隨著城市的快速發展和新增土地資源的稀缺，包括上海在內的一些大型城市逐步進入存量資源開發的階段，城市更新開始成為國內城市化進程的新亮點。第一太平戴維斯（Savills）上海策略顧問部董事朱鋒在接受澎湃新聞記者專訪時表示，不同于以往的“全部推倒重來”，新一輪的城市更新在對現有建筑的升級改造更新之上，亦將對人文、歷史的保護放到了更為突出的位置。

上海走在城市更新潮流的前列

朱鋒認為，隨著城鎮化的不斷推進和房地產市場快速發展，城市中心尤其是上海這類一線城市中心新增土地處于極度稀缺的狀態。另一方面，一些處于優質地段的老舊建筑價值減弱，亟待煥發新生機，對此類物業的改造和重新再利用，都讓“城市更新”熱度與日俱增。朱鋒透露，目前第一太平戴維斯的城市更新項目占整體業務比重已接近三成。

“城市更新是一種可持續性可再造的發展?！敝熹h強調，城市更新可以說是一種更新換代，但并非是將所有的東西推翻重新再造，“從廣義上來說，動拆遷是一種城市更新；狹義上說，是載體功能的一種調整與轉換?！辈煌谝酝拇蟛鸫蠼ǎ斚碌某鞘懈赂嗟氖侵赋鞘袑ψ陨聿蛔愕母淖?，以及挖掘自身潛力和優勢的過程；在保持原有的城市機理,甚至保持原有建筑外貌不變情況下的有機更新，堪稱“舊瓶裝新酒”。

在上海，第一太平戴維斯主導了不少對于單體建筑或是建筑群的功能升級改造，例如浦東新梅廣場、萬豪公寓、紅坊等。而從改造之后提升的租金、對商業氛圍的提升等方面來看，這些更新案例無疑實現了“提質增效”的初衷。

城市更新的熱門城市目前主要集中在大型一線城市如上海、北京、廣州等。在這些快速發展的城市中，很多上世紀的建筑已無法滿足當前城市化發展的需求，成為城市更新最主要的目標。

“賦予老舊空間新的功能，上海走在前列。”朱鋒對于上海的城市更新成果最為欣賞。他認為，城市更新進程的加速對上海的房地產乃至整個城市的發展都起到了顯著的推動作用。

朱鋒解釋說，正如商業的同質化，每個城市都會擁有專屬的人文屬性或者說特點，但很容易會被大規模的城市改造給犧牲掉，“看哪長得都一樣?！倍幱谥袊酥潦澜绨l展前沿的多元化的大城市，上海擁有太多極具特色的城市建筑。更重要的是，在城市更新的過程中，上海非常注重對城市特色的保護?！耙郧拔覀兪窃谝粡埧瞻椎募埳洗蛟旖ㄖF在，我們會拿出20%甚至更多的部分來保留這座城市的特色。”

這也是當前城市更新愈發顯著的一個趨勢：正如上海對人文、歷史的保護，決策者和參與者不再像以往那樣單純地希望以改造升級來提升項目的商業價值。

保護建筑成為新項目的標簽

客觀地說，城市更新能夠幫助老舊項目煥發生機，但也存在一些難題。例如，如果一幅地塊有歷史保護建筑，從開發商的規劃角度來說，會有一些難點，投入的成本也會隨之提高。此外，還會有建筑風格等的差異性，以及建筑載體的功能性問題。

朱鋒透露，在對一些老舊項目尤其是歷史文化保護項目的改造過程中，往往會在建筑的功能性定位和商業開發需求兩者之間產生矛盾，“就是說要平衡商業、價值和原先的文化之間的矛盾”。

至于如何化解這些矛盾，朱鋒認為，可以對類似地塊提供一些鼓勵性的規劃政策；開發商可以做部分保留、保護，適度改變原先規劃以平衡財務。

“其實很多開發商傾向保留原汁原味的歷史建筑?！敝熹h直言，幾年前開發商若拿到含有保護建筑的地塊，往往會認為是一塊難啃的骨頭，憑空增加了開發成本。但現在卻反了過來，很多開發商會將項目內的保護建筑當作亮點，因為它頗具標簽意義。接受程度越來越高，消費者更加歡迎類似載體的出現。

盡管朱鋒謹慎表示，中國的城市更新進程只能算是“剛剛度過了認知狀態”，剛剛從被動接受到主動迎接，但面對城市更新高達數萬億的商機，包括萬科、恒大、富力、佳兆業、綠地、龍湖等在內的多家房企已經紛紛涉足。例如，萬科持續多年開發經營良渚文化村，碧桂園斥資860億元改造昆明春城項目，旭輝投資太原三給片區新城改造項目。同時，大量資本對城市更新保持了密切關注。公開資料顯示，2017年，泰康資產的年度投資計劃明確將城市更新納入其中，而黑石、中美綠色產業基金、中信金石等資本方也加入了這個行列。