正榮地產全國化布局以來，過去三年每年都保持著35%以上的復合增長率，穩健的投資策略以及精準的節奏把控讓正榮地產三年連續實現跨越式發展。作為全國房企30強中唯一未上市的一家，正榮地產還在不斷挑戰業界的想象空間。

2017年4月正榮地產首次提出“千億”目標，在市場環境沒有大波動的前提下，通過合作、收并購等多種方式確保在2018年成為千億房企。

就正榮地產近幾年增長速度和項目儲備來看，千億目標并非遙不可及。2013年，正榮地產從區域房企向全國房企的轉型，短時間內快速進駐上海、南京、蘇州、天津等地，在完成全國化布局之后，正榮地產的“千億”戰略浮出水面，正榮地產正在悄悄地蛻變成為一家穩健的全國性品牌房企，其發展思路也變得謹慎而富有張力。

規模與利潤的平衡術

正榮地產總裁林朝陽告訴澎湃新聞，“按照現有的市場環境，今年我們將加大合作開發、收并購力度，爭取在2018年能夠突破千億。”

細數地產圈，今年提出千億目標的企業不少，有的可以說是唾手可及，有的卻只能說是胸懷遠大，但有一點成為眾多房企的共識：“在地產行業里，沒有千億規模，就沒有江湖地位。”

國家統計局發布的數據顯示，2016年，全國商品房銷售面積超過15億平方米，未來繼續大規模增長的空間有限。在有限的市場中獲取更大的份額成為品牌房企追競逐的目標。

隨著地產行業集中度急速提高，規模就意味著市場的份額和話語權。

克而瑞研究中心數據顯示，2016年全國房企前30強占據近三分之一的市場份額，未來這一比例仍將繼續增加。

“千億”規模已然成為未來地產行業的一道“門檻”。

而正榮地產提出“千億”目標可謂底氣十足。據了解，正榮地產目前的儲備貨值大約在1000億元，按照今年大約300億-500億元的拿地、合作以及收并購計劃，預計今年年底正榮地產的儲備貨值大約在1200億-1500億元。另外，隨著合作開發、收并購項目的增加，預計2018年正榮地產的儲備貨值大約在2000億。

林朝陽告訴澎湃新聞記者，即使規模很重要，但任何一個項目都要在保證利潤的前提下去拓展，在千億的路上，正榮地產不做沒有利潤的項目。至于如何實現規模和利潤的平衡，林朝陽則給出了自己的答案，“這就是正榮地產這幾年一直在打造的企業核心競爭力，穩健的財務策略，精準的投資節奏、精細的大運營思維、完善的改善型產品線布局以及不斷升級優化的服務體系。”

踏準節奏，抓住窗口期

林朝陽表示，公司后期還將繼續通過公開市場獲取土地、合作開發、收并購等多種形式儲備貨值，以確保足夠貨值沖擊千億的銷售目標。

投資策略以及對市場的節奏把控是正榮地產的強項，在全國化戰略之初，正榮地產在福建和長三角區域大量拿地，全年拿地金額幾乎等同于當年的銷售金額。其中，長三角的土地儲備主要集中在上海、南京、蘇州，而正是對這三個城市的布局使正榮地產獲得了長足的發展。

易居中國執行總裁丁祖昱向澎湃記者指出，“正榮地產開始全國化重點布局長三角和京津冀區域，當時大家都覺得正榮地產的拿地策略比較有魄力，現在看來，如果沒有當時的大膽出手，可能正榮地產就不會有今天規模上的快速增長。2016年，以上海南京為代表的長三角區域就給正榮地產貢獻了超三分之一的業績。”

不難發現，在今年的土地市場上，正榮地產的表現依然搶眼。僅5月正榮地產已拿下了包括西安、蘇州、莆田在內的4幅優質地塊。

在外界看來，今年正榮地產布局仍集中在熱點城市，存在諸多不確定性。正榮地產的投資眼光顯然不同，正榮地產副總裁肖春和解釋了這種選擇背后的投資邏輯，“即便是在熱點城市仍存在一定的窗口期。以南昌為例，正榮地產在春節前拿了兩塊地，該片區當時的土拍價格便超8000元/平方米，而正榮地產拿到的地價卻遠低于這個價格，主要是由于春節前，不少企業考慮到拍地的資金要跨年，同時，在一個月前，該區域的地價已經偏高，就出現報名企業比之前少了很多，而給我們極好的拿地機會。

“我們在投資拿地方面一直堅持廣泛參與、謹慎出手的原則。即便是熱門城市，沒有利潤的土地，我們也不會拿。”林朝陽告訴澎湃新聞記者。

據記者不完全統計，今年1-5月，僅在公開土地市場正榮地產已投下超百億元，這還不包括正榮地產今年完成的大量收并購。

收購比例將超30%

土地市場熱度不減再加上限購等調控政策影響，高企的拿地成本讓開發商不得不轉變思路，尋求更多的途徑獲取土地，相對招拍掛而言，收并購獲取的土地成本更低。

今年市場上的收并購機會明顯增多，正榮近期收獲頗豐：正榮地產不久前完成了蘇州的一個收購案。業主方在2014年陷入債務危機并清算重組，其開發的項目也成為了爛尾樓，正榮地產全面收購了這一項目，并在解決了項目的債務問題后獲得了遠低于市場價的這一項目。

而去年11月正榮地產對長沙湘江新區項目的收購案也是一個頗為成功的案例。僅在收購幾個月后附近的一次土拍中，區域地價拍到了收購地價的兩倍，正榮地產總是能夠在土拍前半步斬獲優質項目。

豐厚利潤的同時也存在一定的風險。林朝陽坦言，“目前的收購項目主要來自于主業非地產的企業和一部分準備退出房地產行業的百強之外的開發企業。還有一些項目存在債務糾紛，動遷安置等問題。”為此正榮地產專門成立的專業收并購團隊，嚴格審查排除風險點。

林朝陽表示，“正榮地產將通過收并購獲取更多的項目，但不會盲目收購，還是要在保證利潤的前提下規模擴張，未來收購項目的比例將達到30%-40%。”

百個項目，深挖城市潛力

無論是在公開土地市場拿地還是二級市場收購并購，正榮地產始終堅持“145X”發展戰略，即1個職能總部，4大發展區域，每個區域深耕5個城市，每個城市擁有X個優質項目。

據了解，正榮地產目前已進入長三角、京津冀、中部和海西四大經濟區域，落子上海、南京、蘇州、合肥、天津、武漢、長沙、鄭州、西安、福州、南昌、濟南等近20個一二線核心城市，累計開發運營大中型項目約80個，開發總面積約2000萬平方米，土地儲備面積約1000多萬平方米，總資產約800億元。

林朝陽表示，“我們計劃將千億的規模分散在約二十個核心一二線城市、超百個項目中。這也是我們區域深耕戰略的最新升級，圍繞四大區域的布局，進一步深耕環熱點城市。”

例如以上海為中心，向昆山、嘉興、太倉等環上海區域拓展；以蘇州為中心，向無錫、常州等優質城市拓展；以南京為中心，向合肥等重點城市拓展；以天津為中心，向京津冀等優質城市拓展，以武漢為中心，向鄭州、西安等中部城市拓展；步步為營，確保在穩健的基礎上，實現快速發展。

此外，正榮地產的快速成長與其產品力的迅速提升關系緊密。在“府”系產品正式發布之后，5月首次推出的武漢正榮府和加推的天津正榮府均表現不俗，市場接受度高。極強的產品力使得正榮前五月業績受益，保持了較高增速。

林朝陽表示，未來，正榮地產計劃中的“府”系產品預計占比達到40%-50%，隨著正榮地產四大產品系（典藏系、大師系、精工系、優家系）的日趨完善，正榮今年的表現更值得期待。

如果說，過去三年長于投資、善于運營推動正榮地產高速發展，那么如今，正榮地產所培育和擁有的是從融資、投資、產品到大運營，包括工程管控、成本管理、銷售等一系列產業鏈條中更為均衡的綜合能力，這為正榮實現千億目標打下堅實的基礎。