正如市場所料，開盤8年，其中7年“開盤即日光”的超級網紅盤深圳華潤城終究沒有再創“奇跡”：最后一批344套房源昨日結束選房，售出303套，去化率達8.8成，收入46億。

結合此前披露信息，華潤城此次推出華潤城潤璽二期、潤府三期合計344套房源，均價13.2萬元/平方米，誠意登記報名總人數1108批。經過審核，746批復審入圍客戶，比例超2：1，不足三倍的認購比例，無需看積分，就可以參與華潤城打新。

最終，入圍并完成保證金凍結客戶589批，中簽率約為58.4%，與2020年最高峰時的潤璽一期中簽率12%相差甚遠，沒有“日光”實屬市場預料。

但客觀地說，如今的樓市環境下，華潤城的這個開盤成績并不差。

多次創造“日光”奇跡

這不是華潤城的首次“非日光”。

2021年12月，華潤城潤璽二期以均價13.2萬元/平方米的價格入市，推售1024套房源，僅吸引1486批客戶認籌，開盤當日仍剩余200套房源。半年后，華潤城開啟了全民營銷賣房、經紀人推薦新客戶購買可獲得5000元/套的稅前獎勵等方式才得以售罄。

盡管從上一期開始，不再“日光”，但人們很難忘記這個曾經創造的雨中排隊、萬人搖號、數次日光、代持風波等獨特樓市記憶的“神盤”：2014年首次開盤至今，8年間，實現了房價五年漲三倍的奇跡。

回顧過往：

2007年，華潤置地以60億元拿下大沖村舊改，整個項目建筑面積280萬平方米，是彼時廣東最大的舊改項目，片區房價不足萬元/平方米；

2011年，華潤置地拆除約1500棟破舊建筑，改造大沖村。曾經位于南山科技園的陳舊村落開始搖身一變，成為深圳新晉時尚商圈，高收入人群聚集地，片區住宅房價隨之不斷推高。

2014年10月，華潤城推出潤府1期產品，均價4.75萬元/平方米，當日售罄，實現首個“日光”。

2014年11月，華潤城潤府1期加推，均價漲至5.0萬/平，3小時售罄。

2015年，華潤城潤府2期以最低單價6萬元/平方米入市，同樣開盤售罄，再次“日光”。這一年，深圳房價大漲。

2018年6月，華潤城潤府3期產品開盤，均價8.5萬/平，741套當日售罄；

2018年9月，華潤城3期加推，均價8.5萬/平，555套當日售罄。

一年后，有人發現一年前1600萬買的房子已經有了2580萬的成交記錄。買了套房子僅一年躺賺1000萬，讓深圳人對潤4有了期待。華潤城四期沒有延用潤府，而是改名為潤璽一期，據說產品定位更為高端。

2020年，潤璽一期的入市，備案均價已經達到了13.1萬元/平方米，與周邊二手房近5萬元/平方米的倒掛價差，吸引了9687批客戶認籌，中簽率僅為12%。

開盤以來，從華潤城一期的4萬+，到潤三18萬+的二手掛牌價，華潤城延續了近7年的“開盤即日光”的紀錄，終究在潤璽二期的開盤戛然而止。而本次新推的最后一批房源也沒有扭轉“日光遠去”的結局。有購房者認為，這次推售的房源是華潤城幾期項目中容積率最高的，密度最大的區域，且靠近沙河西路，噪音比較大。

市場已經變化，更多新盤在路上

紅了8年的華潤城終于落下帷幕，雖沒“日光”，但大多業內人士認為，在目前整個深圳樓市調控趨嚴疊加項目推盤高峰之下，這個開盤成績并不差。沒有“日光”，有其產品客觀因素，更多因素還是在于市場環境已經發生變化。

在密集的樓市調控政策出臺之前，因為限價，深圳市場上，新盤均價低于周邊二手房售價，形成明顯倒掛，吸引著投資客的入場，出現“打新潮”。二手房指導價的出臺后，深圳二手房的售價被限制，打擊了買賣雙方的熱情，以及對樓市的預期，持觀望態度的人居多，一二手房交易不再出現從前的瘋狂和火爆，也是理所當然。且潤璽二期定位本身就是高端豪宅隨著房價的推升，購房成本的疊加，投資溢價空間有限，這也給購房者也設置了門檻。

此外，深圳新盤供應進入井噴階段，購房者被分流，也是“日光盤”不易出現的重要因素。有數據統計，深圳6月至今已經有8個住宅項目拿證，且還有不少10萬+豪宅住宅項目排隊登場：福田中心天元已在認籌中，天健天驕西筑即將拿證......

不可忽略是，深圳樓市近期成交量明顯上揚，超10萬的新盤開盤成績不差，5月二手房成交量也重回2000+套，給了不少購房者入市的信心。市場回溫中，最為明顯的是高收入人群、改善需求購房群體重拾入市信心。此前均價12萬+的海德園開盤四小時售罄、招商仕林臻邸開盤當天去化95.2%，在一定程度上，說明深圳樓市依舊具有強悍的高端購買力。

這一點，在二手房交易市場上也有所體現。據樂有家研究中心監測顯示，指導價政策后，2021年7月開始深圳二手樓市成交價格出現明顯下滑，高價區間的房源成交受到較大影響，占比一路減少，最低點時為11.3%。而近幾個月，單價在10萬元/㎡以上的二手房源成交明顯增加，占比持續上升，雖然還沒有回到新政前的水平，但相較最低點已經增長了7個百分點。

從購房者置業需求變化來看，新政后投資客占比銳減，剛需與改善需求的客戶占比穩中有漲。在經歷漲跌波動后，2022年3月開始改善客戶集中入市的趨勢漸顯，占比穩定在2成左右。總體來看，經歷了2021年下半年的下跌行情，2022年的深圳樓市價格已經趨于穩定，高總價的區域也涌現出不少筍盤，這讓資金在手的改善需求購房者嗅到機會，抓住“窗口期”積極入市。

（原題為《“日光”奇跡不再，超級網紅盤也不香了，深圳樓市要熄火？》）