8月28日，國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)通知，確定北京、上海等13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。今后，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織，可以通過自行開發(fā)、聯(lián)營、入股等方式運(yùn)營集體租賃住房。

黨的十八屆三中全會(huì)提出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)，今天正式落下一只靴子。

中國房地產(chǎn)市場存在一定的結(jié)構(gòu)性問題。從人口流動(dòng)趨勢來看，東部沿海地區(qū)、大城市與發(fā)達(dá)城市群是流動(dòng)人口的主要去向，但這些地區(qū)的城市國有建設(shè)用地供應(yīng)受限，進(jìn)而抑制了商品房的供給，推高了房價(jià)，也抬高了房租，流動(dòng)人口的居住需求無法完全滿足。

城市化是中國經(jīng)濟(jì)增長的重要?jiǎng)恿Γ績r(jià)過高限制了流動(dòng)人口的規(guī)模，會(huì)抑制城市化的速度，拖累經(jīng)濟(jì)增長。要保證經(jīng)濟(jì)增長，必須保證發(fā)達(dá)地區(qū)、中心城市的住房供給。

由于房價(jià)漲落事關(guān)金融穩(wěn)定，擴(kuò)大城市國有土地的供給以平抑房價(jià)也有不小的風(fēng)險(xiǎn)。既要保證住房供給，又不能沖擊當(dāng)前的房價(jià)，擴(kuò)大住房租賃市場的供給成為當(dāng)前房地產(chǎn)政策的主要思路，不僅解決了流動(dòng)人口的居住需求，還可以帶動(dòng)建筑業(yè)及其上下游的生產(chǎn)活動(dòng)。

基于利潤考量，常規(guī)土地出讓程序獲得國有建設(shè)用地的成本太高，在其上面蓋房子然后以市場化租金水平出租，大概率是無利可圖，較難吸引市場化機(jī)構(gòu)參與。政策必須實(shí)質(zhì)性地降低住房供給的成本，才有可能有效的擴(kuò)大租賃住宅的供給。

新政允許農(nóng)村集體的建設(shè)用地入市，建設(shè)租賃住房，大幅降低了土地的成本，出租人既可以以市場租金出租，又可以獲得合理的利潤。具體來看，市郊附近的城市國有建設(shè)用地與農(nóng)村集體建設(shè)用地之間存在巨大的級(jí)差地租，現(xiàn)有土地制度中的農(nóng)村集體、農(nóng)民無法分享土地利益，這是城鄉(xiāng)土地二元體制核心的問題。

農(nóng)村集體建設(shè)用地入市后，農(nóng)村集體、農(nóng)民和承租人也可以分享這部分級(jí)差地租帶來的利益，所以可望出現(xiàn)多方共贏的局面，這是一件好事。

農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃住房還需要其他政策配套，人住在房子里，不只是居住、就業(yè)，其子女需要就讀義務(wù)教育，家庭成員需要公共衛(wèi)生、醫(yī)療保障，還有公交地鐵、商業(yè)中心。國土部已經(jīng)明確：試點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完備，醫(yī)療、教育等公共設(shè)施配套齊全，符合城鎮(zhèn)住房規(guī)劃設(shè)計(jì)有關(guān)規(guī)范。所以，期待對(duì)入市的農(nóng)村集體土地與城市國有土地的配套設(shè)施能一視同仁，達(dá)到十八屆三中全會(huì)所要求的“同等入市、同權(quán)同價(jià)”。