房地產行業在進入“白銀時代”后，規模不再是衡量房企的唯一標準，產品品質與資產運營能力顯得更為重要。為了保持規模，開發商主動或被動地提升了持有型物業的比重。

房企加速提升自持物業比重

旭輝集團副總裁、上海區域事業部總裁蔣達強近日在接受澎湃新聞記者采訪時透露，旭輝上海公司目前已經成立了商用事業部，與原有住宅事業部形成獨立并重的狀態。

據悉，旭輝商業事業部的業務主要針對上海區域內的酒店、商業、辦公、開發建設等業務，通過資產管理部門打通整條業務鏈。在旭輝今年啟動的“二五戰略”規劃中，商辦項目將逐漸減少銷售比例直至完全持有，希望最終形成150萬平方米、500億元人民幣的資產管理規模，每年可獲取20億元人民幣的租金。同時，旭輝集團的長租公寓產品旭輝領寓，也在半年內達到5000間，并提出5年內達到20萬間集中式公寓的規模、進入行業前三甲的宏大目標。

與旭輝類似，多家大型房企以買入股份、收購項目等方式，增加了自己在房地產行業中投資組合的力度。

例如，最近幾年，龍湖地產不斷加持對資金、運營要求更高的持有型商業。目前龍湖每年以集團年銷售回款10%為上限用作商業投資，每年開業新商場2-3個。2017年，龍湖在全國將開業5個商業地產項目，到今年底計劃在全國持有26個商業項目。盡管聯合辦公產品“一展空間”還處于試水階段，但長租公寓品牌——冠寓已經升為龍湖的“主航道”業務。而在今年上半年的業績報告中，龍湖集團董事長吳亞軍稱未來居所、商業、社區、辦公、服務等場景將在不同空間互動融合打通。

7月11日，遠洋集團通過旗下遠洋資本從中銀集團手中收購了6個項目的資產包，分別為位于北京、上海、沈陽、成都的商業、辦公項目，以及少量的公寓，總建筑面積約20萬平方米。遠洋集團高層向媒體表示，持有型物業是一個巨大的存量市場，遠洋未來將通過專業化運作加大持有物業力度。同時，融創、富力聯合收購萬達集團文旅產品及酒店項目的事件也成了行業焦點。

存量時代資產管理考驗加劇

業內人士普遍認為，房企提升自持型物業的比重，關鍵在于拿地自持比例增加、存量市場來臨等客觀原因。

6月29日，馮侖在“第三屆中國房地產眾籌創智峰會”上指出，“2016年是一個分水嶺，之前我們叫開發時代，之后叫后開發時代”。其解釋說，在后開發時代，房企表現出對于持有型物業和存量市場的極大關注，產品模式也變得復雜起來，這一時期的競爭焦點不再是規模、成本、速度，而是營運能力、財務能力以及講空間故事的能力。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也有類似的看法：“房地產的大格局在悄然變化，增量市場的發展也會逐漸為存量資產市場的發展所取代，從這個角度看，房企需要有業務方面的調整。”

第一太平戴維斯估價部董事甘啟善更是直言：“在存量時代還依靠新房開發和資金快周轉的開發商，最容易被市場淘汰。”

“房企提高物業比重很多是被動性的，現在許多出讓的土地都要求一定比例的自持。”上海中原地產市場分析師盧文曦坦率地說。

當前，越來越多的熱點城市在土拍市場都實施了新政策，競配建和競自持成為主流。例如，6月5日，杭州主城區競拍三幅宅地，獲得者金地、中冶與保利的自持比例分別達到41%、36%和36%；6月6日，萬科拿下佛山市南海區桂城C22街區地段逾5.5萬平方米地塊，條件就是“總價25.31億元+住宅總建筑面積自持100%+自持年限70年”。除了競爭自持面積和保障房面積外，一些地方還出臺了限制年限不得交易的措施。但盡管如此，正如蔣達強所言，房企不能放棄這些熱點城市，要想在這些市場保持占有率，就必須提高自持比例。

另一方面，對于房企而言，如何管理、運營好大面積增加的持有型物業無疑是很大的考驗。相比住宅開發，重資產的持有型物業的核心在于長期持有，經營模式為只租不售。除了前期的市場調研、選址、設計等問題，項目建成之后的運營、改造、升級需要大量的專業人才、運營經驗及時間成本，也遠遠超出住宅項目。

作為資金密集型的房地產行業，融資的重要性不言而喻，持有型商業則更需要長期、穩定的資金支持。蔣達強就強調，一定要嚴格控制商辦項目的比例，“不能被重資產拖累，防止資金壓力過大。”他顯得很謹慎，但希望未來可以打包資產以REITs（房地產信托基金）模式獲得更高估值，以獲得更好的收益。甘啟善說，商業地產資產證券化，歸根到底是融資、投資兩種行為方式的選擇，REITs在正式推出前需借鑒國際資本市場上經驗。

目前，在開發商眼中，自持型物業仍然算是一塊頗具吸引力的蛋糕。融信中國執行總裁吳劍近日就表示，房地產企業在積極尋找潛在的業績增長點，持有一些優質的，可以持續產生現金流的物業，可以對沖部分銷售市場波動的風險，增值到一定水平，還可以溢價轉讓。

“持有型物業對于品牌打造有積極的作用。”嚴躍進顯得很樂觀：“此類項目較為充分地體現了企業對于資產和客戶管理的內容，也有助于搭建穩定和可持續的現金流。”