樓市的松綁越來(lái)越明目張膽了！

一、政策松綁如“雨后春筍”？

2月17日，媒體報(bào)道稱(chēng)，山東菏澤首付比例大幅下降：

首房首貸，首付比例執(zhí)行20%

有過(guò)房貸記錄，但名下無(wú)房，首付比例執(zhí)行25%

二套房，首付比例執(zhí)行30%

此前菏澤執(zhí)行的首付比例最低多為30%。

不止如此，菏澤多家大銀行的首套房、二套房貸款利率分別由去年年末的5.95%、6.14%下調(diào)至5.6%、5.95%。

菏澤，爭(zhēng)當(dāng)“樓市松綁”的排頭兵可不是第一次了。

早在2018年的時(shí)候，菏澤就因?yàn)槿∠奘哿睿Z動(dòng)全國(guó)，被認(rèn)為是“打響了全國(guó)樓市放松第一槍”。不過(guò)，這項(xiàng)政策很快就被叫停，成了“一日游”。

但是，時(shí)隔4年，菏澤的這次“松綁”，怕是真的要成功了。因?yàn)椋@次政策沒(méi)有出現(xiàn)一日游。

這也就意味著，官方已經(jīng)默許了這樣的措施。

而且我們看到不只是菏澤，近期全國(guó)的樓市放松可是一個(gè)接著一個(gè)，重慶、江西贛州緊隨其后，也將首套房貸的首付比例降至20%。

自2021年四季度以來(lái)，全國(guó)已有多個(gè)城市優(yōu)化和調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策，如提高公積金貸款額度、降低公積金貸款首付比例、降低房貸利率、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等。

1月12日，廣西北海市明確了降低公積金貸款的首付比例，為今年全國(guó)首個(gè)降低首付比例的城市。

1月18日，四川省自貢市放寬了住房套數(shù)認(rèn)定政策，實(shí)行“只認(rèn)貸不認(rèn)房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

刺激樓市的城市越來(lái)越多了。

二、為什么是此時(shí)開(kāi)始降首付？

菏澤之所以要松綁無(wú)非是幾個(gè)原因：

1、樓市表現(xiàn)不太好

2、經(jīng)濟(jì)需要樓市提振

3、銀行手里有錢(qián)了

首先就是樓市的表現(xiàn)：

2020年，菏澤住宅投資、商業(yè)用房投資、施工面積、竣工面積四項(xiàng)數(shù)據(jù)全面下跌，負(fù)增長(zhǎng)，竣工面積更是下跌了39.4%。而這種趨勢(shì)一直沒(méi)有緩解。

有機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年1月，菏澤城區(qū)整月銷(xiāo)售新房共約1800套，相較去年12月的1900套下降約5％，較去年1月的3100套，下降約42%。

其次是經(jīng)濟(jì)層面：

房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)的下滑，直接導(dǎo)致賣(mài)地收入的下滑。2018年，菏澤的土地成交金額達(dá)240億元，2021年，根據(jù)58研究院數(shù)據(jù)顯示，土地成交額僅為67億。

目前三四線城市的經(jīng)濟(jì)壓力都非常大，尤其是在全國(guó)都出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)下行壓力的時(shí)候。

最后，就是銀行有錢(qián)了：

現(xiàn)在是年初，各大銀行的房貸余額本就充足。另外就是，央媽通過(guò)降準(zhǔn)等手段向銀行提供更多的錢(qián)，好讓它們有錢(qián)對(duì)外放貸。

同時(shí)還用降息，來(lái)鼓勵(lì)大家向銀行借錢(qián)。

所以我們看到，菏澤的樓市松綁，這次不再?gòu)南奘坶_(kāi)始，而信貸這個(gè)層面開(kāi)始放松。接下來(lái)，更多的城市，尤其是三四線城市可能會(huì)陸續(xù)跟上。

三、買(mǎi)房時(shí)機(jī)到了嗎？

現(xiàn)在幾乎全世界都知道我們跟老美的貨幣政策是完全相反的，我們正在進(jìn)行新一輪的貨幣寬松政策。

前幾天央行公布了1月份的金融數(shù)據(jù)，我們一起來(lái)看看水位情況：

1月末廣義貨幣(M2)余額243.1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)9.8%，繼續(xù)抬頭上行；

1月末狹義貨幣(M1)同比下降1.9%（剔除春節(jié)錯(cuò)時(shí)因素，同比增長(zhǎng)約2%）；

1月新增人民幣貸款3.98萬(wàn)億元，為單月統(tǒng)計(jì)的高點(diǎn)；

社會(huì)融資規(guī)模同比增長(zhǎng)10.5%，超出預(yù)期。

從總體上看，這組數(shù)據(jù)確實(shí)是不錯(cuò)。但是有兩個(gè)細(xì)節(jié)數(shù)據(jù)則揭露了背后的問(wèn)題：

1、1 月居民短貸新增1006 億，同比少增2272 億，連續(xù)3 月同比少增；居民短貸主要是指用于消費(fèi)的短期貸款，例如消費(fèi)貸。這說(shuō)明，消費(fèi)仍處于疲軟狀態(tài)。消費(fèi)疲軟是因?yàn)榫用竦氖杖牒蛯?duì)未來(lái)的預(yù)期不是那么樂(lè)觀。

2、1 月居民中長(zhǎng)貸新增7424 億，同比少增2024 億，連續(xù)兩月同比少增；居民中長(zhǎng)貸則主要是房貸。這說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)依然很冷，居民的購(gòu)房欲望并沒(méi)有預(yù)期中的有效復(fù)蘇。

這么看來(lái)，雖然央行在投放流動(dòng)性，但是對(duì)于樓市和老百姓的生活還沒(méi)有起到明顯的作用。這個(gè)過(guò)程相比還要等一等。

之所以這塊要扯一下金融數(shù)據(jù)，一方面是證明樓市的復(fù)蘇情況還沒(méi)有明顯的好轉(zhuǎn)，另一個(gè)就是想說(shuō)購(gòu)房者的壓力和能力問(wèn)題。

比如這次菏澤的降低首付比例。這個(gè)舉措，雖然是降低了購(gòu)房門(mén)檻，但是也意味老百姓將背上更沉重的債務(wù)。

這個(gè)債務(wù)可不是短期債務(wù)，而是25年到30年的長(zhǎng)期債務(wù)。等你還完的時(shí)候你都快退休了。

在經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，收入不斷增加，不斷有人前仆后繼的接盤(pán)的情況下，這當(dāng)然沒(méi)有問(wèn)題。但，誰(shuí)能保證經(jīng)濟(jì)一直處在高速發(fā)展中呢？一旦這個(gè)高速發(fā)展的趨勢(shì)出現(xiàn)問(wèn)題，危機(jī)就有可能發(fā)生。

最近樓市的松綁，讓很多人又想起了“夜壺”論這個(gè)詞。小白菜真的希望，不是這個(gè)樣子，我們不應(yīng)該把對(duì)抗經(jīng)濟(jì)下行這件事再度轉(zhuǎn)移到老百姓身上，六個(gè)錢(qián)包都空了，這樣還能維持多久呢？

當(dāng)然，小白菜也知道，這也是現(xiàn)實(shí)的無(wú)奈，也是我們必須要去面臨的問(wèn)題。

對(duì)于現(xiàn)在一直在鼓動(dòng)大家趕快抓緊時(shí)機(jī)買(mǎi)房的人，小白菜也不是說(shuō)不同意吧。但是我希望大家真的根據(jù)自己的需求來(lái)做出決策，而不是被情緒左右。

“房住不炒”這四個(gè)字真的很重要，一定要是真的有居住需求，買(mǎi)房就賺的時(shí)代真的過(guò)去了。除非真有住房需求，否則真的不要盲目去接盤(pán)。

最近，吉林延吉發(fā)布《鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房?jī)?yōu)惠補(bǔ)貼的實(shí)施方案》。這個(gè)政策當(dāng)然可以說(shuō)明當(dāng)前新型城鎮(zhèn)化的工作仍然在繼續(xù)，但鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房政策小白菜有自己的看法。

小白菜的老家就是農(nóng)村，老家的人說(shuō)，就算村子里有很好的房子，就算不在老家工作，女方也會(huì)要求必須在鎮(zhèn)上有一套樓房，否則真的是找不到對(duì)象。但是，鎮(zhèn)上小區(qū)的房子很多都空著。

小白菜老家曾經(jīng)是環(huán)京地區(qū)非常堅(jiān)挺的一個(gè)片區(qū)，如今都已經(jīng)開(kāi)始下跌了。

所以，我們老百姓真的不要把房子當(dāng)做財(cái)富的信仰，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)真的不會(huì)永遠(yuǎn)高速增長(zhǎng)。