長租公寓市場已經成為房企的競技場。有消息稱，在中國排名前30的房企中，已經有1/3進入長租公寓領域。盡管目前盈利尚早，但在各方資本的競相角逐之下，原有的市場秩序開始得以重構。

碧桂園加速布局長租公寓

9月11日，碧桂園集團發布公告：截至2017年8月31日，公司共實現合同銷售金額約人民幣3806.7億元，同比增長112%，超去年全年3088億元的銷售總額。

值得注意的是，碧桂園在公告中強調，其已開始探索購租并舉的實現路徑，在一線城市及周邊布局長租項目，目前已在上海、廣州、深圳、廈門等城市布局15個長租項目，還有一批項目即將落地。事實上，8月22日，碧桂園總裁兼執行董事莫斌在香港舉行的半年報發布會上已經表示：“未來，碧桂園將在重點城市大力發展長租公寓，目前已經在部分一線城市設立長租公寓事業部。”

今年5月，碧桂園集團上海區域對外透露，已經成立了長租公寓管理部和產城發展部，并在滬拓展業務。彼時，碧桂園集團上海區域總裁高斌表示，長租公寓管理部、產城發展部、商業管理部的組織架構已開始搭建，上海區域多業態試水勢在必行。

“深入長租公寓，一來積極響應管理層號召，參與民生改善工程，二來直擊租賃市場痛點，圍繞租客的需求，我們會呈現一個與眾不同的長租公寓。”碧桂園上海區域長租公寓事業部總經理蔡紅梅告訴澎湃新聞記者，上海區域作為集團進駐長租領域的首開區域，在市場上強調“輕重并舉”，包括自持部分，目前已有11個項目落位，會在年底開始陸續投入市場。而公司操作長租公寓的思路包含兩種：一種是直接利用碧桂園旗下的物業，一種是大面積租賃外面的物業，改造完成后再統一對外出租。

蔡紅梅并未透露公司對規模的具體計劃，不過，其向澎湃新聞記者透露，碧桂園上海公司要求，“首批項目為15年租期，計劃于5年內回正，進入盈利期；對長租的回報率要求為IRR（內部收益率）在25%之上，1/3租賃周期內回正”。

暫難達到回報率目標

搶灘長租公寓市場的不僅僅是碧桂園，近幾年來，包括萬科、遠洋、中駿、龍湖等在內的一些品牌房企，在“租售并舉”政策推動和自身轉型的需求之下紛紛進軍長租公寓市場。

例如，截至今年6月底，萬科旗下的長租公寓品牌“泊寓”已在全國22個城市累計獲取房間數超過7萬間，累計開業超過2萬間；將長租公寓品牌“冠寓”正式列為地產、商業、物業三大業務之外的第四大主航道業務的龍湖，截至今年7月底，已在7個城市運營了10個項目，計劃2020年收入達到20億元，2017年底開業房間數達1.5萬間；今年8月，中駿置業管理層在中期業績發布會上透露，目前中駿置業長租公寓已有7000多間，計劃在三年做到5萬間；而將長租公寓作為多元化布局方向之一的旭輝，旗下長租品牌“領寓國際”目前已有上海、蘇州、杭州、南京等地的20多個項目正在籌建中，今年準備入市2萬間房源，未來五年有希望達到20萬間規模。

“目前政策利好，很多開發商都涉足長租公寓這個領域來，市場需求量非常大，目前還是藍海的狀態。”龍湖集團副總裁兼冠寓公司CEO韓石對市場前景頗為看好。

近幾年來，政策層面大力倡導進入存量時代的房地產實行“租售并舉”。而隨著房地產行業新政的出臺，新出讓地塊的自持物業部分也明顯增加，這些都促成長租公寓成為房企自持物業重要的去化途徑之一。

相比此前的機構、資本、投行等運營主體，品牌房企在房源方面具備先天優勢。加之雄厚的資金實力與運營優勢，盡管進入的時間不算很早，房企們已經在長租公寓市場占據了一席之地。但由于長租公寓產品投入大、利潤低、回報周期長等問題，也讓房企們的盈利問題受到了業內的廣泛關注。

公開數據顯示，開發商對長租公寓長期回報率的目標多定在6%-7%。不過，入市不久的開發商們暫時還達不到這個數字。萬科董事會主席郁亮在中期業績發布會上坦言，萬科的長租公寓如果能夠達到1%-2%的回報率，他就已經很滿意了。而韓石表示，龍湖冠寓的動態投資回收期是五到六年。2020年之前，龍湖集團方面對冠寓并沒有盈利的要求，主要考慮的是品牌和規模。旭輝領寓CEO張愛華甚至直言，“70年自持物業，不能用10年、6年回本的邏輯來算”。

不過，盡管盈利尚早，但一些業內人士仍然堅持，品牌房企們讓長租公寓市場的運作模式發生了改變。它們所帶來大量的資金和新的市場規則，也在重構租賃市場的秩序。

“目前租房市場格局是40%的中介，40%的二房東，10%的業主，10%的自如等長租租賃機構。”鏈家研究院院長楊現領分析指出：“未來租房市場格局可能50%是專業機構化管理市場，40%是中介、二房東和業主等常規的租賃市場，還有10%是房屋分享。”