完成規(guī)模突進(jìn)之后的碧桂園，深諳在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的下半場(chǎng)，比拼更多的是對(duì)于持有物業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力和多元資產(chǎn)的管理能力。因此，通過(guò)加速布局科技小鎮(zhèn)、長(zhǎng)租公寓等多元業(yè)態(tài)，碧桂園開(kāi)始向城市運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型，希望進(jìn)一步挖掘房地產(chǎn)價(jià)值鏈內(nèi)業(yè)務(wù)及資產(chǎn)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)公司價(jià)值的最大化。而成立僅2年，“特別能折騰”的上海區(qū)域公司，也成了碧桂園集團(tuán)的創(chuàng)新排頭兵。

長(zhǎng)租公寓“三年一萬(wàn)間”

“三年一萬(wàn)間?！北坦饒@集團(tuán)上海區(qū)域總裁高斌日前在接受澎湃新聞?dòng)浾卟稍L時(shí)透露，碧桂園于2017年5月成立長(zhǎng)租事業(yè)部，加入品牌房企積極布局長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的行列。作為最先鋪開(kāi)該項(xiàng)創(chuàng)新業(yè)務(wù)的排頭兵，上海區(qū)域已經(jīng)搭建好獨(dú)立的長(zhǎng)租公寓團(tuán)隊(duì)，3個(gè)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目將在今年底明年初陸續(xù)入市。

“碧桂園做長(zhǎng)租公寓的出發(fā)點(diǎn)是想要滿足年輕人的居住需求，讓年輕人生活得更有尊嚴(yán)，讓夢(mèng)想綻放。”高斌感慨地說(shuō)，自己多年前也曾囿于“居者難有其屋”的困境，這讓他在做長(zhǎng)租公寓的時(shí)候，“一定程度上具備了理想化的色彩”，能夠感同身受地為年輕租房群體考慮。因此，定位中高端標(biāo)準(zhǔn)的碧桂園長(zhǎng)租公寓，首批項(xiàng)目的平均面積達(dá)到30-40平方米甚至更大，打破同類(lèi)產(chǎn)品的“極限值”，專(zhuān)注品質(zhì)，甚至打造了花園，“將舒適度、私密性放在第一位，而不是經(jīng)濟(jì)性”。

值得注意的是，項(xiàng)目的租金不會(huì)超出年輕人的承租能力?！斑@與碧桂園的經(jīng)營(yíng)理念有關(guān)系。碧桂園的房子一直都是好而不貴，性價(jià)比優(yōu)勢(shì)非常突出。”高斌解釋說(shuō)，碧桂園善于成本控制，且這些項(xiàng)目都分布于交通較為便利的中環(huán)及外環(huán)區(qū)域，因而價(jià)格不會(huì)過(guò)高。

當(dāng)前，上海區(qū)域操作長(zhǎng)租公寓的思路包含兩種：一種是直接利用碧桂園旗下的物業(yè)，尤其是每幅地塊15%的自持部分；一種則是大面積租賃外面的物業(yè)，改造完成后再統(tǒng)一對(duì)外出租。高斌同時(shí)透露，碧桂園正在與上海的一些村集體、國(guó)企洽談，希望能夠利用它們所掌握的土地資源，進(jìn)一步擴(kuò)大選擇范圍。

作為上海區(qū)域目前計(jì)劃嘗試的四大新業(yè)務(wù)板塊的首個(gè)試點(diǎn)板塊，碧桂園上海區(qū)域的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)目前“還在摸索狀態(tài)，處于夯實(shí)地基的階段”，“龍湖說(shuō)自己三年內(nèi)不考慮盈利，我認(rèn)同這個(gè)看法。如果過(guò)早地以盈利為目的做一件事情，就很難做起來(lái)。當(dāng)然三年連續(xù)虧損也是個(gè)麻煩的事情，這有一個(gè)度。”

高斌算了一筆賬，以一個(gè)房間一年3.5萬(wàn)元的租金收入來(lái)看，在未能滿租的情況下，1萬(wàn)間公寓的租金區(qū)間值僅能達(dá)到3億元左右。“在上海賣(mài)100套房子就是3個(gè)億，但是做長(zhǎng)租公寓，碧桂園需要管理1萬(wàn)套長(zhǎng)租公寓，投入的精力、成本非常巨大?！?

看起來(lái)，這個(gè)數(shù)字并不能令人滿意——但這畢竟是一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的布局。“在一個(gè)城市1萬(wàn)間，20個(gè)城市，30個(gè)城市鋪開(kāi)的話，能夠做出這樣的規(guī)模，也有上百億了。”高斌也顯得很有信心，“要把整個(gè)商業(yè)模式理清楚，到明年長(zhǎng)租公寓會(huì)快速發(fā)展起來(lái)，那個(gè)時(shí)候就會(huì)追求短期的規(guī)模增長(zhǎng)?！?/p>

不久之前，碧桂園上海區(qū)域長(zhǎng)租公寓事業(yè)部總經(jīng)理蔡紅梅也曾向澎湃新聞?dòng)浾咄嘎?，碧桂園上海公司要求，“首批項(xiàng)目為15年租期，計(jì)劃于5年內(nèi)盈利，進(jìn)入盈利期；對(duì)長(zhǎng)租的回報(bào)率要求為IRR（內(nèi)部收益率）在25%之上，1/3租賃周期內(nèi)盈利。”

大資金更易規(guī)?；瘡?fù)制

客觀地說(shuō)，上海區(qū)域公司進(jìn)入長(zhǎng)租公寓行業(yè)，有被動(dòng)與主動(dòng)的選擇。

高斌坦言，在上海市場(chǎng)，碧桂園原先在三、四線城市所具備的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)不再明顯。土地價(jià)格飆升、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的同時(shí)，“拿地減分制”也迫使碧桂園無(wú)法在滬繼續(xù)此前的開(kāi)發(fā)模式?！霸谶@種情況下，我們要考慮如何適應(yīng)上海，所以會(huì)去做一些新業(yè)務(wù)。”

搶灘長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的自然不僅僅是碧桂園，近幾年來(lái)，包括萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋、中駿、龍湖等在內(nèi)的一些品牌房企，也都在“租售并舉”政策推動(dòng)和自身轉(zhuǎn)型的需求之下紛紛進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，此舉被一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是“中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)轉(zhuǎn)折”。

高斌覺(jué)得，這是一種過(guò)度解讀。在他看來(lái)，在長(zhǎng)租公寓行業(yè)，開(kāi)發(fā)商與專(zhuān)門(mén)的品牌商形成了一種互補(bǔ)：“兩種主力代表兩種模式，開(kāi)發(fā)商是主動(dòng)與被動(dòng)結(jié)合在一起的，而品牌商是純粹的輕資產(chǎn)，最重的東西就是那份租賃合約，他們需要民間資本的介入。開(kāi)發(fā)商進(jìn)入其中，會(huì)迫使他們降低預(yù)期，起到一個(gè)相互制衡的作用，形成一種均衡發(fā)展的局面，最終一起促進(jìn)市場(chǎng)的發(fā)展?！蓖瑫r(shí)，碧桂園、萬(wàn)科、龍湖這類(lèi)大型開(kāi)發(fā)商進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，暫時(shí)也不會(huì)形成“重構(gòu)秩序”的巨大作用，“整個(gè)市場(chǎng)是由大家一起來(lái)塑造秩序，是國(guó)家政策引導(dǎo)下所形成的一種有序的市場(chǎng)氛圍。”

高斌對(duì)于開(kāi)發(fā)商進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的舉措頗為看好，“相對(duì)來(lái)說(shuō)資本優(yōu)勢(shì)會(huì)突出一點(diǎn)，尤其是規(guī)模地產(chǎn)商做長(zhǎng)租公寓會(huì)更有優(yōu)勢(shì)一些。”高斌認(rèn)為，類(lèi)似于碧桂園這樣的大型房企，會(huì)更為關(guān)注單體量的盈利模式，成熟之后才會(huì)追求規(guī)?；脑鲩L(zhǎng)。由于需要占用大量資金和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，中小型開(kāi)發(fā)商不得不面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)然，諸多同行積極進(jìn)入的長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域也并非藍(lán)海。在高斌看來(lái)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)當(dāng)前比較浮躁，對(duì)于資產(chǎn)的估值和盈利模式，從業(yè)者是普遍樂(lè)觀的，但并沒(méi)有真正想清楚怎么去做；市場(chǎng)過(guò)熱的狀態(tài)下，部分專(zhuān)業(yè)的長(zhǎng)租公寓管理品牌對(duì)自身的評(píng)估、期望值過(guò)高，不利于資本的流入。此外，商業(yè)地產(chǎn)的泡沫也在一定程度上導(dǎo)致了人才供給的畸形化，專(zhuān)業(yè)人才稀缺。

目前行業(yè)最大的問(wèn)題是，“第一，業(yè)務(wù)太新了；第二，產(chǎn)業(yè)政策需要更清晰。”至于解決辦法，高斌認(rèn)為應(yīng)該成立專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)基金，解決現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商資金鏈的沉淀問(wèn)題。同時(shí)，希望給予長(zhǎng)租公寓從業(yè)者一定的稅收優(yōu)惠，在一定程度上改善長(zhǎng)租公寓的現(xiàn)金流情況，引起資本的重視，吸引更多的資金參與到長(zhǎng)租公寓事業(yè)中來(lái)。此外，高斌認(rèn)為，管理層可以鼓勵(lì)資本尤其是民營(yíng)資本進(jìn)入這一領(lǐng)域，令市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更為公平、透明。

加速組建與布局

值得一提的是，除了長(zhǎng)租公寓，上海區(qū)域目前已經(jīng)介入或計(jì)劃嘗試的還有商業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及互聯(lián)網(wǎng)家裝三大新業(yè)務(wù)，并計(jì)劃最終形成獨(dú)立的事業(yè)部。

其中，上海區(qū)域公司已經(jīng)于今年8月在楊浦區(qū)寧國(guó)路拿下一幅商辦用地，首次進(jìn)入內(nèi)環(huán)，“地塊很小，但是對(duì)我們來(lái)說(shuō)戰(zhàn)略意義深遠(yuǎn)，代表碧桂園下定決心在上海做持有型物業(yè)，要讓碧桂園的品牌在上海市中心樹(shù)立起來(lái)?！倍思磳⒂?0月底11月初亮相的互聯(lián)網(wǎng)家裝業(yè)務(wù)，碧桂園也在加緊布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，“對(duì)新業(yè)務(wù)的摸索，我相信2、3年肯定OK了?！?/p>

多元業(yè)務(wù)之外，上海區(qū)域公司的主力業(yè)務(wù)也相當(dāng)亮眼：2年間，碧桂園在寶山、嘉定、青浦、金山、奉賢、臨港等區(qū)域打造出20余個(gè)項(xiàng)目，完成了除松江以外上海郊區(qū)的戰(zhàn)略布局，并從今年起將上海市場(chǎng)分為四大獨(dú)立片區(qū)分別管理。此外，首個(gè)與東原地產(chǎn)合作的項(xiàng)目桐南美麓落地之后，上海區(qū)域正考慮與同行之間的進(jìn)一步合作，希望選擇一些更具特色的同行，形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。

短短2年，上海區(qū)域公司就從高斌“一個(gè)人一把椅子、一度想放棄”的狀態(tài)，躍升至今天這個(gè)生機(jī)勃勃的320人大型團(tuán)隊(duì)。已付出巨大努力的高斌對(duì)于未來(lái)沒(méi)有絲毫放松的意思，“公司在全面提速，上海公司將嚴(yán)格要求自己，學(xué)習(xí)、借鑒、成長(zhǎng)，以飛奔的步調(diào)努力靠近集團(tuán)要求。”

“客觀地說(shuō)，很有壓力?！备弑筇寡?，做創(chuàng)新業(yè)務(wù)，時(shí)間、精力和不確定性帶來(lái)的焦慮，都比傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的壓力大。一方面，同行都很優(yōu)秀，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。而另一方面，碧桂園是群狼戰(zhàn)術(shù)，一個(gè)區(qū)域會(huì)有五六個(gè)團(tuán)隊(duì)同時(shí)在做，“所以我們的壓力不只局限于同行業(yè)的角逐，還有兄弟單位之間的比拼。”在這種情況下，還要遵從公司慣有的管理思維，都是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)。

不過(guò)，最令高斌欣慰的是，整個(gè)團(tuán)隊(duì)比較年輕，樂(lè)于折騰?！坝袎毫?，但是也非常有成就感。我很喜歡的團(tuán)隊(duì)狀態(tài)就是大家共同前行，大家一起為這個(gè)團(tuán)隊(duì)更多地?fù)?dān)當(dāng)與推動(dòng)?！?/p>