2022年即將過半，從已經公布的銷售數據來看，多數房企銷售情況尚未出現明顯好轉跡象。

前5個月僅有3家房企銷售額過千億

澎湃新聞（www.kxwhcb.com）在統計了TOP20房企的銷售額后發現，房企在前5個月的銷售額中均出現了同比下降的情況，而銷售額過千億的房企僅有三家，分別為碧桂園（02007.HK）、萬科企業股份有限公司（萬科A，000002.SZ）和保利發展（600048.SH），全口徑銷售額分別為2011億元、1681億元和1592億元。

數據來源克而瑞、企業公告

在目前房地產行業下行壓力持續、疊加部分城市疫情反復、市場信心不足，整體表現仍相對低迷。

據克而瑞報告顯示，5月份百強房企單月業績同比下降59.4%，降幅保持在較高水平。

值得一提的是，今年以來大部分房企已選擇不披露2022年的銷售目標，或選擇主動下調銷售目標。從前5個月的銷售情況來看，房企實際的業績完成情況仍不及預期，2022年內貨值供應及銷售去化壓力放大。

克而瑞在報告中稱，在公開披露業績目標的規模上市房企中，多數企業截至5月末的目標完成率不足30%，有近半數企業甚至不足25%。幾乎所有的房企在1-5月的目標完成度均大幅低于2021年同期，部分企業目標完成度較2021年同期的降幅大于15個百分點。

有一家TOP20的開發商對澎湃新聞（www.kxwhcb.com）表示，今年下半年開發商的經營環境不會有太大好轉。房企的境內境外到期債務壓力非常大，其他融資渠道包括預售監管資金賬戶、銀行貸款也并不樂觀。雖然有一些房企可以進行第三方增信的債券發行，但這些能發行的房企都是信用比較安全的房企，對于已經出險的房企來說并不能夠緩解資金流動性緊張的困境。

“出險的房企想要獲得流動性資金，基本就只能靠賣資產和賣房回籠的資金，其他的融資渠道相對困難。”上述開發商表示，從出售資產端來看，市場上被擺上貨架的資產太多，買家完全不著急，挑挑撿撿再壓價就會導致雙方僵持不下，“賣方不想低價出售，買方想再壓低價格，這樣直接讓資產出售的進展變得更加緩慢。”

國際評級機構標普在近期發布的一則報告中稱，民營房企的融資亟待恢復。受到需求疲軟的影響，預計房地產開發企業的經營性現金流將會出現顯著下滑，整體財務杠桿率將上升。在面對整體需求疲軟時，融資端的回暖將是企業抵御行業下行的最好武器。如果再融資渠道通暢，則企業可以應對行業下行壓力，企業杠桿可能升高，但仍可保持足夠的經營韌性。另外，國有房企仍將承受銷售下行、現金流萎縮的壓力，但在再融資方面具備較大的優勢，而民營房企則將面臨現金流萎縮和再融資不暢的雙重考驗。

光大證券則認為，銷售回暖后，房企資金緊張狀況或將逐步緩解。考慮到本輪周期竣工面積與新開工面積剪刀差持續擴大，疊加國家”保交房”政策約束，判斷2022年下半年竣工端或將持續修復。房地產開發資金來源層面，定金及預收款、個人按揭貸款均出現回暖，或與銷售成交改善有關。

市場回暖跡象明顯

在房企召開的2021年年報業績會上，有多家房企認為市場政策已見底，市場已有比較明顯的回暖跡象。

行業龍頭萬科集團（000002.SZ，02202.HK）認為，有利于市場穩定的政策措施在不斷出臺，中央已經明確了促進房地產業良性循環和健康發展的方針。萬科集團董事會主席郁亮在業績會上談及房地產市場時表示，有關部門和各級政府也在制定政策穩定市場，萬科對政策環境有信心。經過調整，行業將回歸常態、回歸理性，過高、過低的利潤率都不可持續，行業收益水平最終會向社會平均水平回歸。

華潤置地（01109.HK）總裁李欣在公司2021年業績會上表示，“政策層面肯定是見底了，尤其進入3月份以來，寬松政策導向及出臺已經比較顯性，市場下行狀態應該基本見底，消費信心基本處于觸底狀態了。在這個底部要多久，需要一些提振信心的力量來提升這個市場。3月中下旬以來，市場回暖的跡象還是比較明顯的，尤其是一二線城市、一線和核心的強二線城市已經是回暖的狀態，售樓處的到訪客流數量明顯提升，同時一線城市和強二線城市的二手房的交易量也在回升。預計樓市大概率是上半年低開，下半年會回升。”

龍湖集團（00960.HK）首席執行官陳序平認為，2月份TOP20和TOP50的房企銷售平均下降了40%左右。原因是疊加疫情的影響，大家在新盤的推盤節奏上是弱化的。雖然受到疫情的影響，但“3月份之后，隨著推售節奏的加快，慢慢的銷售就會提起來。其實今年跟以往過去幾年的變化主要是分化，1月份以來，像上海、北京、杭州、南京、成都核心區這些高能級城市和區域，已經明顯感覺到市場的回暖。在有些低能級的城市，市場還在持續下降，但整個市場從最核心的城市向二線城市正在逐漸回暖。”

央企招商蛇口（001979.SZ）管理層則認為，“很多人說今年上半年或者下半年可能是底部，但還是要看政策、市場和經濟的變化。政策可以說階段性底部，另一方面市場和經濟，經濟沒有那么快好轉，市場的預期要逐漸改變不是那么快。”招商蛇口認為，今年全年都要堅持“穩”，做好過冬的準備。