文 | 華商韜略 木木

2022開年以來，中國部分城市陸續(xù)放松房產(chǎn)政策，解除限購、降低利率，與此同時，大洋彼岸的美國正在經(jīng)歷一波房貸利率的瘋漲，創(chuàng)下2009年8月以來最高平均水平。

不斷飆漲的利率引發(fā)外界對美國房地產(chǎn)市場的擔憂，這場風波將把美國經(jīng)濟帶向何處？波及全球的2007次貸危機悲劇會否重演？

根據(jù)房地美(Freddie Mac)的最新報告，美國上周30年房貸平均利率已從5.10%升至5.27%，15年期房貸平均利率升至4.52%，5年期平均利率則從3.78%漲到了3.96%。

就在這一系列數(shù)據(jù)公布后不久，上周三美聯(lián)儲宣布加息。

　　第二天，10年期基準美債收益率盤中再度升破3%，觸及三年半最高。眾所周知，美國房屋抵押貸款利率與10年期美國國債的收益率密切相關(guān)。

值得注意的是，周三的這次加息并不意味著這一行動的終止，業(yè)界普遍預(yù)判，除非有新的因素阻礙美聯(lián)儲的計劃，否則加息的舉措還將繼續(xù)。

如此看來，盡管加息后的最新數(shù)據(jù)尚未公布，但可預(yù)見短期內(nèi)美國房貸利率或?qū)⒓铀偕蠞q。

注：來源美聯(lián)儲官網(wǎng)

　　與后疫情時代國內(nèi)“冷靜”的房地產(chǎn)市場形成鮮明對比，去年美國房地產(chǎn)出現(xiàn)了自2006年以來“久違的火爆景象”。

市場重燃顯然是受到美國經(jīng)濟與社會的多重影響。

2020年，美國GDP萎縮了3.5%，但其廣義貨幣供應(yīng)量（M2）卻同比暴增25.8%，增發(fā)的貨幣大量流入樓市，引發(fā)了市場火爆。同時，占美國成年人人口比重最大的“千禧一代”，正在集體邁入“成家置業(yè)”的年齡段。此外，硅谷大批科技公司向南遷移、疫情促使長期居家自由辦公成為“新時尚”，城市白領(lǐng)開始青睞去更廣闊的郊區(qū)居住生活，亞利桑那州、佛羅里達州和猶他州成為炙手可熱的三大住房市場。

種種因素使得過去一年里美國房價上漲了19.2%。

　　面對過熱的國內(nèi)經(jīng)濟以及高企的通脹，美聯(lián)儲主席杰羅姆·鮑威爾（Jerome Powell）表示，在通脹侵蝕美元價值之際，美聯(lián)儲不會袖手旁觀。

今年以來，美聯(lián)儲已兩次加息，美國國債利率不斷上升，而房貸利率也從去年12月的3.11%一路飆漲至5.27%。

房貸利率的持續(xù)走高，給原本火熱的市場突然帶來巨大的壓力。

有國內(nèi)媒體曾給美國購房者算了一筆賬，以30年貸款30萬美元為例，如按美國房貸利率歷史最低點計算，月供僅需1209美元，而眼下，這筆支出高達1660美元，漲幅達37%普通購房者的壓力可想而知。

根據(jù)抵押貸款技術(shù)和數(shù)據(jù)提供商Black Knight的數(shù)據(jù)，以目前美國房屋均價計算，一套首付20%，貸款30年的房屋月貸支出占美國人收入中值的31%，是自2007年次貸危機以來的最高比。

一些潛在購房者開始觀望，部分此前打算出手的購房者也可能因過高的利率而失去了貸款資格。

　　去年，業(yè)內(nèi)還在討論美國房地產(chǎn)市場是否已出現(xiàn)泡沫，但美聯(lián)儲今年以來“重拳”不斷，又引發(fā)了人們新一輪擔憂。

2007美國次貸危機導(dǎo)致的全球金融風暴至今令人心悸， 由于美國社會普遍的超前消費習慣，使得大量不具備還款能力的消費者紛紛通過按揭手段涌入房地產(chǎn)市場，而這些購房者一旦面臨還款壓力，就會出現(xiàn)違約可能，2008年次貸危機發(fā)生后美國逾期還款率升至2001年以來最高，巨大的金融海嘯從美國一路蔓延至歐洲最終波及到亞洲。

人們不禁疑慮，如果美聯(lián)儲繼續(xù)加息，在目前房價高位下，房貸利率持續(xù)上漲會否引發(fā)樓市急速降溫？如果美國房地產(chǎn)“硬著陸”，顯然將給全球金融體系帶來系統(tǒng)性破壞。

數(shù)據(jù)表明，3月全美新房銷售量年化76.3萬套，已降至四個月的低點。

太平洋投資管理公司（Pimco）創(chuàng)始人、被業(yè)界稱作“債券之王”的比爾·格羅斯（Bill Gross）已公開表示，如果美聯(lián)儲遵循今年每次會議都將利率提高25個基點這一計劃，將重創(chuàng)美國經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場，使美國陷入衰退。

但也有學者持樂觀態(tài)度，房地美首席經(jīng)濟學家Sam Khater在上周四的聲明中表示：“房價將繼續(xù)增長，不過預(yù)計未來幾個月漲幅將放緩。” 達拉斯聯(lián)儲的研究人員也認為無論從嚴重程度還是宏觀經(jīng)濟重心來看，都不可能與2007-2009年的全球金融危機相提并論。

目前美國房價依然在上漲，但未來市場會逐漸冷卻最終趨于平穩(wěn)還是會發(fā)生劇烈崩盤，仍需觀察。

希望次貸危機的悲劇不會重演。

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