在需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力之下，房地產(chǎn)市場早已摒棄了過去的“唯規(guī)模論”，求穩(wěn)成為了房企對(duì)未來發(fā)展的共同追求。在存量競爭時(shí)代，市場已經(jīng)達(dá)成共識(shí)：更加強(qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)安全與經(jīng)營穩(wěn)健，注重精細(xì)化管理和運(yùn)營的房企更容易穿越周期，走出穩(wěn)健的發(fā)展曲線。

近日交出年報(bào)的金科，或許可以回答：在后疫情時(shí)代，什么樣的房企更符合行業(yè)的發(fā)展趨勢？

5月6日，金科股份（000656.SZ）召開2021年度業(yè)績發(fā)布會(huì)，以“勇毅奮進(jìn)·行穩(wěn)致遠(yuǎn)”為主題，回顧了“四位一體、生態(tài)協(xié)同”發(fā)展戰(zhàn)略經(jīng)過四年的不斷演化，所取得的積極成效。

業(yè)績會(huì)上，金科股份董事長周達(dá)表示過去一年金科“整體上看公司經(jīng)營發(fā)展穩(wěn)健的態(tài)勢沒有變，長期向好的趨勢沒有變。”此外，周達(dá)還表示，過去一年，面對(duì)行業(yè)挑戰(zhàn)，金科及時(shí)確定并實(shí)施了“一穩(wěn)二降三提升”的經(jīng)營發(fā)展策略，通過主動(dòng)優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，搶抓銷售回款、盤活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、壓降投資強(qiáng)度和各類開支，牢牢守住了現(xiàn)金流安全。

對(duì)于金科年內(nèi)的發(fā)展，周達(dá)表示，“穩(wěn)健經(jīng)營會(huì)是我們2022年的核心目標(biāo)。公司將結(jié)合內(nèi)外部實(shí)際情況，量入為出、穩(wěn)中求進(jìn)，科學(xué)謀劃各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營計(jì)劃，探索新的發(fā)展模式。”

對(duì)于市場普遍關(guān)心的近期的公開市場債務(wù)兌付問題，周達(dá)也給出了正面回應(yīng)，表示“金科將積極推進(jìn)項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，做足銷售回款，盡可能盤活沉淀經(jīng)營資金。”同時(shí)，周達(dá)還透露了金科正在籌備發(fā)行20億元小公募債。

會(huì)后，金科披露了股份回購的最新進(jìn)展。截至4月底，金科股份累計(jì)回購4269.79萬股，回購金額達(dá)到1.9億元，向投資者傳遞出公司對(duì)于未來發(fā)展前景充滿信心的積極信號(hào)。

經(jīng)營穩(wěn)健增長

業(yè)績凸顯韌性

4月29日，金科股份交出了一份穩(wěn)健增長的業(yè)績答卷。

在“一穩(wěn)二降三提升”的經(jīng)營策略指導(dǎo)下，2021年金科全口徑銷售金額達(dá)到1840億元、銷售面積1966萬平方米。在克而瑞公布的2021房企銷售排行榜上，金科位列第18位，已經(jīng)連續(xù)三年進(jìn)入行業(yè)前20。

受益于2021年結(jié)算面積增長，金科在收入端繼續(xù)保持穩(wěn)健增長。當(dāng)年實(shí)現(xiàn)營收1123.1億元，凈利潤66.88億元，其中歸母凈利潤36.01億元。

在銷售穩(wěn)健之外，金科的銷售回款率連續(xù)四年增長。2021年全年，金科實(shí)現(xiàn)銷售回款1853億元，回款比例高達(dá)101%，處于行業(yè)高位，真正做到了“以現(xiàn)金為王，做有回款的銷售”。金科2021年經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額達(dá)到142億元，連續(xù)四年為正，持續(xù)改善現(xiàn)金流水平。

金科在經(jīng)營端有高回款保障，融資端也有高信用背書。2021年，金科股份主體信用等級(jí)維持穩(wěn)定，標(biāo)普國際評(píng)級(jí)由B+跳級(jí)提高至BB-，展望穩(wěn)定；中誠信、聯(lián)合評(píng)級(jí)均給予AAA級(jí)。受此助力，2021年度，金科通過境內(nèi)外各類公開市場債券融資118億元，位居國內(nèi)A股民營房企前列。

充足的資金在手，金科保持了良好的兌付信用，全年公開市場債務(wù)100%兌付，累計(jì)完成兌付8筆，兌付金額超106億元。

截至2021年末，金科總有息負(fù)債規(guī)模下降至806.10億元，同比壓降約170億元，較2020年6月末最高峰值壓降規(guī)模近300億元。

同時(shí)，金科的負(fù)債結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。截至2021年底，金科資產(chǎn)負(fù)債率降為79.07%，同比下降了1.65個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率為69.51%，下降5.56個(gè)百分點(diǎn)，扣除合同負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.17%，降低了0.68個(gè)百分點(diǎn)。

土儲(chǔ)布局合理

“保交付”落到實(shí)處

評(píng)判一家房企是否能夠穿越周期，從現(xiàn)金流可以看當(dāng)下是否能活下去，土儲(chǔ)則能看出未來是否還有發(fā)展底氣。

過去一年，在“穩(wěn)增長、降杠桿”的大基調(diào)下，金科嚴(yán)格將投資銷售比控制在40%以內(nèi)，堅(jiān)持多元化拿地模式，在保證現(xiàn)金流安全的前提下有效補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地資源，全年累計(jì)新增土地儲(chǔ)備47宗，累計(jì)計(jì)容建筑面積976萬平方米。

其中，金科通過“地產(chǎn)+商業(yè)”、“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”、收并購等方式獲取的土地計(jì)容建筑面積為557萬平方米，占比56%；新增土地儲(chǔ)備按計(jì)容建筑面積計(jì)算二三線（含新一線）城市占比約87%。

截至2021年底，金科總可售面積達(dá)6591萬平方米，能夠有效支撐未來2-3年發(fā)展需求，其中超60%土儲(chǔ)面積位于一二線城市。在當(dāng)下環(huán)境，這一土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)無疑有助于整體經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的降低，為公司穩(wěn)健發(fā)展帶來更多保障。

不僅如此，在“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”已成為當(dāng)下行業(yè)首要目標(biāo)時(shí)，金科早已將“保交付”落到實(shí)處。2021年，金科股份及所投資的公司期末在建項(xiàng)目約400個(gè)，全年新開工面積約1485萬平方米。截至2021年末，金科在建面積約6096萬平方米，竣工面積約2111萬平方米，全年交付住宅面積約2175萬平方米，房屋套數(shù)約14.16萬套；業(yè)主滿意度88.44%，處于行業(yè)領(lǐng)先地位。

“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)提速

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)力

2021年是金科“新五年”戰(zhàn)略的開局之年，依托“四位一體、生態(tài)協(xié)同”的高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略，金科提出精耕地產(chǎn)主業(yè)，做強(qiáng)智慧服務(wù)，做優(yōu)科技產(chǎn)業(yè)，做實(shí)商旅康養(yǎng)，進(jìn)一步整合產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈，保持行業(yè)競爭優(yōu)勢。

在智慧服務(wù)領(lǐng)域，金科堅(jiān)持“美好生活服務(wù)商”定位，持續(xù)探索消費(fèi)需求，通過空間物業(yè)服務(wù)(S)、社區(qū)增值服務(wù)(L)、本地生活服務(wù)(C)、數(shù)智科技服務(wù)(T)四大業(yè)務(wù)深度協(xié)同賦能，各項(xiàng)核心經(jīng)營數(shù)據(jù)均實(shí)現(xiàn)高速增長。2021年，金科服務(wù)（9666.HK）營收59.68億元，同比增長約77%；歸母凈利潤達(dá)10.57億元，同比增長71%。

截至2021年底，金科服務(wù)在管面積達(dá)到2.37億平方米，無論是服務(wù)規(guī)模，還是消費(fèi)者滿意度，都位居行業(yè)頭部。

產(chǎn)業(yè)運(yùn)營方面，隨著臨沂、濰坊兩地產(chǎn)業(yè)園區(qū)開園運(yùn)營，江津智慧科技城、濟(jì)寧生命健康科技城完成招商，金科正在通過“園區(qū)運(yùn)營管理”做實(shí)輕資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)。截至2021年底，金科產(chǎn)業(yè)已實(shí)現(xiàn)全國22個(gè)城市的布局，累計(jì)開發(fā)和管理園區(qū)28個(gè)，面積超1300萬平方米。通過建設(shè)、運(yùn)營高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的產(chǎn)城項(xiàng)目，助推區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)。

商業(yè)是金科多元賽道布局的主力之一。過去一年，金科在商業(yè)地產(chǎn)上的發(fā)力是有目共睹的，商業(yè)版圖已經(jīng)逐漸清晰。

截至2021年底，金科商業(yè)在全國擁有在管項(xiàng)目80個(gè)，在管面積307萬方，自持體量98萬方。通過金科中心、金科悅FUN和金·WALK為代表的城市綜合體、購物中心、社區(qū)級(jí)商業(yè)的三大成熟產(chǎn)品線，完成了“中西部、長三角、環(huán)渤海”的全國化發(fā)展戰(zhàn)略布局。憑借對(duì)新的消費(fèi)人群、新的消費(fèi)時(shí)段、新的消費(fèi)品牌的深度理解和洞察，2021年金科商業(yè)已經(jīng)躋身全國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)前20強(qiáng)。

值得一提的是，在智慧服務(wù)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)運(yùn)營外，金科代建業(yè)務(wù)也日趨成型。2021年，金科完成代建項(xiàng)目銷售金額20.28億元，新增代建儲(chǔ)備建筑面積140萬平方米，代建儲(chǔ)備貨值近500億元。

多元業(yè)態(tài)的協(xié)同發(fā)力，不僅為金科整體收入提供更多“活水”，也大幅增加了金科抵御行業(yè)周期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

厚土植根，堅(jiān)韌生長。金科連續(xù)24年對(duì)消費(fèi)需求變化的深刻洞察，為自身創(chuàng)造了穿越新周期的底氣。未來的日子里，金科如何繼續(xù)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展？值得期待。