土地是房地產企業的命根子。

曾幾何時，為了一塊土地，房企之間你爭我奪，互相比著報價，催生出一個個地王。但今年以來，土地仿佛成為了燙手山芋。在近期進行的土地拍賣中，一方面，房企拿地積極性不高；另一方面，底價成交日漸增多，土地溢價率出現大幅下滑。

土地價格松動了，房價會降嗎？ 

拿地意愿不足

5月30日，按照規定，這是北京市豐臺區右安門街道亞林西地塊的掛牌競買申請截止時間。

這一地塊位于北京市南三環內，可謂寸土寸金，其建設用地面積為59541.89平方米，建筑控制規模為205252平方米，掛牌起始價為747000萬元。從位置和規模來看，這無疑應是一宗十分搶手的優質地塊。

然而，直到當天下午2點左右，這塊掛牌了20天的地塊才有了第一次報價。

華潤置地開發（北京）有限公司是唯一報價方，并以747000萬元的價格將這一地塊收入囊中。

5月底6月初，北京市開啟第二輪集中供地，共推出17塊土地，最終成交了14宗土地。從參與市場主體來看，整體積極性并不高，相比之下，國企拿地的意愿遠遠大過民營房企。

具體來看，在14宗成交地塊中，13宗土地的買家都是華潤、葛洲壩、首開、城建等央企和北京國企，甚至包括此前一度淡出土地市場的中建系地產公司；只有北京市豐臺區北宮鎮東河沿村棚改項目這一宗土地的買家中，出現了民營房企龍湖集團的身影，而且還是龍湖集團與國企北京建工聯合購買。

上海、廣州等多個城市土地市場也呈現出類似的趨勢。日前，上海第一輪集中供地共推出住宅用地36宗，全部成交，共獲土地出讓金834.7億元。拿地主力依舊為招商蛇口、中國鐵建、保利、中建、上海金橋（集團）有限公司等央企國企，碧桂園、大華等為數不多的民營房企有所斬獲，尤其在熱門地塊的爭奪上，鮮有民企的身影出現。在廣州近期的土地集中拍賣中，半數以上的土地由廣州本地國企廣州地鐵、越秀地產等競得。

在蘇州土地市場，近日集中出讓了15宗住宅用地，在目前蘇州市已經公布成交的12宗地塊中，全部為國企央企競得。其中，有10宗土地的買家都是蘇州當地國企，另外有2宗地塊的買家分別是央企中國鐵建和中糧旗下的大悅城。以蘇地2022-WG-14號地為例，該地塊的買家是蘇州和恒置地有限公司，這是蘇州市相城區城投公司的子公司。

58安居客房產研究院對北京、上海、廣州、蘇州、南京、鄭州等18個城市的監測顯示，2022年1月份，國企（含央企）和民企在土地市場上各占半壁江山，此后國企的占比迅速提升，2月份為60%，5月份已接近90%。

數據整理自58安居客房產研究院

中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華向中國新聞周刊表示，從今年上半年土地市場來看，民營房企拿地的積極性不高，拿地數量出現下滑。

“影響民企拿地的首要因素還是資金壓力”，58安居客房產研究院分院院長張波對中國新聞周刊表示，一方面商品房銷量大幅下降，去化速度明顯變慢，預售資金大量減少；另一方面民企融資難度普遍大于央企、國企，從融資側并不能解決短期的償債壓力。

而在當前，房企的債務壓力正在增大。克而瑞地產研究機構監測顯示，2022年6月，將有44筆房企債券到期，合計約639億元，環比增加68.6%，又一波償債潮即將到來。

溢價率大幅下降

“在整體拿地積極性不高的局面下，短期而言，土地價格將有下降的動能”，鄒琳華表示。

這首先體現在拿地環節，房企底價拿地在逐漸增多，溢價率、流拍率等指標也快速波動。

在北京土地市場，在成交的14宗土地中，有7宗土地是底價成交。包括華潤置地以74.7億元底價競得北京市豐臺區亞林西地塊，金隅+北京住總聯合體以38.8億元底價競得朝陽區十八里店朝陽港一期開發地塊，中海新城+石泰集團聯合體以26.6億元底價摘得石景山區衙門口棚戶區改造地塊。這些地塊位置較好，不過并未受到追捧。總體看，北京14宗土地成交金額499.6億元，平均溢價率為5.35％，低于2021年上半年的6.4%。

上海土地市場也呈現底價成交占比過半的趨勢。日前，上海第一輪集中供地共推出涉宅用地36宗，全部成交，共獲土地出讓金834.7億元；其中底價成交19宗，占比52.7%。

數據整理自58安居客房產研究院

58安居客房產研究院監測顯示，18個城市的平均溢價率在一年時間里出現大幅下滑，其中2021年7月平均溢價率為33.1%，而在2022年5月，平均溢價率僅為1.4%，這也是近一年來的最低值。

部分城市的土地溢價率處于較低水平。蘇州平均溢價率低至3%，濟南和無錫溢價率在1%左右。

與此同時，土地流拍數量在增多，流拍率整體在小幅提升。5月18個城市的平均流拍率達到8%，較去年5月的2.2%出現了小幅增長，較今年4月的7.6%也出現了增長。

不過，相較于去年8月19%的流拍率及今年2月18%的流拍率，今年5月的流拍率則出現了下降。

對此，張波表示，這一方面是因為地方政府主動降低土地出讓條件，國企積極拿地托市；另外則是因為一線城市集中推出優質地塊，從而一定程度上拉低了流拍率。

在一線城市中，深圳、上海最新一輪集中供應的地塊全部成交，北京市推出的17宗地中，有3宗地塊流拍；相比而言，二三線城市的流拍率要遠高于一線城市。濟南、南京、武漢、南昌、成都、福州等均有多宗地遭遇流拍。其中，濟南首輪出讓的29宗宅地中，有13宗遭遇流拍。

張波表示，總體上看，房企拿地趨于理性，仍然偏好在一二線熱點城市拿地，不過，即使在一線城市，也表現出明顯的風險厭惡。

克而瑞地產研究機構監測顯示，5月，全國300城經營性土地成交總建面6606萬平方米，環比下降16%；成交總金額2150億元，環比下降32%。平均樓面地價3255元/平方米，環比下跌19%，同比下跌32%。

中國房地產業協會會長馮俊向中國新聞周刊表示，近期土地溢價率在逐漸縮小，底價成交的數量在增多，土地的價格相對穩定，開發商應該結合自身情況去考慮土地儲備情況。

房價會降嗎？

隨著土地價格松動，會帶動房價下降嗎？

對此，張波表示，房價的確會受地價影響，地價是房價的組成部分，但在當前，房價的漲跌受到多個因素的影響，目前不少熱門城市依然保持新房限價，新房價格更多會受到行政層面的管控。

鄒琳華認為，地價下降反映的是對未來房價預期的看跌，表明開發商對未來房價不看好，對未來的市場并不看好。

今年5月以來，樓市進入了政策密集出臺期，從中央到地方，樓市利好政策不斷，房貸利率全面下調，降低首付、減免契稅、放松限購等政策逐步落地，但市場反應仍要進一步觀察。

6月15日，國家統計局公布，1—5月份，商品房銷售面積50738萬平方米，同比下降23.6%；商品房銷售額48337億元，下降31.5%。

盡管前5個月商品房銷售面積和銷售額同比仍大幅下降，但從5月份來看，商品房銷售面積和銷售額環比分別上漲了25.8%、29.7%。

機構監測數據顯示，5月份30個監測城市成交面積為1318萬平方米，環比上升4%，同比下降59%。其中，一線城市環比下降22%，同比回落50%；26個二三線城市出現了反彈，其成交面積環比增長9%，但同比仍下降60%。

對此，國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉表示，整體來看，房地產市場今年以來處于下行態勢；從近期的調研情況看，房地產市場已經出現一些積極變化。

6月16日，國家統計局公布，5月份，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環比下降城市有43個，比上月減少4個；二手住宅銷售價格環比下降城市有53個，比上月增加3個。

國家統計局城市司首席統計師繩國慶對此表示，2022年5月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環比總體延續降勢，但降勢趨緩。

馮俊指出，隨著各個方面的政策密集出臺，這種綜合效應會使得房地產市場的需求不足情況、需求低迷情況得到很大改善。同時各方面政策出臺，使得行業流動性風險得到很大的緩解。

“現在整體房價出現了較大的下跌，進一步下跌的空間不是太大”，馮俊表示，一是土地等剛性成本使得房價很難有繼續大跌的空間；二是目前市場已經逐步有所恢復。

張波表示，6、7、8這三個月是值得市場各方關注的窗口期，國內市場的分化還將持續，購買力不足的城市未來依然面臨房價下調的壓力。

“樓市的復蘇需要一個過程，市場不會快速反彈”，鄒琳華表示，從經濟面看，疫后經濟復蘇對樓市影響較大，在經濟下行壓力下，人們對收入增長有所擔心，消費的欲望就會減弱；從政策面看，應該繼續給予樓市政策支持，取消或調整過時及不合理的政策。目前的政策傾向，整體上有利于剛需釋放，投資投機者則要保持謹慎。

（原題：《地價松動了，房價還會降嗎？》）