長租公寓市場已經(jīng)成為房企的競技場。有消息稱，在中國排名前30的房企中，已經(jīng)有1/3進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域。盡管目前盈利尚早，但在各方資本的競相角逐之下，原有的市場秩序開始得以重構(gòu)。

碧桂園加速布局長租公寓

9月11日，碧桂園集團(tuán)發(fā)布公告：截至2017年8月31日，公司共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約人民幣3806.7億元，同比增長112%，超去年全年3088億元的銷售總額。

值得注意的是，碧桂園在公告中強(qiáng)調(diào)，其已開始探索購租并舉的實(shí)現(xiàn)路徑，在一線城市及周邊布局長租項(xiàng)目，目前已在上海、廣州、深圳、廈門等城市布局15個(gè)長租項(xiàng)目，還有一批項(xiàng)目即將落地。事實(shí)上，8月22日，碧桂園總裁兼執(zhí)行董事莫斌在香港舉行的半年報(bào)發(fā)布會(huì)上已經(jīng)表示：“未來，碧桂園將在重點(diǎn)城市大力發(fā)展長租公寓，目前已經(jīng)在部分一線城市設(shè)立長租公寓事業(yè)部。”

今年5月，碧桂園集團(tuán)上海區(qū)域?qū)ν馔嘎叮呀?jīng)成立了長租公寓管理部和產(chǎn)城發(fā)展部，并在滬拓展業(yè)務(wù)。彼時(shí)，碧桂園集團(tuán)上海區(qū)域總裁高斌表示，長租公寓管理部、產(chǎn)城發(fā)展部、商業(yè)管理部的組織架構(gòu)已開始搭建，上海區(qū)域多業(yè)態(tài)試水勢(shì)在必行。

“深入長租公寓，一來積極響應(yīng)管理層號(hào)召，參與民生改善工程，二來直擊租賃市場痛點(diǎn)，圍繞租客的需求，我們會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)與眾不同的長租公寓。”碧桂園上海區(qū)域長租公寓事業(yè)部總經(jīng)理蔡紅梅告訴澎湃新聞?dòng)浾撸虾^(qū)域作為集團(tuán)進(jìn)駐長租領(lǐng)域的首開區(qū)域，在市場上強(qiáng)調(diào)“輕重并舉”，包括自持部分，目前已有11個(gè)項(xiàng)目落位，會(huì)在年底開始陸續(xù)投入市場。而公司操作長租公寓的思路包含兩種：一種是直接利用碧桂園旗下的物業(yè)，一種是大面積租賃外面的物業(yè)，改造完成后再統(tǒng)一對(duì)外出租。

蔡紅梅并未透露公司對(duì)規(guī)模的具體計(jì)劃，不過，其向澎湃新聞?dòng)浾咄嘎叮坦饒@上海公司要求，“首批項(xiàng)目為15年租期，計(jì)劃于5年內(nèi)回正，進(jìn)入盈利期；對(duì)長租的回報(bào)率要求為IRR（內(nèi)部收益率）在25%之上，1/3租賃周期內(nèi)回正”。

暫難達(dá)到回報(bào)率目標(biāo)

搶灘長租公寓市場的不僅僅是碧桂園，近幾年來，包括萬科、遠(yuǎn)洋、中駿、龍湖等在內(nèi)的一些品牌房企，在“租售并舉”政策推動(dòng)和自身轉(zhuǎn)型的需求之下紛紛進(jìn)軍長租公寓市場。

例如，截至今年6月底，萬科旗下的長租公寓品牌“泊寓”已在全國22個(gè)城市累計(jì)獲取房間數(shù)超過7萬間，累計(jì)開業(yè)超過2萬間；將長租公寓品牌“冠寓”正式列為地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)三大業(yè)務(wù)之外的第四大主航道業(yè)務(wù)的龍湖，截至今年7月底，已在7個(gè)城市運(yùn)營了10個(gè)項(xiàng)目，計(jì)劃2020年收入達(dá)到20億元，2017年底開業(yè)房間數(shù)達(dá)1.5萬間；今年8月，中駿置業(yè)管理層在中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上透露，目前中駿置業(yè)長租公寓已有7000多間，計(jì)劃在三年做到5萬間；而將長租公寓作為多元化布局方向之一的旭輝，旗下長租品牌“領(lǐng)寓國際”目前已有上海、蘇州、杭州、南京等地的20多個(gè)項(xiàng)目正在籌建中，今年準(zhǔn)備入市2萬間房源，未來五年有希望達(dá)到20萬間規(guī)模。

“目前政策利好，很多開發(fā)商都涉足長租公寓這個(gè)領(lǐng)域來，市場需求量非常大，目前還是藍(lán)海的狀態(tài)。”龍湖集團(tuán)副總裁兼冠寓公司CEO韓石對(duì)市場前景頗為看好。

近幾年來，政策層面大力倡導(dǎo)進(jìn)入存量時(shí)代的房地產(chǎn)實(shí)行“租售并舉”。而隨著房地產(chǎn)行業(yè)新政的出臺(tái)，新出讓地塊的自持物業(yè)部分也明顯增加，這些都促成長租公寓成為房企自持物業(yè)重要的去化途徑之一。

相比此前的機(jī)構(gòu)、資本、投行等運(yùn)營主體，品牌房企在房源方面具備先天優(yōu)勢(shì)。加之雄厚的資金實(shí)力與運(yùn)營優(yōu)勢(shì)，盡管進(jìn)入的時(shí)間不算很早，房企們已經(jīng)在長租公寓市場占據(jù)了一席之地。但由于長租公寓產(chǎn)品投入大、利潤低、回報(bào)周期長等問題，也讓房企們的盈利問題受到了業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注。

公開數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)商對(duì)長租公寓長期回報(bào)率的目標(biāo)多定在6%-7%。不過，入市不久的開發(fā)商們暫時(shí)還達(dá)不到這個(gè)數(shù)字。萬科董事會(huì)主席郁亮在中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上坦言，萬科的長租公寓如果能夠達(dá)到1%-2%的回報(bào)率，他就已經(jīng)很滿意了。而韓石表示，龍湖冠寓的動(dòng)態(tài)投資回收期是五到六年。2020年之前，龍湖集團(tuán)方面對(duì)冠寓并沒有盈利的要求，主要考慮的是品牌和規(guī)模。旭輝領(lǐng)寓CEO張愛華甚至直言，“70年自持物業(yè)，不能用10年、6年回本的邏輯來算”。

不過，盡管盈利尚早，但一些業(yè)內(nèi)人士仍然堅(jiān)持，品牌房企們讓長租公寓市場的運(yùn)作模式發(fā)生了改變。它們所帶來大量的資金和新的市場規(guī)則，也在重構(gòu)租賃市場的秩序。

“目前租房市場格局是40%的中介，40%的二房東，10%的業(yè)主，10%的自如等長租租賃機(jī)構(gòu)。”鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)分析指出：“未來租房市場格局可能50%是專業(yè)機(jī)構(gòu)化管理市場，40%是中介、二房東和業(yè)主等常規(guī)的租賃市場，還有10%是房屋分享。”