一直穩健低調的龍湖地產開始爆發了。2017年上半年，龍湖實現銷售金額926.3億元，同比增長140%，完成年度目標1100億元的84%，增速和完成率均位居行業之首。

近日，龍湖高管團隊在滬露面，深度解析了龍湖業績增長的原因。高管團隊認為，龍湖業績的爆發得益于市場的“翹尾”行情，更與低成本融資、多元化的布局、供貨前置供應等因素密切相關。未來，“長跑運動員”龍湖將繼續保持這種穩健的發展狀態。不過，“當市場發生變化，速度該快一點就快一點”。

龍湖位于上海的精品項目龍湖天璞

供貨前置，“存貨就是癌癥”

7月20日，半年業績公布不久，包括龍湖集團CEO邵明曉在內的龍湖高管團隊亮相上海。

“2014年三季度到2016年三季度，中國房地產處于上升機遇中的一個翹尾行情，這其中又包含了一、二線城市去庫存與客戶購買熱情高漲的因素。”邵曉明強調，業績的顯著增長首先受益于市場行情。

供貨前置供應則是關鍵要素。抓緊“翹尾”行情的龍湖，在提升供貨量的同時，也有意識地把很多供貨做了提前，“我們認為，存貨就是癌癥”，邵曉明說。

龍湖集團副總裁袁春透露，龍湖已經形成了科學的供銷存體系，根據“4217”從市場端來倒推運營供貨和營銷動作，一般會提前4個月提前營銷做動作。龍湖集團品牌及營銷部總經理孫維強則補充說，龍湖的供貨一直在做相應的鋪排調整，包括投入端口的戰略支撐，產品研發、客戶研究、市場定位等。此外，龍湖強調低資本成本、保持兩位數以上的利潤增長，都是圍繞短期增長和長期可持續的增長結合。

低成本的融資戰略無疑是亮眼業績的重要保證。最近幾年，龍湖一直堅持持續降低資本成本的鐵率。邵曉明透露，在過去的三年，可能龍湖是這個行業內是唯一一家沒用過非標、沒做過前端融資的公司，且凈負債率長期保持在60%以下。

持續低成本的融資戰略，也為龍湖多元布局地產市場的舉措打下了基礎。在低資本成本的優勢下，基于對未來的需求的判斷，龍湖確定了住宅開發、物業管理、商業運營及長租公寓四大主航道業務，將所有的戰略資源集中于此。同時，龍湖也在試水聯合辦公“一展空間”等投資型的“點心業務”。

邵曉明表示，公司在研究西蒙、西田等知名企業后發現，兩家公司持續以重資產模式做投資型物業，核心就是資本成本。據第三方機構測算，在中國做投資型物業的回報率能做到6%已是非常優秀的水平，“而龍湖要求資本成本要大大地低于這個才會去做”?！氨３址€健增長，尤其是穩健的利潤增長，這一點龍湖是非常堅持的，而且要把短期的增長和長期的可持續的增長結合起來。”

上海是個非常有想象力的戰略高地

區域布局方面，邵曉明強調，龍湖聚焦一線、二線城市的戰略沒有變化，且會堅持“做透”所進入的城市。不過，考慮到中國大交通的改變及其帶來的人口重新集聚、大城市周邊外溢、“十三五”產業新布局等一些因素，龍湖會在一些大城市的周邊城市進行試探。

除了環京區域的河北廊坊、承德等，龍湖今年也將目光瞄準粵港澳大灣區。在廣州、深圳、佛山之外，龍湖還將在華南進行更為深入的布局。

在龍湖城市群布局中，長三角的分量已占到30%。作為長三角的橋頭堡，盡管上海目前并不是對龍湖業務貢獻最大的區域，但龍湖高管團隊此番再次強調了對這座城市的重視，認為它確是一個未來非常有想象力的戰略高地。

邵曉明強調，龍湖在滬深耕十年，已經有一定的影響力，未來在上海“肯定要全方位地打造”，希望挖掘出更多的潛力。龍湖上?，F有布局除住宅、購物中心和聯合辦公，也將引入長租公寓。但其直言，上海地產行業高手如云，想在上海做好確實不容易，很有挑戰，房企要具備很多的能力。

履新之后首次公開露面的龍湖集團上海公司總經理溫介邦則將上海從1992年至今的時間分為四個階段。其認為，在2016年至今這一全面更新的階段，房企真正所要具備的能力，是對城市運營、城市更新、城市服務的能力，而龍湖已經提前2-3年對相關的業務體系進行了布局與鋪排。

溫介邦透露，在這一階段，龍湖開始布局奉賢、金山、臨港等遠郊板塊，環上海中心區域市場布局思路已經形成。而龍湖在上海市場嘗試最多的是TOD軌道交通＋物業的運營模式，比如虹橋天街。隨著上海城市擴張，未來一定是軌道節點的物業運營成為趨勢。

同時，上海公司在未來4-5年需要花力氣去做的，就是對上海下一個發展階段的訴求和當下的痛點有所捕捉，并基于此來建立龍湖業務體系和組織體系。因此，在堅持把握住宅市場、租賃市場及產業市場等的同時，龍湖還去嘗試一些創新、服務性的業態，包括教育、醫療等多元化的產品。

練好內功，厚積“勃”發

邵曉明稱，從宏觀經濟角度來看，中國正在進行一個產業結構的變化升級、新動能的轉換，龍湖在這其中會做一個長跑運動員：“當市場發生變化，速度該快一點就快一點，只要不脫離大勢就可以。但龍湖又不會過分超越、持續超越行業去做這個?！?/p>

未來，房地產的行業集中度會越來越高，必須要把規模和市場份額做上去?！褒埡F在是在面向未來做一些預埋，準備一些能力，做一些投資?！币虼?，龍湖會繼續加強購物中心、長租公寓等重資產產品。邵曉明預計，到2020年，已經建立起成熟大運營體系的商業板塊會有超過50億元的租金收入，同時期望在三年內長租公寓可以有超過10億元的租金。不過，邵曉明坦言，這些業務都需要長期培育，在沒有達到一定的規模和體量之前，龍湖也不會直接像萬科那樣直接收購大型重資產項目。

邵曉明強調，拿地不是越多越好，且最好在低點拿地、高點賣房，控制節奏。值得注意的是，龍湖這一輪拿的地更多的是做一些帶天街的項目，拿地成本控制得非常好。

包括袁春、孫維強在內的數位龍湖高管都表示，龍湖對下半年的市場依然比較謹慎。但不管在上行市場還是下行市場，要始終對市場有一個敬畏的心，練好內功后給客戶呈現最好的產品來，幫助城市向一個更好的它想要的方向去發展，在這個過程中然后對投資者有回報。

克而瑞信息集團董事長丁祖昱說，“龍湖已經過調整，已經都完全到位了，今年不爆發是不可能的。所以上半年就已經有一份非常出色的答卷交出來了。”

在丁祖昱看來，龍湖和萬科有點像，“做大又做強，然后做強又做大”。未來，中國房地產一定是一個比較復合型的、系統化的一個生態體系，而龍湖已經敏銳地抓準了時機?！敖裉旄鼞摽待埡倪@些內功怎么練的，然后看它各個方面的綜合實力的體現?！逼鋱孕?，經過三五年的修煉，龍湖將迎來屬于自己的“厚積勃發”。