物中心的數量之多，將會在城市之間產生分化，三四線城市的購物中心開業數量少機會更多。

五洲國際董事長舒策城透露，相比一二線城市綜合體飽和嚴重的現狀，三四線城市帶來了更多的收益。“我們在無錫的一個鎮上做了一個商業項目，這個鎮只有3.5萬人，但每天每平方米最高租金可以達到11元。”

而港企的看法有所不同。中原地產中國大陸區主席黎明楷認為，三四線不一定好，未來商業會越來越集中在一二線城市，香港老牌開發商的商業項目就主要集中在一二線城市。“對一個項目來講，地段是先天的，如果先天不足，很難通過后天來彌補。”他表示。