原創(chuàng) 朱曉紅 看懂經(jīng)濟(jì)

以下內(nèi)容來自2月22日朱曉紅老師在看懂小程序一小時會議中分享的內(nèi)容：

作者|朱曉紅

中國豪宅研究院院長、城市運(yùn)營專家（TA已經(jīng)入駐)

要點

四大行下調(diào)房貸利率傳出什么樣的信息？抑或說有什么深意？

一·局部的樓市“時冷時熱”與政策的“時松時緊”是對應(yīng)的，他是樓市調(diào)控的基本規(guī)律，體現(xiàn)的是樓市的時空性，調(diào)控的針對性與適用性。

二·金融與樓市是血脈相連，龍云相依，共生死，同安危的關(guān)系，金融安危關(guān)乎樓市安危。如果說房地產(chǎn)行業(yè)是中國經(jīng)濟(jì)的支柱，金融就是房地產(chǎn)的支柱。

三·調(diào)控要在適合性上下功夫，松緊相濟(jì)，適合為美，有多大腳穿多鞋。

四·房地產(chǎn)行業(yè)不是孤立的存在，產(chǎn)業(yè)上有眾多的上下游產(chǎn)業(yè)，社會上關(guān)乎民權(quán)民生。所以，一切究其一點不及其余的激進(jìn)的做法，都會適得其反。

五·房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢？

中國房地產(chǎn)支柱地位未變，當(dāng)下不存在要不要發(fā)展的問題，而是瘦身與健身的問題。大規(guī)模，超速度將為縮規(guī)模，降速度，瘦身健體有質(zhì)量所取代。

以下為朱老師在會議上分享的內(nèi)容：

大家下午好。我是今天下午的主講嘉賓朱曉紅。

廣州四大行房貸的利率下降，引起了全社會的關(guān)注，尤其大家關(guān)心的是利率下調(diào)和房地產(chǎn)有什么關(guān)聯(lián)，對我們房地產(chǎn)行業(yè)有什么影響？今天就這個問題我來講幾點個人意見。

其實這次廣州的房貸利率下降的幅度并不大，但是按照一個消費者30年期的貸款的節(jié)省的錢數(shù)來講，也是意義蠻大的，下降利率，主要是有利于購房者的購房，促進(jìn)住房消費。所以，這個政策釋放的幾個信號，第一個就是說明國家對房地產(chǎn)行業(yè)，對房地產(chǎn)市場的采取了較為寬松的政策，首先，是從金融政策方面進(jìn)行寬松，對房地產(chǎn)行業(yè)來講，對購房者來說，是一種利好。

這次從廣州開始調(diào)整，體現(xiàn)了我們房地產(chǎn)調(diào)控政策是因城施策，因地施策的這么一個特征，會不會在其他地方也采取同樣的政策呢？我們還需觀望，如果有需要，我想應(yīng)該會，但不會是大水漫灌。有必要的話，也可能會在其他的一些城市進(jìn)行推廣，我們注意到有些城市已經(jīng)在開始效仿。

關(guān)于房貸利率的下調(diào)的問題，從資料上面都可以看出很多，各地的利率下調(diào)，包括首付下降這種政策，都在傳遞一個信息，就是房地產(chǎn)正在開始走較為寬松寬泛的路線。但它不會是大水漫灌，還是要強(qiáng)調(diào)它的針對性實用性的特點。所以我們不要期望這種利率下調(diào)會帶來令人驚喜的，讓人歡欣鼓舞的局面，產(chǎn)生一種巨大的效應(yīng)。

這種利率下調(diào)的時長會多少，還有待觀察，不一定是全面的長期的持續(xù)的金融政策。我們要利用好這個窗口期，迅速的調(diào)整自己的購房計劃。房貸利率下調(diào)會對房地產(chǎn)行業(yè)會產(chǎn)生什么樣的影響，對樓市的寒冷期的由寒轉(zhuǎn)暖會起到一定的作用，但是不要期望太大，因為樓市將出現(xiàn)總量下滑的這種局面，這種局面是趨勢性的，不可能改變，不會出現(xiàn)逐年穩(wěn)定增長，而且增長幅度較大的情況。

在我看來，房地產(chǎn)后來的發(fā)展的趨勢是這樣的，總量一定會浮動會減少，發(fā)展的速度會相對放慢，但是總的需求依然存在，不光是因為城市化的原因，因為新的家庭的結(jié)構(gòu)不同，也會導(dǎo)致住房的需求的增加，但是量的增加不是像以前那樣的大幅度的連續(xù)的增加，它有一定的規(guī)律。

我們今天的討論，我想表達(dá)這三個觀點，第一，銀行的下調(diào)房貸利率，它不是全面的，不是涉及所有城市，不是大水漫灌；第二，他對房地產(chǎn)是影響是積極的，有一定意義的，但是不能夠真正的解決問題，還是要靠市場機(jī)制來調(diào)節(jié)，對于房地產(chǎn)行業(yè)來講，主要還是要靠品質(zhì)立業(yè)，體現(xiàn)責(zé)任房企的正能量，產(chǎn)品定位市場其他資源的匹配的合理性。政策歸政策，市場歸市場，產(chǎn)品歸產(chǎn)品，我們房企該做好自己的事情，要在政策導(dǎo)行下，走一條適合自己的市場路線，要在市場上發(fā)現(xiàn)自己的發(fā)展的路徑，把產(chǎn)品市場的關(guān)鍵點找到才行。現(xiàn)在有些房企已經(jīng)在開始尋找著新的增長點，新的發(fā)展點。

總的趨勢來講，2022年房地產(chǎn)市場不會大起大落，一定會在黨中央經(jīng)濟(jì)會議的精神和我們一直以來強(qiáng)調(diào)的三穩(wěn)方針，要穩(wěn)地價，穩(wěn)房價，穩(wěn)預(yù)期。怎么穩(wěn)預(yù)期？就是我們要看清楚未來的形勢，不會是大起大落，也不會是所謂的潮起潮落，不會是今天變天，明天變天，不會是這樣的，我們的政策總的方向還是趨穩(wěn)的。無論是從市場也好，政策也好，都會是一個小變動，小波動，不會大變化，這一點我們必須堅信不移。更不能相信，受各種輿情的影響，認(rèn)為房地產(chǎn)市場會變天，政策會變天了。近幾年我們的政策基本面是一直沒有變，一直是穩(wěn)定的，這一點我們必須堅信不疑，只有在在有一定的信心的基礎(chǔ)上，我們才能夠看清市場的方向，未來發(fā)展的方向，我們才能夠做好自己。

房地產(chǎn)行業(yè)是與金融行業(yè)之間的關(guān)系，我曾經(jīng)說過是云龍相依的關(guān)系，他們彼此是云龍相依，唇齒相依這種關(guān)系。房地產(chǎn)政策和金融政策調(diào)整的好壞，決定我們樓市發(fā)展的好壞，因為房地產(chǎn)畢竟是高投資的這樣一個行業(yè)，所以受金融政策的影響。我們國家的房地產(chǎn)市場是政策與市場主導(dǎo)的雙引擎市場。在這樣一個背景之下，我們既要把政策理解透，又要把市場看清楚，要找他們相吻合的地方。政策、市場這是個雙向的引擎，那么我們的航船駛向何方？還要看我們各地的政策，因為我們房地產(chǎn)政策，它有地域性特征，地域性特征就是以城市為主體的。所以全國的房地產(chǎn)政策它不一定是大一統(tǒng)的，而是具有個性化的特征。

因此，我們要對當(dāng)?shù)氐恼咭惨猩钊氲牧私狻Ｎ覀冎挥幸盐辗康禺a(chǎn)市場的地域性的特征，和我們的市場的實際情況，針對性和吻合性上面，有哪些呢？不要用固化的思想，認(rèn)為，哪個地方房價一定會漲，哪個地方的房價一定會跌，不一定，他還有他的時間的概念，它是一個時空的概念，所以有時間的概念，又有空間的概念，所以我們研究和關(guān)注房地產(chǎn)，一定要關(guān)注這兩點，既要關(guān)注時間概念，又要關(guān)注空間的概念。

我們不要把一地一時的房地產(chǎn)動態(tài)看作是整個房地產(chǎn)形勢和趨勢，不能夠以點帶面，以偏概全。廣州的房地產(chǎn)市場有它個性化特點，不代表全國的房地產(chǎn)。我們一直在講市場的分化，實際是各個城市市場要素的異化。城市等級的分化只是粗獷的分化，同一城市區(qū)域性的分化也是值得關(guān)注，比如北京的朝陽與延慶的分化就很明顯。不同的地區(qū)，不同的城市，不同的時間點，它是不一樣的。所以我們不主張用異時的異地的樓市動態(tài)，把它看成是全國的全過程的市場趨勢，這一點要特別的注意！

當(dāng)下，一線城市早就進(jìn)入到了二手房時代，但是在很多三四線城市還沒有進(jìn)入二手房時代，還仍然是新房市場占主導(dǎo)地位，這些就是它的不同點。

怎么看中國房地產(chǎn)行業(yè)？萬科的郁亮董事長說過，我們已經(jīng)進(jìn)入到黑鐵時代，但是在黑鐵時代也會產(chǎn)生黃金價值的房企。萬科就是這樣的樣板，它的每一次突破騰飛都是唱悲的背景下實現(xiàn)的。所以我們不能以一個企業(yè)或者是企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人觀點來判斷我們整個形勢，來判斷我們企業(yè)自身的發(fā)展，各有各的特點，各有各的優(yōu)勢，所謂的不太好的時代，不太景氣的時代，也會有好的企業(yè)逆勢上揚(yáng)，我們希望更多的企業(yè)能夠抓住機(jī)會，逆勢上揚(yáng)。說不定當(dāng)別人認(rèn)為不好的時候，正是有機(jī)可乘的時候，這點我們一定要注意到。

原標(biāo)題：《四大行下調(diào)廣州房貸利率了，樓市會由寒轉(zhuǎn)暖嗎？》

閱讀原文