文 | 華商韜略 木木

2022開(kāi)年以來(lái)，中國(guó)部分城市陸續(xù)放松房產(chǎn)政策，解除限購(gòu)、降低利率，與此同時(shí)，大洋彼岸的美國(guó)正在經(jīng)歷一波房貸利率的瘋漲，創(chuàng)下2009年8月以來(lái)最高平均水平。

不斷飆漲的利率引發(fā)外界對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的擔(dān)憂，這場(chǎng)風(fēng)波將把美國(guó)經(jīng)濟(jì)帶向何處？波及全球的2007次貸危機(jī)悲劇會(huì)否重演？

根據(jù)房地美(Freddie Mac)的最新報(bào)告，美國(guó)上周30年房貸平均利率已從5.10%升至5.27%，15年期房貸平均利率升至4.52%，5年期平均利率則從3.78%漲到了3.96%。

就在這一系列數(shù)據(jù)公布后不久，上周三美聯(lián)儲(chǔ)宣布加息。

　　第二天，10年期基準(zhǔn)美債收益率盤(pán)中再度升破3%，觸及三年半最高。眾所周知，美國(guó)房屋抵押貸款利率與10年期美國(guó)國(guó)債的收益率密切相關(guān)。

值得注意的是，周三的這次加息并不意味著這一行動(dòng)的終止，業(yè)界普遍預(yù)判，除非有新的因素阻礙美聯(lián)儲(chǔ)的計(jì)劃，否則加息的舉措還將繼續(xù)。

如此看來(lái)，盡管加息后的最新數(shù)據(jù)尚未公布，但可預(yù)見(jiàn)短期內(nèi)美國(guó)房貸利率或?qū)⒓铀偕蠞q。

注：來(lái)源美聯(lián)儲(chǔ)官網(wǎng)

　　與后疫情時(shí)代國(guó)內(nèi)“冷靜”的房地產(chǎn)市場(chǎng)形成鮮明對(duì)比，去年美國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)了自2006年以來(lái)“久違的火爆景象”。

市場(chǎng)重燃顯然是受到美國(guó)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的多重影響。

2020年，美國(guó)GDP萎縮了3.5%，但其廣義貨幣供應(yīng)量（M2）卻同比暴增25.8%，增發(fā)的貨幣大量流入樓市，引發(fā)了市場(chǎng)火爆。同時(shí)，占美國(guó)成年人人口比重最大的“千禧一代”，正在集體邁入“成家置業(yè)”的年齡段。此外，硅谷大批科技公司向南遷移、疫情促使長(zhǎng)期居家自由辦公成為“新時(shí)尚”，城市白領(lǐng)開(kāi)始青睞去更廣闊的郊區(qū)居住生活，亞利桑那州、佛羅里達(dá)州和猶他州成為炙手可熱的三大住房市場(chǎng)。

種種因素使得過(guò)去一年里美國(guó)房?jī)r(jià)上漲了19.2%。

　　面對(duì)過(guò)熱的國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)以及高企的通脹，美聯(lián)儲(chǔ)主席杰羅姆·鮑威爾（Jerome Powell）表示，在通脹侵蝕美元價(jià)值之際，美聯(lián)儲(chǔ)不會(huì)袖手旁觀。

今年以來(lái)，美聯(lián)儲(chǔ)已兩次加息，美國(guó)國(guó)債利率不斷上升，而房貸利率也從去年12月的3.11%一路飆漲至5.27%。

房貸利率的持續(xù)走高，給原本火熱的市場(chǎng)突然帶來(lái)巨大的壓力。

有國(guó)內(nèi)媒體曾給美國(guó)購(gòu)房者算了一筆賬，以30年貸款30萬(wàn)美元為例，如按美國(guó)房貸利率歷史最低點(diǎn)計(jì)算，月供僅需1209美元，而眼下，這筆支出高達(dá)1660美元，漲幅達(dá)37%普通購(gòu)房者的壓力可想而知。

根據(jù)抵押貸款技術(shù)和數(shù)據(jù)提供商Black Knight的數(shù)據(jù)，以目前美國(guó)房屋均價(jià)計(jì)算，一套首付20%，貸款30年的房屋月貸支出占美國(guó)人收入中值的31%，是自2007年次貸危機(jī)以來(lái)的最高比。

一些潛在購(gòu)房者開(kāi)始觀望，部分此前打算出手的購(gòu)房者也可能因過(guò)高的利率而失去了貸款資格。

　　去年，業(yè)內(nèi)還在討論美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否已出現(xiàn)泡沫，但美聯(lián)儲(chǔ)今年以來(lái)“重拳”不斷，又引發(fā)了人們新一輪擔(dān)憂。

2007美國(guó)次貸危機(jī)導(dǎo)致的全球金融風(fēng)暴至今令人心悸， 由于美國(guó)社會(huì)普遍的超前消費(fèi)習(xí)慣，使得大量不具備還款能力的消費(fèi)者紛紛通過(guò)按揭手段涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，而這些購(gòu)房者一旦面臨還款壓力，就會(huì)出現(xiàn)違約可能，2008年次貸危機(jī)發(fā)生后美國(guó)逾期還款率升至2001年以來(lái)最高，巨大的金融海嘯從美國(guó)一路蔓延至歐洲最終波及到亞洲。

人們不禁疑慮，如果美聯(lián)儲(chǔ)繼續(xù)加息，在目前房?jī)r(jià)高位下，房貸利率持續(xù)上漲會(huì)否引發(fā)樓市急速降溫？如果美國(guó)房地產(chǎn)“硬著陸”，顯然將給全球金融體系帶來(lái)系統(tǒng)性破壞。

數(shù)據(jù)表明，3月全美新房銷售量年化76.3萬(wàn)套，已降至四個(gè)月的低點(diǎn)。

太平洋投資管理公司（Pimco）創(chuàng)始人、被業(yè)界稱作“債券之王”的比爾·格羅斯（Bill Gross）已公開(kāi)表示，如果美聯(lián)儲(chǔ)遵循今年每次會(huì)議都將利率提高25個(gè)基點(diǎn)這一計(jì)劃，將重創(chuàng)美國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)，使美國(guó)陷入衰退。

但也有學(xué)者持樂(lè)觀態(tài)度，房地美首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Sam Khater在上周四的聲明中表示：“房?jī)r(jià)將繼續(xù)增長(zhǎng)，不過(guò)預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月漲幅將放緩。” 達(dá)拉斯聯(lián)儲(chǔ)的研究人員也認(rèn)為無(wú)論從嚴(yán)重程度還是宏觀經(jīng)濟(jì)重心來(lái)看，都不可能與2007-2009年的全球金融危機(jī)相提并論。

目前美國(guó)房?jī)r(jià)依然在上漲，但未來(lái)市場(chǎng)會(huì)逐漸冷卻最終趨于平穩(wěn)還是會(huì)發(fā)生劇烈崩盤(pán)，仍需觀察。

希望次貸危機(jī)的悲劇不會(huì)重演。

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