戴德梁行日前發(fā)布報告稱，2017年前三季度，上海寫字樓成交量同比下滑53%，但租賃市場的新增供應量創(chuàng)歷史新高。面對新興區(qū)域的挑戰(zhàn)，一些核心商務區(qū)的“高齡”寫字樓項目正加速升級改造。前三季度，中國房地產資產證券化產品共計發(fā)行18單，發(fā)行金額達417億元，與去年同期相比增長超過300%。

報告同時指出，上海商業(yè)市場正面臨變革，網紅、跨界、IP潮流正成為商業(yè)市場新出口。

銷售型寫字樓成交疲軟，租賃型供應暴增

報告顯示，2017年前三季度，上海整體銷售型寫字樓新增供應屈指可數，成交同比下滑53%。其中，閔行區(qū)以約27萬平方米的成交面積位居前三季度成交榜首，占整體交易量的36.5%。報告提出，今年對商辦市場整頓以來，散售型交易疲軟，大宗交易比去年提升10個百分點。

對于區(qū)域的選擇，買家更青睞具有發(fā)展?jié)摿Φ陌鍓K，如七寶板塊、大虹橋板塊、大寧板塊、浦東世博板塊等都有大宗成交，買家仍以金融基金類為主。

前三季度上海租賃型寫字樓新增供應面積達136萬平方米，高于去年全年23.6%，創(chuàng)歷史新高。甲級寫字樓存量超過1000萬平方米，其中核心商務區(qū)存量666.80萬平方米，新興商務區(qū)存量336.02萬平方米。值得注意的是，新興商務區(qū)租賃型寫字樓交易量尤為突出，2017年前三季度的成交面積達54萬平方米，是核心商務區(qū)的1.6倍，其中金融、生產制造業(yè)合計占比達五成，鑒于互聯網+行業(yè)的快速發(fā)展，電子科技類企業(yè)的需求也增長較快。

戴德梁行預測，未來（2017年第四季度到2018年）新興區(qū)域仍是供應主戰(zhàn)場，其中浦東前灘世博和徐匯濱江板塊集中供應量較大，徐匯濱江預計供應53.37萬平方米，浦東前灘世博預計供應47.51萬平方米，占整體規(guī)模的比重分別為25%、22%。

新興商務區(qū)擁有租金產品雙重優(yōu)勢

戴德梁行高級董事、中國區(qū)寫字樓部主管沈潔表示，寫字樓租賃市場未來總體供應量大，租戶有更多選擇性，競爭變得更為激烈，逐漸成熟的新興商務區(qū)擁有租金產品雙重優(yōu)勢，對客戶吸引力加大，核心商務區(qū)面臨相對高租金及空置上升雙重壓力。

報告稱，以人民廣場、南京西路、淮海路、徐家匯為主的核心區(qū)寫字樓整體空置率比2016年都有所提升，其中超過10年樓齡的寫字樓正面臨客戶流失的現象。而隨著新興商務區(qū)的逐漸成熟，越來越多的企業(yè)擇址在交通方便以及有租金吸引力的新興商務區(qū)辦公。比如，美敦力在前灘世貿中心租賃了15000平方米的辦公空間，飛利浦也搬遷至市北智匯園等。

沈潔直言，核心商務區(qū)配套完善成熟、客戶有一定黏性，但由于開發(fā)時間較早，核心區(qū)樓齡較長的物業(yè)也面臨著物業(yè)設施陳舊、功能與發(fā)展形勢不匹配、運營管理與需求不匹配等難題。

“一些樓齡長的物業(yè)可進行升級改造，使其重新煥發(fā)活力，贏得客戶。”沈潔強調，核心商務區(qū)的寫字樓可以通過提升自身的競爭力與新興商務區(qū)抗衡。例如，戴德梁行今年剛剛參與改造完成的嘉寧國際，除了改造已有的公共區(qū)域及硬件設備外，還新增PM2.5過濾系統、特斯拉充電樁等設備，改造后獲得LEED國際金獎認證，租金及客戶品質明顯提升。

目前，已經有越來越多樓齡較長的寫字樓升級改造，如世界貿易大廈正在改造中，從外立面到公共區(qū)域再到標準層等全面升級，預計租金會有提升。

“事實證明，樓宇升級改造確保物業(yè)保值增值，大部分經過改造的寫字樓租金基本都有明顯增長，出租率也保持在高位。”沈潔預測，未來上海的核心商務區(qū)將會有更多存量物業(yè)加入到升級改造中。