仲量聯行(JLL)亞太區首席執行官顧東尼（Anthony Couse）日前接受澎湃新聞記者專訪時說，“中國商業地產市場規模的增長是史無前例的。”從成交量上看，在商業地產投資市場，中國為全球第四大市場。其中，上海近幾年一直保持在全球商業地產投資最活躍的前十個城市之列。

“全球第四大”商業地產投資市場

早在1987年即在倫敦進入房地產行業的顧東尼，1989年加入仲量聯行之后，先后擔任亞洲區商業地產租賃部總監、中國華東區董事總經理、亞太區首席執行官等職務。28年間，擅長商業項目的市場定位推廣、整體資產租賃、項目代理等業務的顧東尼，多次在上海、香港、臺北等地參與包括太古廣場三期、國際金融中心二期、長江中心、時代廣場、太古地產港島、臺北101大廈等在內的主要項目。

顧東尼坦言，在中國工作的20余年里，看到了這個市場上太多翻天覆地的改變。“十年前，優質辦公和零售物業主要集中在一線城市。如今，中國幾乎所有的二、三線城市都有了現代化的購物中心、高品質的辦公樓宇。另一方面，我們看到中國對商業物業的需求急速上升。中產家庭的數量增長持續拉動消費升級，大規模推動了對購物中心零售空間的需求；中國企業的崛起持續推高辦公樓的需求。”

從成交量來看，在商業地產投資市場，中國目前排在美國、英國和德國之后，為全球第四大市場。

根據仲量聯行每兩年出版一次的《全球城市透明度調查報告》，顧東尼分析認為，“經過多年的擴張，中國目前已經積累了大量的商業地產物業可用于交易。”隨著市場的成熟，中國房地產市場的透明度在過去幾年取得飛速的進步。而更重要的是，對于投資者來說，中國商業物業的投資回報率非常具有吸引力。

顧東尼告訴澎湃新聞記者，近兩年來，隨著中國資本的崛起，大陸的投資者已經成為最活躍的買家，占中國商業地產交易總量的7成以上，其次是來自中國香港、新加坡以及亞洲其他國家和地區的資本。

中國市場之外，國內投資也在積極布局海外市場。目前，在跨境投資的來源方面，中國投資者緊隨美國之后，位居全球第二。

英國市場對許多來自中國乃至亞太地區的投資者相當具有吸引力，這些投資者希望尋求投資的多元化和安全的投資方式。顧東尼強調，根據仲量聯行的預測，如果英鎊匯率繼續保持脫歐公投后的下跌勢頭，來自亞太和中東地區的投資者將繼續轉向英國房地產市場，預計中國投資者將在英國市場發揮日益重要的影響。

另一方面，國外投資者對中國市場的興趣也與日俱增。顧東尼認為，長期來講，投資者最需要關注的依然是市場基本面，即供需關系。當然，本地合作伙伴的選擇也是至關重要的。

“2017年，中國的商業地產市場機遇和挑戰并存。”顧東尼表示，“在辦公樓市場，我們看到來自民營企業和高科技企業的需求正在逐步釋放，推動辦公樓需求。但是我們也看到新增供應在2017年非常巨大，空置率呈上升趨勢，各地租金承壓。而在零售物業市場，消費需求保持強勁，拉動零售商對購物中心需求。但是，電商對實體零售的影響依然不容小覷。此外，購物中心新增供應也維持在高位。”

談到商業地產的投融資問題，顧東尼表示，鑒于中國龐大的房地產市場規模以及銀行和開發商對另類融資渠道的需求，CMBS、RMBS和ABS將日益走俏，今后幾年的發行量勢必將逐漸走高。另外一個被認為蘊含巨大市場空間的新型融資方式是REITs。由于在多元化、可負擔性、流動性、稅收優惠和透明度等方面具有較大優勢，REITs深受廣大投資者的青睞。盡管由于收益率的問題，顧東尼覺得REITs對中國來說還是相對遙遠的，但他樂觀表示，一旦REITs落地，對中國的商業地產市場影響將是巨大而深遠的。

二線市場前景可期

值得一提的是，上海近幾年一直保持在全球商業地產投資最活躍的前十個城市之列，“目前是最具吸引力的城市”。

顧東尼說，上海是他“最喜歡的城市之一”。他先后參與了上海中心大廈、靜安嘉里中心、上海國金中心、會德豐廣場、名人商業大廈、浦東嘉里城和越洋廣場等地標項目的工作，對這座城市的飛速發展感到欣喜。

在顧東尼眼中，最近十年，上海的房地產市場的發展尤為令人驚訝，他再一次用到了“史無前例”這個詞，“上海房地產市場發展的速度是史無前例的，無論是在中心城區還是在郊區，每年都有嶄新的辦公樓、購物中心拔地而起。”而隨著上海交通網絡、城市格局的進一步發展，上海這座城市仍將是眾多國內外投資者的首選。

不過，盡管上海的商業地產交易量逐年增長，但商業地產過量也成為業內人士對這一市場的共識。顧東尼表示，在激烈的競爭中，項目的質量，包括硬件和軟件，至關重要。此外，租售策略對項目的表現影響會很大，同時項目的入市時間也非常重要。能夠兼顧到這些，開發商們可保證基本的競爭力。

對投資者來說，就當前的市場情況來看，上海、北京、深圳和廣州這類一線城市依然是極具吸引力的城市。不過，“才剛剛起步的二、三城市的投資市場，未來增長前景可期。”在這些城市，在物業類型方面，境內外的投資者對物流地產的興趣與日俱增，零售物業正在重新回到投資者的視野。當然，辦公樓依然是最活躍的市場。