在二手房買賣中，雙方一切談妥，并已簽訂了意向書，買家也按約支付了50萬元定金，但此后賣家卻以新冠疫情為由，想要中止交易。不過，買家卻說，這是因為房價上漲，賣家想要坐地起價。

5月18日，澎湃新聞（www.kxwhcb.com）記者從上海市浦東新區人民法院（以下簡稱上海浦東法院）獲悉，該院經審理后，對這起涉疫情房屋買賣糾紛作出一審判決：確認意向書解除，被告返還定金50萬元，并賠償原告損失50萬元。日前，二審法院維持原判。

上海浦東法院介紹，2020年3月，李先生夫婦看中了一套位于浦東新區的房子，盡管賣家人在國外，經中介居間溝通，三方成功在線簽訂了《委托購買意向書》。考慮到疫情影響，賣家回國日期未定，意向書中將房地產買賣合同的最晚簽訂期限定在同年6月15日，過戶時間最遲為7月31日。同時約定，若因疫情造成的不可抗力，買賣雙方可另行書面協商約定簽約日期。

隨后，李先生按約支付了50萬元定金，根據意向書，該款項暫由中介代為保管，直至雙方簽訂買賣合同后，轉至資金監管賬戶。期間如果李先生違約，則50萬元歸賣家所有；反之，如果賣家違約，則雙倍返還定金給李先生。

可是簽約日期臨近，眼見房價上漲，賣家想要按照當前市場價格重新協商，還表示“如不調整現在的價格，這買賣不可能順利進行”。

李先生無法接受，雙方協商無果后，交易陷入了僵局。

同年8月2日，約定的最遲過戶時間已過，賣家發來告知書，表示李先生未能在履約期內與自己另行協商日期，應視為放棄交易，自己短期內也不打算出售該房屋，故交易中止。

可誰知，第2天，賣家就將該房屋重新掛牌出售，掛牌價轉眼漲了100萬元。眼見繼續履行無望，李先生表示同意解除意向書，但要求雙倍返還定金，而賣家卻稱自己沒收到定金。無奈之下，李先生夫婦向法院起訴。

原告訴稱，賣家歪曲事實、單方終止交易，構成根本性違約，應當雙倍返還定金合計100萬元。不過，賣家違約給自己帶來的損失已經遠超定金數額，應當按照該房屋漲價之后的差價97萬元進行賠償。

被告辯稱，同意解除意向書，但自己沒有違約，取消交易是因為疫情不可抗力。自己沒有收到定金，也沒有委托中介保管，不應由自己返還。根據法律規定，定金和違約金只能二選一，原告現已主張了定金，就不能再主張其他賠償。

第三人中介公司稱，認同原告的陳述和訴請，被告在委托書中的簽字屬實，50萬定金現在自己處，判決后可以退還。

上海浦東法院經審理后認為，原、被告簽訂的《委托購買意向書》屬預約合同，該意向書簽訂于疫情期間，其中約定的期限均已考慮到了疫情影響，對于疫情不可抗力導致的變動，也可按約定另行協商。被告簽訂意向書后，并無返滬的表態，反而多次提到房價上漲，要重新協商價格，其違約意圖明顯，發函終止交易的行為構成違約，原告據此解除意向書于法有據，遂認定該解除系被告違約造成。

關于第三人收取的定金50萬元是否是其代被告保管。法院認為，第三人作為居間方，處于中立地位，無證據表明其與一方有利害關系，且收取定金時，原、被告還未產生糾紛，第三人無必要冒充簽名，其陳述有一定可信度。同時，意向書中約定了定金事宜，被告簽訂時理應知曉，但他在解除意向書前，從未對定金提出異議。被告與第三人的聊天記錄也顯示，其知曉并認可定金事宜。因此，法院認定被告委托第三人保管定金這一事實存在，該定金視為被告收取。

至于賠償金額，考慮到雙方簽訂的意向書為預約合同性質，結合履行程度、違約時間、違約方過錯、定金金額等因素，法院酌定為50萬元。

據此，法院作出上述判決。

上海浦東法院民事審判庭副庭長、本案主審法官周箐表示，在房屋買賣中，一味地將疫情和不可抗力劃上等號，這是一種片面的認知。不可抗力是不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況，因此疫情對正常履行影響不大的，不應按不可抗力納入考量，進行責任免除。正如本案中，被告違約表面是因疫情導致，實則是意圖漲價而故意違約。在此也提醒大家，疫情不是違約的借口，更不是萬能的免責“擋箭牌”，買賣雙方都應遵法守約，積極履行各項約定義務。