姓名：蘭姐

職業：房產經紀人

居住地：美國·加利福利亞

蘭姐，五十五歲，25年前因為先生工作的原因從臺灣來到美國，生活在庫比蒂諾(Cupertino)。庫比蒂諾位于美國加利福利亞州舊金山灣區南部，圣克拉拉縣西部的城市，是蘭姐和先生來美國之后居住的城市。現在這座城市因為是蘋果公司總部的所在地而名聲大噪，是硅谷核心城市之一。

上世紀90年代中期，蘭姐進入房地產經紀業。如今，蘭姐已經是庫比蒂諾小有名氣的房地產經紀人，“不夸張地說，庫比蒂諾一半以上的房屋都是通過我買賣的。”蘭姐自豪地說。不過，蘭姐說，從事房地產經紀人已20年，最艱難的日子要十年前的次貸危機。

 2007年次貸危機發生之后，美國傳統的加工制造業受到了嚴重的打擊，許多公司為了降低成本把工廠和工作的機會搬到發展中國家，導致大量的產業工人失業。傳統加工業的沒落卻給高科技行業帶來了機遇，硅谷一躍成為了信息和電子科技中心，吸引了來自世界各地的人才。

蘭姐覺得自己算是經歷了最壞的時期，也等到了最好的時機。

至今，蘭姐仍然清晰地記得十年前，次貸危機發生之后，她手上雖然仍有十多處客戶委托尋找買主的房產，但由于房價持續低迷，市場觀望情緒濃厚，幾乎很難遇到有興趣和她去看房子的潛在買主。更糟的是因為次級抵押貸款市場的萎縮，多數房貸公司提高了申請貸款條件和貸款利率，更嚇跑了許多無法提供信用記錄的客戶。“那時候真的是很清閑，沒什么業務，閑的時間就在自己家的院子里種種花種種菜。”

“那段時間最大的恐懼是對未來的不確定”

其實，蘭姐當時最擔心的是她在金融業工作的先生。蘭姐的先生就職于當地一家銀行，危機之后金融業首當其沖。2007年期間，金融業出現大規模裁員，金融業和制造業是受次貸危機影響最大的兩個行業。根據美國勞工部的一份統計數據顯示截至到2008年底，全美金融行業失業人數超過628,000人。“我先生是移民，而且是公司的中層，屬于薪水還算高但職位又不太高的階層，簡直是裁員最好的對象。”

回憶起那段時間，蘭姐至今心有余悸，家里三個孩子——老大上大學，最小的還在初中，僅是教育開銷就是一大筆，外加上房貸，保險，還要每月給雙方的父母寄生活費……先生的工作可能不保，自己又生意清閑，蘭姐擔心一大家子都要沒飯吃了。“那時候感覺很無助，什么也做不了，經紀的形勢不是我們能控制的，先生每天出門都是憂心忡忡，擔心著上班的時候會被找到人事辦公室談話，那基本就意味著要走人了（被裁員）”。

蘭姐說，那段時間最大的恐懼是對未來的不確定，不知道經濟形勢是否會好轉，不知道手上的現金和不動產會不會縮水。她曾想過回臺灣，但全球的經濟都不景氣，回去也是一樣。她本是無神論者，但在那段時間里她也偶爾求菩薩求上帝，“總是希望能有個更強大的力量能給予自己支持、解答自己的疑惑。

那段時間蘭姐和一些朋友去了教會，才發現和她同樣情況甚至更慘的也大有人在。蘭姐印象最深刻的是一對來自哥倫比亞的夫婦，他們剛移民到加州英語并不是很好，那段時間有很多房子都被foreclosure ( 注：喪失抵押品贖回權，即借貸者不能按合約規定按期供款，并且超過了法庭規定的贖回期限，房貸者就可以取消房主的贖回權，將房屋拍賣，已取得貸款)。那對夫婦看中了一套foreclosure 的房子， 4000 square feet (約400平方)的房子很新、家電齊備，最重要的是每個月的還貸只要500多美金。他們當時都覺得自己像中了彩票一樣幸運，所以沒多想就買下了。

然而，當他們看到第一個月的貸款賬單時，他們簡直懵了，原來每個月的還貸接近了6000美金。這對夫婦才意識到他們中了Predatory 貸款商的圈套 。（注：掠奪性貸款是指以不了解信貸市場，且信用記錄較低的購房者或借款者為目標，是一種有誤導性或欺詐性的貸款行為。社會中的少數群體、外來移民及老年群體是掠奪性貸款商的主要目標。掠奪性貸款商往往不考慮借款人的信用記錄，直接向屬于少數群體的貸款申請人收取更高的利率。）為了供房，這位先生一個人要做三份工作，因為他們還有三個小孩要照顧，所以太太只能暫時在家做家庭主婦，太太常常會哭著問牧師為什么他們要受這樣的苦，牧師的回答是一切都是上帝的安排。蘭姐覺得牧師的回答沒有解決任何問題，“我不會問上帝但我也常常問自己，為什么華爾街金融巨頭的錯誤，卻要普通老百姓來買單呢？”看來上帝也沒辦法解答。

當時每當有一處房產被foreclosure, 周圍的房地產的價格會相應的受到影響而降低。據統計，根據Realty Trac (美國知名的房地產數據分析公司，是網絡上領先的止贖和銀行所有房產數據庫) 的一份統計資料，從2007年1月至2011年12月期間，全美約有4百萬房屋被銀行收回拍賣以來支付拖欠的銀行貸款。

蘭姐最終沒有在上帝那里找到答案，但她在教會認識的朋友有很多后來都成為了她的客戶。“我在上帝那里沒找到答案，但卻找到了客戶。”

“生意清淡的時候，我在看書”

危機前，蘭姐平均一個月可以交易3-4套房屋（包括代表賣家和買家），但危機后基本上半年能買一套房子已經算是好的了。 在生意清淡的日子里，蘭姐讀了很多書有語言的、文化的、歷史的、商務社交的；她還考出了房貸經紀人的證書。“我當時想，這次危機過后銀行會對貸款的審核嚴格很多，也許對房貸經紀人的需求會增多，如果經紀還是不好做，至少還能到銀行貸款審核部門謀份工作”。

沒想到之前的積累派上了用場，蘭姐不但懂得房地產，還懂得辦貸款，外加上對周邊的產業如裝修、建材、房屋評估、房屋保養等都懂一點。蘭姐說，客戶常說找自己買房是享受了全套的信息咨詢服務。“中國人講否極泰來，韜光養晦，也就是這個道理吧。當時覺得日子多難熬，現在想起來也好像就是做了個夢”。

在危機發生期間也有許多人選擇了像蘭姐一樣自我充電。重返校園或者繼續接受高等教育的人數反而因為危機的發生而增加。斯坦福大學在2015年發表的一偏文章中表明，經濟危機刺激了入學率，并有更多的在校學生愿意繼續接受高一等的教育。同時，該文章還顯示，經濟危機發生時，盡管大多數的家庭都不一定有能力支付額外的教育費用，但學校的入學率卻比同期非危機的時候增加。同樣的情況還發生在1960年代時候的大蕭條。

“再來一輪危機，這一次我不害怕了”

受到次貸危機影響加州的房價一度低迷不振，根據Zillow (美國最大的一個房屋租售信息網站。網站提供全美各州房屋出租、銷售的信息。) 的統計，從2007年開始加州的房價開始逐漸下跌，2007年4月加州的房屋均價在51萬美金左右；到2008年4月已經降到43萬美金左右；截至2009年11月，均價已經降到33萬；2010年期間出現了小范圍的回升，但2011降到了危機以來的最低點，至2011年底房屋均價已跌破30萬美金。

但自2012年開始，硅谷地區的房價開始迅猛復蘇，勢頭一直持續到今日，截至2017年4月加州房屋的均價已經回到危機發生前的最高水平大約在50萬美金左右。

“2012-2015年期間，我看著房價（硅谷地區）幾乎每年都在翻倍的往上長， 2007年50萬美金能買個大house (帶花園帶車庫的房子) 現在連個600 square feet (約60平方) 的老公寓也買不到了。” 蘭姐的客戶大多就職于硅谷高科技公司。例如：蘋果、谷歌、FACEBOOK、 甲骨文等公司的工程師，用蘭姐的話說他們是“電子新貴”。

蘭姐覺得現在加州房價的上漲幅度已經超過了購房者收入的上漲幅度，然而銀行卻好像沒有從上一次的危機中吸取教訓。根據目前加州的購房政策，首次購房者繳納的首付僅需房價的3%，也就是說，對于一個資質好的貸款人和一個資質不好的貸款人銀行同樣都能提供30年期限利率為3.75%的貸款。“上一次的危機不也就是這樣產生的嗎？”蘭姐說。

“房價的增長也許又是一輪虛高，可能新一輪的危機很快又要來了，但不管怎樣，經歷了一次大家應該都有相應的對策了。對我而言，孩子都工作了，我們也掙夠了退休金。”蘭姐笑著說。