以住房租賃市場為切入口，房地產(chǎn)市場調(diào)控的模式轉(zhuǎn)換拉開序幕。租購并舉、租購?fù)瑱?quán)、農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房、培育住房租賃企業(yè)等政策措施在中央和地方不斷落地，據(jù)澎湃新聞統(tǒng)計(jì)，目前至少有48個(gè)城市已出臺住房租賃政策。

過去近20年的住房政策，主要在商品房市場發(fā)力，對租賃住房市場的重視不夠；住房保障市場的建設(shè)也不盡如人意，政策實(shí)施中，更將商品房市場與住房保障混在一起處理，希望靠市場來解決民生問題，扭曲了商品房市場。由此可見，住房市場的短板在租賃住房市場，包括市場價(jià)租賃的商品住房和滿足低收入人群居住需求的保障性租賃房。

住房租賃政策也多從這兩方面入手，例如增加租賃住房的供給、保障租賃者享受公共服務(wù)的權(quán)利和推進(jìn)實(shí)物保障與租賃補(bǔ)貼并舉的公共租賃住房體系。廣州等城市更明確賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障“租購?fù)瑱?quán)”。這些都預(yù)示著住房租賃市場這片藍(lán)海已經(jīng)全面開啟。

好的政策初衷，需要好的政策細(xì)則配套，過去幾十年住房政策走的彎路也應(yīng)該盡量避免重走。“98房改”是近幾十年住房市場的分水嶺，1998年前的經(jīng)驗(yàn)顯示，依靠政府或單位提供住房，沒有效率也不公平，房改帶來的市場化是今天人均居住面積飛速提升的基礎(chǔ)。租賃住房也是如此，靠政府或國企提供租賃住房，同樣會面臨1998年以前既不效率又不公平的困境。

租賃住房政策的重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)在市場化機(jī)制的設(shè)計(jì)和完善，而非讓政府和國企直接進(jìn)入市場。即使是保障性的租賃住房，也應(yīng)當(dāng)遵照國辦發(fā)〔2016〕39號文件中“支持公租房保障對象通過市場租房，政府對符合條件的家庭給予租賃補(bǔ)貼”的思路來執(zhí)行。

我們還要看到，租賃住房可以削弱人們購房的需求，但無法削減人們居住的需求。只要城市的人口保持流入、城市拆遷在繼續(xù)，城市就需要保證一定量的新增的住房滿足上述需求，否則就會造成房價(jià)和房租的居高不下。

因此促進(jìn)租賃住房應(yīng)當(dāng)做增量、做大蛋糕，而不要只是分蛋糕。這需要在保持現(xiàn)有商品房的土地供應(yīng)規(guī)模不變或者略有增加的情況下，額外再增加用于租賃住房的土地，保證租賃住房增長的同時(shí)，不會減少商品房的土地供給，避免抬高房價(jià)，新增的住房供給也會平抑租賃住房的價(jià)格，降低市民的生活成本。

今年國土部與住建部發(fā)布的《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》就是“做加法”的好政策，值得租賃住房的其他政策設(shè)計(jì)參考。總之，對于住房租賃市場，需要有“做加法”思維：租購并舉、租購?fù)瑱?quán)、農(nóng)村集體建設(shè)用地的加入，都是“做加法”。