撰文 | 何芙蓉

編輯 | 吳先之

“如果不是特別著急的情況，我現在基本不會在貝殼、自如這類平臺租房。”姜丹是一位在北京工作的95后，老家在河南。畢業將近五年，開始工作并不穩定，前前后后也因此換了三次房子。

“微博、豆瓣等租房論壇或群組，以及閑魚、小紅書、抖音等平臺都是可以找房的，不過就是比較費時間，需要自己篩選，但很多房子更能滿足我的需求，比如房東直租免中介費、可短租、押一付一等，都比較靈活。”

如今像貝殼這類垂直大平臺基本都遵循著最低一年起租、押一付三加中介費等相關的行業標準。而這對于大多數漂著的年輕人來說，無論是成本方面，或者換房的靈活性來考慮，都顯得不太“劃算”。

有多年租房經驗、或者說有被小中介坑過的租客到頭來會發現，若單論房源真實性和保障性，選擇貝殼、自如這類大平臺的風險因素無疑小得多。但現實是很多人這種追求“劃算”的心理，才給了中小中介逆勢生長的機會。

貝殼之外，年輕人租房的選擇也變得越來越多。

5月11日，貝殼在港雙重上市。而在前一日，貝殼裁員的消息被爆出，這已是貝殼近來的第三輪裁員。

貝殼現任董事長兼CEO彭永東曾表示，2021年是貝殼前所未有艱難的一年。2022年之際，貝殼仍未從裁員、虧損的低谷中走出來，而如今租房市場的變量因素卻變得越來越多，年輕人租房開始逃離貝殼，涌向小眾平臺。

年輕人租房“躲避”中介

近幾年，多家長租公寓接連暴雷，蛋殼們的“租金貸”套路也給廣大租客們上了一課，租房市場由此掀起了一股躲避中介的熱潮。

避開中介，用戶希望能找到與房東直接簽的房子，從而規避中介跑路的潛在風險，以及節省中介費、服務費等各種附加的成本開支。

垂直租房軟件本身就是為中介而生。以行業龍頭貝殼和自如為例，貝殼起于鏈家，業主與中介公司均可入駐，走平臺模式，中介費、傭金為最直接的營收來源；自如則是托管模式，平臺先把房子從房東手中租過來，從而轉租給用戶賺取差價。

兩者模式不一，但本質都是中介。

嘉林是鏈家的一位房產經紀人，他表示經常會遇到因覺得中介費太高放棄簽約的客戶，甚至很多人看到滿意的房子后通過各種渠道去聯系房東，試圖避開自己與房東私下簽約，為的就是不交中介費。

“貝殼平臺除了中介公司，個人業主也可以發布房源，而且是免費掛。但前提是房子必須得我們與租客對接，包括看方、簽約等環節都要有經紀人參與，最終向租客收取中介費。”貝殼與房東直簽的模式一定程度上奠定了用戶對平臺的信任，但將中介費完全轉嫁至租客也引起了不少人的不滿。

對很多人來說將一個月房租作為中介費并不是一筆小的數目。同時，當用戶有了其他的選擇，便越發會為所謂的中介費、服務費、維修費等各種名義費用而感到不值。

有流量就會有生意，有社區就會有連接。年輕人在內容平臺、社區平臺掀起的租房風已然成為一股潮流。

“在微博、豆瓣、以及小紅書等平臺一方面可以主動發帖求相關的資源，會有人主動評論或私聊；也可以去瀏覽別人發布的房源信息，我一般主要看房東個人直租的、找合租室友的、以及轉租等房源信息，這類的房源的真實性也較高，若遇到房東直租，一般價格都有可談的空間。”姜丹表示。

小眾平臺的房源以及找房方式都更加靈活，但也需要加強辨別。

一位北京地區的鏈家員工表示，鏈家以做整租為主，合租的房源很少。像北京這種城市，大多數人只能承擔得起合租，當鏈家的房源滿足不了合租客戶，他們自然就會去看別的平臺。“現在在豆瓣、微博等平臺找室友、找合租的現象非常普遍，他們沒有一個專門發布平臺，因此就會去這類論壇上發布。”

“貝殼對房源的信息審核比較嚴，需要提供房產證和身份信息，同時公司也會通過和業主聯系確認是不是真實房源。”可見垂直平臺的審核并不適合很多個人房源、轉租等信息的發布。

不過，這些流量平臺審核的松懈也放寬了對虛假信息的容忍度，用戶在找房的同時更重要的是提高辨別度。

躲過大中介，養肥小中介

隨著很多用戶注意力從垂直租房平臺的脫離，小中介們也因此看到了新生的曙光。

上述北京地區的鏈家員工表示，貝殼平臺在北京、上海等大城市只有鏈家在做。其他城市貝殼是一個大平臺，像我愛我家、德佑、遠投等小中介可以通過審核后入駐平臺。

鏈家是房產中介，貝殼是平臺，貝殼起于鏈家。可見在租房需求更大的一線城市，貝殼有在保障鏈家的獨家地位，更多的中小中介想要在貝殼獲取流量的路被堵死。

而像鏈家這類擁有自己的線上平臺的房產中介又有幾家？在線上化運營越發重要的當下，越來越多的中小中介不得不在互聯網的各個角落尋找自己的棲身之處，因而年輕人群涌向的內容和社區平臺也成為了他們成長的溫床。

“我們鏈家只在貝殼和鏈家網發布房源信息，渠道都是統一的。而微博、豆瓣、小紅書、抖音、或者閑魚這些平臺的房源，大多都是小中介拉客源。”上述北京一鏈家員工表示。

小紅書、抖音、快手等內容平臺，基本囊括了當下年輕人的大部分注意力，平臺自帶的流量和傳播屬性吸引著中介們的涌入。微博、豆瓣等社區論壇，也可根據話題將一部分人聚在一起，自然租客和中介在此相遇。

以短視頻平臺為例，近日快手正式成立房產業務中心，探索線上直播賣房模式。據悉快手房產的業務模式是通過直播、短視頻獲客，再帶動成交。

快手作為短視頻平臺，在官方正式入局房產中介業務之前，平臺在相關內容領域便已經有了大量的積累。很多房產中介早已將短視頻平臺視為其營銷獲客的流量窗口，近兩年組建短視頻營銷團隊的產房中介不在少數。

可見，在短視頻平臺官方參與分羹前，各大大小小的中介早已在此生根。

成都一家地方中介公司的內部人士表示，房源信息的真假一般取決于公司，一定程度上也跟平臺的審核有關系。“并不是所有的小中介都是騙子公司，很多地方中介在當地并不比鏈家這類大公司做得差。”其說法并非沒有道理。

“像我們公司，采用自如這種托管模式，沒有中介費和服務費，免物業費，雖然跟公司簽合同但房租押一付一，而且簽約時提供房產信息。在客戶對比劃算且房源信息有保障后自然就會選擇我們。”

很多中小中介公司了解用戶在乎的點，同時突出其與大平臺相比自身的優勢所在，因此很容易吸引一批客戶。

業內人實則都明白，包租的賺差價模式與賺中介費模式殊途同歸，但并非所有租房者都清楚這一點。

“我們公司現在貝殼、58、閑魚、天貓好房、京東的‘自營房產’等多個租房平臺都發房源信息，價格都是統一的。同時，公司也有運營小紅書、抖音等短視頻號，這主要是為了引流。”可見，中小中介公司在貝殼等垂直平臺之外的生存空間并不窄，他們采用廣撒網的形式吸引客戶。

企查查數據顯示，截至目前以“房產經紀”為關鍵詞搜索的在業/存續企業共有1184690家，其中近1-3年內成立的就有501143家。小中介們找到新的土壤正應運而生。

房產中介愛上“種草”

兜兜轉轉似乎又回到了原點。用戶逃離貝殼、自如等大平臺是為了繞開中介，但當他們把目光投向其他內容平臺以及社區，大批的中小中介便聞風而來。

“現在想要在安居客、58、天貓或閑魚等這些租房平臺上找個人房源，基本上找不到。因為這些平臺上大都是中介公司入駐，個人房東不會選擇付高額的入駐費來發布一兩套房源。微博豆瓣等社區論壇是免費發布的。”

“豆瓣、微博、小紅書、抖快等平臺上個人房源是有的，肯定有那么一部分房東覺得沒必要通過中介去出租房子，但絕對只是少數。”上述成都中介公司的內部人士表示。

反而是這些內容社區平臺披著“個人房源”的外衣，孕育著大批量的中小中介。他們無孔不入，根據各平臺的調性偽裝自己，進而生根發芽。

租房行業正在掀起一股濃濃的“種草”風，其中以抖音、快手、小紅書平臺最為顯著。

中介們在內容平臺運營起自己的賬號，通過內容吸引用戶，進而將潛在客戶引導至私域進行轉化。在內容平臺，有人把自己偽裝為做租房攻略的知識分享博主，同時也有直接以房產經紀人的身份分享房源。他們都清一色的選擇裝修精致且價格較低的房源作為素材，目的均是引人關注，達到引流的目的。

這一系列操作都是因為小中介沒有自己的官方發布平臺保證穩定客源，因而借助流量平臺提升曝光，這也可視為一種新的營銷手段。在新的傳播環境下，中介公司們已經不再拘泥于傳統的垂直平臺。

貝殼一度將VR看房視作其核心競爭優勢之一，為的是讓用戶更直觀、全面、立體的了解房源，而抖快的視頻、直播化呈現似乎并不遜色于VR，“看房”的視覺化需求天生就適合在視頻平臺傳播。

加之平臺流量的加持，不得不承認，有很多小公司通過這種方式確實活得還可以。

不過隨之帶來的負面影響也是明顯的，當所謂的“種草”變了味，接踵而至的便是虛假信息的泛濫，這其中不排除很多割韭菜者。在小紅書等平臺上，用戶占據著內容生產的兩頭，使虛假信息得以藏匿于一眾正常的筆記中，悄然收割著用戶們。

內容及社區平臺的自媒體屬性決定了入駐門檻之低，加之平臺審核主要存在于內容層面，內容背后的商業手段常常成為平臺管理的空白區。

很多小中介為了與鏈家等大公司搶客源，不得不以讓利租客的方式留住用戶。不過租客在追求劃算的同時，也需考慮小中介的履約能力，重在識別，各有優劣。