8月28日，國土資源部及住房和城鄉建設部印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》（下文簡稱“方案”），確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

8月29日，全國房地產商會聯盟主席、1998年住房制度改革方案（“房改”）主要執筆人之一顧云昌在接受澎湃新聞（www.kxwhcb.com）采訪時表示，開展利用集體建設用地建設租賃住房試點以及近期熱議的租購同權都是1998年房改的延續，其最大的意義是一定程度上打破了城鄉土地二元結構這一“鴻溝”，先從租賃市場入手，向著城鄉發展一體化邁進了一大步。而其后的深遠影響還包括推進城鎮化建設以及縮小城鄉貧富差距等。

但顧云昌強調，無論是集體建設用地建設租賃住房還是租購同權都將是一個循序漸進的過程，指望短期內對房地產市場供需造成波動，甚至引發房價下跌的想法并不現實。

顧云昌還指出，與1998年房改后帶來中國經濟高速發展的情況不同，靠房地產拉動中國經濟飛速增長的時代已經過去，未來在進一步健全房地產市場的同時，健康、文化、旅游等領域才是中國經濟轉軌過程中新的增長點。

短期難以對房價造成波動

在方案公布之后，便有分析認為農村集體土地不用經過征地環節直接進入市場將降低土地成本，加之房屋租賃市場完善供給增加將削減買房需求，最終導致房價有明顯降低。

對此觀點，顧云昌并不認同。他指出，利用集體建設用地建設租賃住房并不是房地產調控政策，而是供給側的結構性改革，是一種長效機制。這也意味著該方案的出臺，并不會如短期調控一般對房地產市場的供需和房價造成速效的影響。

在顧云昌看來，在下許多人口進流入城市的建設用地是不足的，農民的集體建設用地若能用于建租賃住房，將大大緩解住房供應上的難題，同時也與租購并舉的改革相輔相成。

“除了盤活存量土地，解決存量土地利用效率低的問題外，還能增加農民的集體收入。”顧云昌進一步指出，方案的推出從某種程度上打破了城鄉土地二元結構這一“鴻溝”，至少先從租賃市場入手，向著城鄉發展一體化邁進了一大步。其后的深遠影響還包括推進城鎮化建設以及減少貧富差距等。

國土資源部也表示，此次試點拓展了集體土地用途，將為集體經濟組織和農民拓寬增收渠道。

但顧云昌認為，利用集體建設用地建設租賃住房試點方案對于房價的影響是有限的。“租賃市場于銷售市場不一樣，不可能馬上就影響到銷售市場。對于市場分配的平衡和供需關系的改變是個循序漸進的過程，不可能一蹴而就，直接作用到房價。”

同時，顧云昌還指出，當前強調的租購同權確實是未來房地產市場發展的一個大方向，但許多問題也并不是僅僅依靠租購同權就能解決，“比如學區房問題，這還牽扯到教育資源不足、分配不平等的問題，這不是僅依靠租購同權就能夠改變的。”

值得注意的是，方案公布之后，立即有人將此方案與“小產權房”聯系在一起，認為“小產權房”的租賃合法了。

對此，國土資源部曾強調，集體土地建設租賃住房和違法建設的所謂“小產權房”不能混為一談。

國土資源部稱，這次試點的租賃住房建設，符合規劃、依法審批，由不動產登記做保護，同時只租不售；而過去所說的“小產權房”，無論在用地上、規劃上、還是建設銷售上，都不受法律保護。

不同城市在具體政策上不能“一刀切”

根據方案，租賃住房建成后，土地性質保持不變，仍為集體所有，耕地等農用地不在試點范圍內。對于租賃房的建設，村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。

顧云昌認為，未來房地產開發企業在發展策略上將會受此政策影響，相信有不少開發商將愿意與村鎮集體經濟組織合作，這對開發商來說是一種新的選擇，但未來能不能成功還需要經過許多探索。

由于開展試點的城市共有13個，顧云昌分析，預計13個城市在具體政策的制定上將有差距，“不可一刀切。”

顧云昌分析，目前對此項改革需求最為迫切的當屬那些人口流入量大，住房需求大的一線城市，而這些城市在具體政策執行上也將面臨更大的難點。

“首先就是租金價格的問題，是否需要管控等等。另外，城市的交通配套是否完備也會導致試點執行效果上的巨大不同。”顧云昌稱，由于集體建設用地多位于城郊，用于建設租賃住房后能否對改善住房市場的供求平衡起到有效作用，都將很大程度依賴于城市的交通和相關配套建設。

并非二次房改，而是1998年房改的延續

在《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》出臺后，有人指出這是堪比1998年房改的第二次房改。對此，顧云昌認為，利用集體建設用地建設租賃住房與租購同權的提出并不是第二次房改，而是1998年房改的延續和進一步深化。

在顧云昌看來，1998年房改之后，很大程度上解決了“居者有其屋”的問題，而當下亟需解決的則是“居者優其屋”，老百姓已經對住房問題有了更高的需求。

而從宏觀角度來分析，顧云昌認為，1998年房改之后，房地產市場的繁榮很大程度上帶動了此后中國經濟十數年的高速增長，“但未來，中國經濟依賴房地產繼續高速增長顯然是不行的。”

顧云昌稱，無論是利用集體建設用地建設租賃住房還是租購同權，都將很大程度提高人們生活品質，而在提高生活品質方面，未來中國百姓將更看中文化、旅游等領域，而這些領域將形成中國經濟新的增長點，成為新的動能和支柱。