中國的城市更新正在從單純改善居住環境向產城融合的新社區演進。近些年，中國很多城市都在探索工業用地更新的新模式。

以廣東為例。2018-2019年，廣州在工業用地（M類）中增加M0用地（其他城市也稱M4、Mx、M+等），以滿足產業轉型升級需求。它是融合研發、創意、設計、中試、無污染生產等新型產業功能以及相關配套服務的用地。但在2019年《城鄉用地分類與規劃建設用地標準（報批稿）》中并沒有出現。而且它是否真能促進城市更新的核心轉向產業的回歸，現在還是未知數。

英國是工業革命的先行者，很早就在城市產業空間更新上進行了一系列的嘗試。與中國相比，英國土地分類中的“U100”（工商業Industry and Business，全文用“產業用地”/“產業空間”指代這一土地使用類別）更容易鼓勵老舊工業用地的辦公化轉型，但它在實際應用中也面臨著諸多問題。

他山之石可以攻玉，倫敦的經驗或許能為中國城市的工業空間更新帶來一些冷思考。

英國的土地分類有土地使用（Land Use）和土地覆蓋面（Land Cover）分類兩種，其間的差別類似于中國的國土分類和建設用地分類。更多的對比細節請看文末附表。

土地競爭加劇，租金上漲

在過去的20年里，倫敦釋放了近600萬平方米的產業用地，約占總產業空間的23%（含改造后空間）。2001年，倫敦的產業用地空置率為16%，但十年后銳減到了4%，甚至低于根據Savills統計出的倫敦市區6.5%的辦公空間空置率。產業用地需求激增，導致租金和土地價值急劇上漲。

2020年英國產業用地上的各種產業比例。需注意英國的分類與中國的建設用地分類非常不同。數據來源：Knight Frank智庫

一般來說，倫敦市中心和市中心的土地價值壓力最為強烈。在一些地區，產業用地價值的增長令人震驚：到2020年，皇家公園（Park Royal）的土地價值高達每英畝700萬英鎊（1.46億元/公頃，上海2019-2020年平均出讓價格1.27億元/公頃），高于2017年的平均250萬英鎊，3年內平均年利率高達41.5%。根據Knight Frank智庫預測，在未來五年內，倫敦和更廣泛的東南地區的工業租金價值可能會增長50%。

十年間英國產業用地平均租金上漲比率（以2010年1月為基準100%）。數據來源：Knight Frank智庫

2015年倫敦產業用地分布，其中藍色為戰略用地，橙色為重點用地，紫色為非指定用地。近些年來的產業用地全部從藍色中釋放出來。 資訊來源：maddisongraphic

不斷上漲的產業用地價格和日益有限的產業用地供應使得小型新興企業難以，也不愿意為中心位置支付更高土地成本的部門競爭。2018年，小企業聯合會（Federation of Small Enterprises）調查的企業中，有52%企業認為自己在五年內，會由于租金成本和空間可用性方面的問題而搬遷。

倫敦四大板塊2020年產業用地平均價格（單位：百萬英鎊/英畝，約516.7萬人民幣/平方公里）。資訊來源：Statista

在倫敦的一些地區，產業用地價值已經飆升至住宅用地價值之上。雖然高產業用地價值可以減緩工業場所在疫情期間的整體損失，但只有更高價值的產業才能受益——例如物流點或數據中心。其他無法承受更高租金的企業，如小型創客空間或作坊，將被驅逐出市中心。

強社交屬性的文創產業需要鄰里

工業遺產建筑在英國很容易被改造成國家藝術畫廊或豪宅，但城市仍然依靠關鍵的基礎設施來運作并支持其居民和企業的日常生活。隨著城市經濟的發展，許多傳統工業形式已經改變，或讓位于其他類型的產業。例如“最后一英里”的服務中心和地下廚房，滿足了消費者對超方便食品和外賣日益增長的需求。

因此在探討“產業空間”時，需要將傳統二產（含倉儲和物流）與以文化創意產業為代表的另一些產業分開。雖然它們可能都選用原先的工業空間進行生產。某些產業活動的性質確實意味著它們需要特定類型的工業場所，這些場所與區位關系更為密切。例如，大型制造和物流業務需要維修區、裝卸區、堆場空間、通道，和從重型貨車到電動貨車等車輛的停放區。一些活動需要晝夜不停地進行，更難坐落于住宅區附近，因此被隱藏在社會的視線之外。

但第二類產業的兼容性更好，并且不一定遠離居民和城鎮中心。如打印店、面包店、汽車維修和洗衣店，都坐落在城市的大街和住宅區。例如，在倫敦金融城“一平方英里”旁邊的“制造業一英里”區，也就是傳統意義上代表了工人階級“東區”的偏西部分，包括哈克尼和陶爾哈姆萊茨，制造已經深深嵌入到住宅和商業區中。

“制造業一英里”所在區域擁有大量工業革命時期老建筑、零散卻大面積的公共綠地（當年正是為工人階級可以享受資產階級郊游而誕生的“平替”）、以及點狀分布的產業用地。圖片來源：Cities of Making（CoM）2021年東倫敦案例報告

這些企業從事的活動往往是高級手工制造、高級餐飲（如咖啡烘焙、自家啤酒精釀這種需要專業技能和高強度培訓的餐飲服務業）、時尚、影視傳媒、其他創意產業所需的初級制品（例如面向時尚產業的高科技紡織和輔料生產）、古董修復，等等。

“制造一英里”中的主導產業。資訊來源：CoM2021年東倫敦案例報告

各類產業在“制造一英里”中的分布。資訊來源：CoM2021年東倫敦案例報告

這些產業的生產過程大多是無污染和安靜的，產業彼此之間以及與當地居住社區接近，能夠使其活動多樣化——對于倫敦而言就是文化和種族的多元化。實際上這種多元化的源頭是工人階級作為一個整體形象認同的內部延續，因此直到英國剛脫歐的時候也并沒有外溢至身份政治的面向。

同時，它們的生產行為也模糊了制造、銷售、設計和培訓之間的界限，是英國政府從1997年“酷英倫（Cool Britania）”以來重點扶持的產業形式。但微薄的利潤和超小的體量對產業用地的升值更為敏感，對社交和宣傳活動的依賴性更大，面對新冠疫情也更為脆弱。

散裝的文創產業，利益無人代表

盡管在產業用地上發生的活動對社區活力至關重要，但它們并不總能得到社區居民的理解。甚至一些專業人士和決策者，也可能沒有意識到相關行業的變化和新趨勢。雖然新的產業引入了更大的就業靈活性，但它們在類別上的模糊性也給規劃從業者帶來了新的挑戰，即如何定義其是否適合現有土地使用分類。

文創產業主要分布在U090和U100，有可能外溢至U040休閑游憩和U080社區服務兩大類。

對于倫敦而言，各個專門行業中都有組織代表各自的利益發聲，影響政策制定和規劃落實。例如英國時尚和紡織組織（UKFT, United Kingdom Fasion & Textile）試圖將時裝制造商聚集在一起，解決威脅產業穩定和促進增長的常見問題，并在貧困地區創造就業機會；還有一些組織可以代表相關企業進行官方游說，例如倫敦工商會可以為各種部門和規模的企業提供發聲機會，也設置了行業考核標準，例如倫敦計劃中的公開考試便有他們的協助。然而，這些大型的行業代表性機構在參與規劃決策時很少被問及產業用地的問題。

2017年，大倫敦管理局成立了工業和物流探測委員會，混合了傳統工業和文創相關產業，由從業者、商業代表、學者以及規劃和房地產專家組成聯盟，獨立審查和回應倫敦規劃草案中的產業用地政策。它可以在使用產業用地的不同利益相關者之間建立集體聲音，并且應該發揮持續的作用——但因為董事會最后一次活躍是在2018年，并且由于產業活動過于多樣，傳統和新型產業混雜，大多數還由微型和中小型企業組成，他們之間也很難達成共識。因此，目前實際上并沒有組織專門代表倫敦的產業用地用戶，尤其代表整個文創產業的集體利益來發聲。

倫敦對中國城市更新的啟示

倫敦工業用地在城市更新和產業重置后面臨以下三個主要問題：地價飆升、產業門類間差別大，以及無法形成影響政策制定的集體聲音。與中國相比，英國的土地分類更加支持工商業用地的相互轉換，但現在中英城市在工業用地城市上的難點非常類似。所以就算中國的建設用地分類中多了M0這一靈活的種類，也未必能夠解決實際問題。

一方面，中國城市內部產業空間的供給和需求方面同樣存在著因地價導致的供需不匹配問題。如上海市楊浦區和寶山區，原本擁有大量廠房，在“騰籠換鳥”之后面臨的一大尷尬是空間的有價無市。改造成本令租金高企，而以小型創意手工業和小微文化展演等為代表的創意產業本身利潤較為單薄，對租金和社區生活氛圍極其敏感。結果便出現了工廠改造后的目標是文創產業，但又難以吸引付得起租金且業態“合格”的企業，最后導致一些廠房空置，另一些變成電商分銷中心的倉庫。過去大規模城市化時代的職住分離的陰影，依然盤旋在混合和多元化使用土地的城市的上空。

另一方面，雖然各種規劃中反復強調鼓勵文創產業的發展，但這些小型企業的真實需求并沒有得到很好的研究。而且與英國類似，它們有可能也難以形成一個整體的聲音并且影響決策——最后可能通過的還是“向權力闡述真理”這一傳統的知識分子路徑，而非整個產業鏈上下游的共同利益驅動。而決策者對“文創產業”的定義又有多少臆想以及“依照西方的葫蘆畫本地的瓢”的理想主義？最終會不會因為文創產業難以落實，而寄希望于大型壟斷性的高科技和金融產業以推動產業升級目標，甚至導致地價的進一步上漲，從而壓縮真正有活力的小型創意產業的生存空間？這些都需要進一步的研究和探討。

附：