全球不動(dòng)產(chǎn)的估值約為217萬億美元。這個(gè)驚人的數(shù)目是世界生產(chǎn)總值的三倍之多，占了所有全球資產(chǎn)60%的份額。其中，住宅類地產(chǎn)占全球不動(dòng)產(chǎn)總值的四分之三。住宅類地產(chǎn)既然有如此巨大的價(jià)值，那么房屋越來越被富人投資者和跨國(guó)公司視為商品也就不足為奇了。

這種“住房的金融化”是莉拉妮·法爾哈(Leilani Farha)，聯(lián)合國(guó)適當(dāng)住宅權(quán)（the right to adequate housing）首席專家的新報(bào)告的主題，此報(bào)告名為《適足生活水準(zhǔn)權(quán)所含適當(dāng)住房權(quán)以及在這方面不受歧視的權(quán)利問題特別報(bào)告員的報(bào)告》（中文版下載地址：http://ap.ohchr.org/documents/dpage_e.aspx?si=A/HRC/34/51）。這位渥太華律師從2014年起就承擔(dān)這項(xiàng)工作，2017年3月她在聯(lián)合國(guó)人權(quán)理事會(huì)上提交了她的調(diào)查結(jié)果。

住房的金融化

此報(bào)告中，首先提到的問題就是“住房金融化”，并梳理了住房金融化的歷史起源。“住房金融化”是指住房和金融市場(chǎng)以及全球投資的結(jié)構(gòu)性變化，即住房被當(dāng)作一種商品、一種積累財(cái)富的手段，也常常被作為全球市場(chǎng)上交易和出售的金融工具的一種擔(dān)保。它指的是對(duì)住房的資本投資日益使住房脫離其社會(huì)功能。住房金融化起源于新自由主義、放松住房市場(chǎng)管制以及由金融機(jī)構(gòu)實(shí)施并經(jīng)國(guó)家同意的結(jié)構(gòu)調(diào)整方案。住房金融化也是住房貸款提供方式發(fā)生重大變化的結(jié)果，更具體地說是“抵押貸款支持證券”的出現(xiàn)所致。

隨著住房金融化的過程，住房和城市房地產(chǎn)已經(jīng)成為公司金融的首選商品，是富人的“安全存款箱”，是新興市場(chǎng)的資本和過剩流動(dòng)性的儲(chǔ)存所，是空殼公司不透明地藏匿金錢的方便之地。

在2007-09年的金融危機(jī)中，上百萬的喪失抵押品贖回權(quán)（foreclosure）案例讓美國(guó)和歐洲的私房屋主無家可歸。在很多案例中，住房抵押貸款證券化—這種把個(gè)人房主的投資抵押品捆綁買賣的金融工具--正是罪魁禍?zhǔn)住ＴS多人曾希望全球金融危機(jī)可以作為一個(gè)警鐘，迫使各國(guó)和國(guó)際金融機(jī)構(gòu)重新評(píng)價(jià)無節(jié)制的金融化的價(jià)值，并實(shí)行改革，而不是利用低收入家庭的住房需要。但效果卻事與愿違。

住房的異化：失去社會(huì)功能

這份22頁的報(bào)告毫不客氣地匯總了住房作為商品時(shí)所造成的損害。在2013年中期至2014年中期的一年里，各個(gè)公司在全球接受購房的100個(gè)最大城市中，購置的較大資產(chǎn)額從6000億美元增加到了1萬億美元。由此出現(xiàn)了 “對(duì)沖城市”的概念，隨著外國(guó)資本涌入某些安全穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這些目的地就成為了“對(duì)沖城市”：當(dāng)?shù)氐木用癫坏貌缓屯鈬?guó)的投資者競(jìng)爭(zhēng)，在僅僅五年之中這些外國(guó)投資者就把當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)推高了超過50%。

“對(duì)沖城市”是全球資本為投資尋求安全庇護(hù)所的主要目的地，這些城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲到了大多數(shù)居民負(fù)擔(dān)不起的程度，黃金地段的財(cái)產(chǎn)擁有者財(cái)富巨增，而中低等收入家庭買不起或租不到房屋，不得不搬到就業(yè)和服務(wù)稀少的城郊地區(qū)。

住房金融化造成了所謂的 “住房異化”，喪失了作為棲身之所的社會(huì)功能，也失去了一系列多樣化的有意義的社會(huì)關(guān)系。 在金融化住房市場(chǎng)上，對(duì)住房作出決定（用途、費(fèi)用、建在哪里或是否將拆）的人在遙遠(yuǎn)的董事室里作出決定，沒有讓資產(chǎn)所在的社區(qū)參與，也沒有對(duì)這些社區(qū)負(fù)責(zé)。

比如，著名的紐約高線公園，將舊鐵路線改成一個(gè)公共散步道和公園，將富人投資者吸引到了混合收入居民區(qū)，價(jià)格數(shù)百萬的奢侈性住房單元從根本上改變了該居民區(qū)，也驅(qū)走了長(zhǎng)期生活在這里的居民。

各國(guó)應(yīng)努力讓住房回歸為社會(huì)財(cái)富

面對(duì)這些復(fù)雜難懂的金融工具的流行，法爾哈呼吁國(guó)際社會(huì)采取行動(dòng)。“全世界絕不應(yīng)該在復(fù)雜的住房金融化面前畏手畏腳，”她在報(bào)告中呼吁，并且詳細(xì)闡述了法律原因，為什么政府應(yīng)該改變他們與金融行業(yè)的游戲規(guī)則。

面對(duì)復(fù)雜的金融化問題，全球社會(huì)沒有退路可走。國(guó)家應(yīng)當(dāng)規(guī)范、指導(dǎo)并與私營(yíng)市場(chǎng)和金融行為者合作，要確保他們的運(yùn)作規(guī)則和行動(dòng)符合適當(dāng)住房權(quán)的實(shí)現(xiàn)。國(guó)家有義務(wù)確保私人投資者響應(yīng)居民關(guān)于有保障和經(jīng)濟(jì)適用的住房需求。國(guó)家還應(yīng)確保金融機(jī)構(gòu)和投資者響應(yīng)處于社會(huì)邊緣地位的群體的需要。

報(bào)告還提供了一些政府的政策應(yīng)對(duì)。比如西班牙的地方政府嘗試了中止喪失抵押品贖回權(quán)的政策。加泰羅尼亞立法禁止止贖權(quán)和驅(qū)逐，以免導(dǎo)致無家可歸。雖然倡議被憲法法院駁回，認(rèn)為這侵犯國(guó)家政府的管轄權(quán)并違背國(guó)家的總體經(jīng)濟(jì)利益。但加泰羅尼亞通過修正案再次提出該立法，并獲得加泰羅尼亞議會(huì)的通過。

另外，還有一些城市批準(zhǔn)了被稱為“包容性區(qū)劃”（inclusionary zoning）的經(jīng)濟(jì)適用房的法規(guī)。例如，阿爾及利亞政府出資在政府的免費(fèi)土地上為收入低于最低工資1.5倍的家庭開發(fā)出租住房，還為沒有首付能力的家庭提供了一個(gè)先租后買的方案。此外，倫敦市長(zhǎng)最近宣布，建筑商必須確保35%的新建房屋是真正的經(jīng)適房。

當(dāng)然，這些方案還需要適當(dāng)?shù)脑O(shè)計(jì)和監(jiān)督才能有效運(yùn)作，否則會(huì)出現(xiàn)很多問題。例如，對(duì)“經(jīng)適”的定義不應(yīng)該局限在實(shí)際收入水平，對(duì)開發(fā)商的問責(zé)機(jī)制也很少到位。此外，在經(jīng)適房的建設(shè)過程中，要避免對(duì)經(jīng)適房?jī)?nèi)的居民造成污名化，避免低收入租戶與較富裕居民的居住隔離。

Citiscope在法爾哈提交報(bào)告的當(dāng)日對(duì)她進(jìn)行了采訪：

問：為什么住宅類房地產(chǎn)被你稱為富人的“選擇性商品”，和美術(shù)品、珠寶、黃金這些傳統(tǒng)的貴重物品有何區(qū)別？

答：盡管存在房地產(chǎn)泡沫，盡管房地產(chǎn)業(yè)也有周期性的繁榮和蕭條，但是房地產(chǎn)業(yè)仍然被認(rèn)為是相當(dāng)安全的行業(yè)。原因何在呢？因?yàn)槟阃顿Y房地產(chǎn)時(shí)，一般而言你總是默認(rèn)回報(bào)會(huì)又好又快。于是你投入資金，很快得到回報(bào)，然后又把房產(chǎn)出手。

這就是投資者所追求的：安全、迅速、良好的回報(bào)。國(guó)際房地產(chǎn)商把住房看成“值得選擇的商品”。這就是房子被賣出的理由：它們的回報(bào)安全、穩(wěn)定、迅速。

問：你在報(bào)告中描述的所謂的對(duì)沖城市——比如斯德哥爾摩、悉尼、溫哥華等等——都是世界上最宜居的城市。住房的金融化正在惡化這些城市的生活質(zhì)量嗎？

答：你看到的宜居生活指數(shù)，它們絕不會(huì)關(guān)注無家可歸者、低收入者、窮人家庭的生活質(zhì)量。它們關(guān)注的是什么呢——城市有多少停車空間？有沒有地鐵之類的基建？城市中心有什么休閑場(chǎng)所？

投資者也不會(huì)關(guān)心什么最適宜弱勢(shì)群體居住的城市指數(shù)，適宜弱勢(shì)群體居住的城市可能對(duì)于中產(chǎn)階級(jí)來說，很難算做宜居的城市。

我雇傭過在在對(duì)沖城市里生活的人，那位女性住在溫哥華一處很好地段的一居室房子里。她帶了一個(gè)孩子，可她正準(zhǔn)備生第二個(gè)孩子時(shí)，發(fā)現(xiàn)要想在附近找個(gè)更大一點(diǎn)的房子，她就無能為力了。她現(xiàn)在住的地方既靠近父母，又靠近照顧小孩的機(jī)構(gòu)。她不得不離開現(xiàn)在住的地段，而她還是一個(gè)中產(chǎn)收入的人。

所以，當(dāng)人們討論最宜居的城市，你不得不多問一句：到底是對(duì)誰宜居，根據(jù)的是哪一種指數(shù)？

問：通過地產(chǎn)銷售稅和不動(dòng)產(chǎn)稅，難道這些大型交易對(duì)城市沒有什么經(jīng)濟(jì)上的好處嗎？

答：土地是一切之源。有開發(fā)商購買土地的地方，城市就能得到一大筆錢。當(dāng)然，投資者總是很擅長(zhǎng)壓低土地的價(jià)格，他們付出的錢永遠(yuǎn)低于最終的土地盈利。城市能靠它們的土地獲利，這樣對(duì)城市有好處，至少城市管理者是這樣認(rèn)為的。

這是我接觸的許多城市顧問和市長(zhǎng)們的想法。他們的城市往往沒有龐大的稅基，可越來越多的人涌入他們的城市。他們總要為來到城市中心的人提供服務(wù)——比如道路和學(xué)校。于是他們亟需資源，獲取資源的方法就是向開發(fā)商賣出城市的公共土地，開發(fā)商能支付很大一筆錢。

可問題是，成本有多大？那些購買一套豪華別墅或者幾套公寓的人，需要繳納不動(dòng)產(chǎn)稅和相關(guān)的印花稅。但是，產(chǎn)出的錢與成本并不相稱。

有些城市一直試圖征更多的稅，然后依靠當(dāng)?shù)卣哪芰o城市帶來更大的回報(bào)。城市通過這些投資獲得了很多的錢——那么他們把這些錢花在什么地方呢？是投資在經(jīng)濟(jì)適用房上了么？90%的情況，并沒有。

問：可畢竟還有10%。比如，在你的報(bào)告中，倫敦承諾所有新的住宅開發(fā)項(xiàng)目必須保證35%的經(jīng)濟(jì)適用房。溫哥華還開始征收1%空屋稅。應(yīng)對(duì)住房金融化的政策中，有哪些是最有效和最有擴(kuò)展性的？

答：我認(rèn)為已經(jīng)有了很多有趣的政策法規(guī)來約束目前的現(xiàn)象，即這種過量資本投入住房的趨勢(shì)。但如果從人權(quán)的角度著眼，我還沒有見到根治的方案。

從人權(quán)的立場(chǎng)來看，我們期盼的是各國(guó)政府與投資者和金融行業(yè)確立新的關(guān)系。而所有我了解過的政策中，政府和他們的關(guān)系并沒有發(fā)生有意義的變化。從國(guó)際人權(quán)法的角度來看，國(guó)家有規(guī)范投資者和市場(chǎng)的責(zé)任。可是在新自由主義的影響下，我們徹底放棄了規(guī)制。

從人權(quán)的立場(chǎng)來看，根治的方案應(yīng)該確立國(guó)家與投資者之間新的關(guān)系。國(guó)家不僅僅是干預(yù)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，它們還應(yīng)該明確：放任住房金融化，影響了國(guó)家履行國(guó)際人權(quán)的義務(wù)。

在每級(jí)政府層面我們都期盼這種關(guān)系的變化，重申人權(quán)至高無上，而不是投資者的利益至高無上。現(xiàn)在的情況是，絕大多數(shù)的城市和中央政府把投資者的利益放在了人權(quán)的利益之上。

無論是城市層面還是國(guó)家層面，我觀察到的實(shí)踐都沒有發(fā)生這種關(guān)系的變化，盡管我看到了一些好的政策。

問：這些好的政策是像創(chuàng)可貼一樣么，并沒有解決問題的根源？

答：它們比創(chuàng)可貼好一些，我想它們的確起了好的效果。溫哥華所屬的不列顛哥倫比亞省向外國(guó)買房者征收15%的稅。在很短的時(shí)間內(nèi)，政府就獲得了很大一筆錢，它們準(zhǔn)備把這筆錢投入經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)上。

問：不過資本的流動(dòng)也是很迅速的。不列顛哥倫比亞省的稅大部分針對(duì)溫哥華都會(huì)區(qū)的中國(guó)買家。法令通過不久，附近的西雅圖立刻成為中國(guó)地產(chǎn)搜索引擎上搜索最多的美國(guó)市場(chǎng)。主流媒體稱西雅圖為“新溫哥華”。西雅圖所屬的華盛頓州是否也應(yīng)該通過15%的外國(guó)買房者稅，西雅圖是否也該征收1%的空屋稅？對(duì)于住房市場(chǎng)金融化，您有什么建議可以提供給城市？

答：我想提出一些建議，可是每座城市的語境各有不同。我在倫敦做訪談時(shí)，能理解城市的苦衷：如果他們收稅過重，就會(huì)失去投資者，最后會(huì)造成凈損失。但現(xiàn)在的問題是，游資實(shí)在是太多了。

全球應(yīng)該達(dá)成共識(shí)，設(shè)立一種全球性的稅收或者某種比例的封頂利潤(rùn)，多出的利潤(rùn)必須貼給經(jīng)濟(jì)適用房。有錢人依舊會(huì)投資不動(dòng)產(chǎn)，因?yàn)橄啾绕鹌渌唐罚粍?dòng)產(chǎn)仍然是安全和貴重的。所以，我們并不應(yīng)該害怕不動(dòng)產(chǎn)投資本身。

我的這種觀點(diǎn)類似“最低工資標(biāo)準(zhǔn)”運(yùn)動(dòng)：最低工資標(biāo)準(zhǔn)讓雇主最終不得不解雇員工，否則他們就無利可圖。我的感覺是開發(fā)商最終也會(huì)和他們一樣妥協(xié)。我們應(yīng)該做一些嘗試。

（本文編譯自citiscope）