隨著老年人口的不斷增長，中國逐步邁入老齡化社會。恰逢房地產轉型升級，行業正告別傳統單一的住宅開發模式朝著多元化發展之路行進。于是“養老+地產”成為開發商尋求新的利益增長點的重要選擇之一。短短數年時間，養老地產發展迅速已衍生出了包含養老護理、醫療保健、服務與休閑、文旅、金融等多重復合模式的多種業態。

從養老地產到養老產業

據聯合國開發計劃署預計，到2050年，中國老年人口占比將達到27.6%，基于中國人口基數龐大，老年人口數量將達到3.71億，屆時老年人口撫養比例將達到與歐洲同等水平。

人口結構的迅速變化無疑將對于中國經濟、社會以及房地產市場具有重要影響。老齡化社會催生的“銀發經濟”促使眾多房企紛紛掘金養老地產項目，通過跨界合作、資源共享創新養老地產運作模式。

萬科分別在北京、上海和廣州出資設立專業的養老服務管理公司。其中就包括2015年，上海萬科、上海地產集團、上海中醫藥大學聯合成立的上海申養投資管理股份有限公司。目前該公司旗下擁有包括城花智匯坊、古美智匯坊兩家社區為老服務中心在運營，另一家位于鎮坪路望年薈照護機構也已于2017年開始運營，并引進了英國合碩共同打造國內首個針對有退智癥的老年人的“老年退智癥頤養區”。

萬科集團高級副總裁兼萬科上海區域首席執行官張海表示，養老領域是萬科“城市配套服務商”新定位的重要板塊，積累了多年經驗，隨著申養公司項目全面開花，城市養老困局有望在上海率先獲得實質性突破。

目前，申養形成了長者公寓、照護機構、康復護理院、社區為老服務中心四個緯度的養老服務產品。同時，正在籌備中的社區為老服務中心、照護機構、長者公寓、康復護理院等各類機構20多家，遍布上海主要中心城區。預計到2017年，公司運營管理養老床位數將超過3000張。

另一大巨頭保利地產則選擇與第三方合作，對社區進行改造，向業主提供居家養老服務。在上海，保利的首個“嵌入式”社區養老機構“保利?慧享福”長者照護之家已經開業。這個位于寶山顧村板塊的保利葉上海項目內的養老機構為社區里自理、半失能、失能老人，提供1-3個月短期寄養，日間8小時照護服務，以及專業人員定期上門照護等服務。

保利地產董事長宋廣菊明確，養老市場不僅僅局限于養老機構，居家和社區養老仍將是主流。建設社區養老和居家養老，緩解了運營成本的壓力，實現企業多方效益的多樣化，解決建立統一服務標準的問題。

事實上，觀點指數發布的《2017中國養老地產市場報告》稱，據不完全統計，已經有80多家地產開發企業和大量的外資企業布局中國養老地產，投資總額超過3000億元，發展趨勢樂觀。而在養老產業的布局上，房地產開發商也在轉變思路，諸如遠洋、萬達、綠城等房企也正在實現從養老地產到更加注重服務品質的養老產業的發展。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，開發商擁有的不動產所有權、強大的資金后盾、豐富的開發運營經驗、客群資源為最大的優勢，能促進養老地產蓬勃發展。從房企的養老地產布局中可看出，基本以機構養老和社區養老為主，結合不同的創新模式和產品概念貼近不同老年人的需求，打造復合型、生態型的綜合養老服務項目。

賺不了快錢的行業

對于尚處于起步階段的養老產業可以說機遇與挑戰并存。

盛世神州投資基金管理股份有限公司首席執行官李萬明指出，地產的特點是快速開發、快速變現。如果將養老產業定位于“養老地產”，則不會引起大家對后續經營、管理的重視。產業的投資回報很長，投入的前五六年可能基本上勉強能維持，慢慢才能產生利潤。

上海申養投資管理股份有限公司總經理嚴棟坦言：“投資方目前對我們的養老項目沒有盈利的要求，而是希望能夠把口碑做好把品牌樹立起來。”

中國指數研究院分析師指出，開發商已逐漸跳出“養老地產=養老產業”式發展，企業正逐步走向“去地產化”的發展新階段，更加注重養老產業服務體系構建，服務更加多元化和復合化。無論是居家養老、社區養老還是機構養老，都應圍繞其養老模式細化服務，并且不斷創新服務模式，構建具有自身特色的產品線、服務體系及產業鏈。

北京萬怡醫養企業管理有限公司總經理于永玲表示，現階段不同行業不同領域的企業進行合作很關鍵，養老不單純是一種服務，運營能力也是基本的需求。多方合作有利于聚焦客戶需求，以滿足客戶需求為出發點，形成以關鍵資源搭建為主的養老生態系統。

克而瑞分析師肖文曉指出，養老本身不是一個賺快錢的產業。涵蓋老年人衣食住行、生活照料、用品生產、醫療服務、文化健身娛樂等多個領域的養老產業，涉及面廣、產業鏈長。建設一個包容、均衡的適老宜居環境，涉及社區服務網絡改造、專業人才隊伍培養、無障礙路網構建等方方面面。多元化多層次養老市場的形成，有一個漫長的培育期，難以在短期內收回投資。

據國家社科基金測算，2015年我國老年市場規模約達1.87萬億元，其中養老產業規模達4900億元。到2050年中國老年市場規模將達48.52萬億元，養老產業規模將達21.95萬億元，預計老年市場和養老產業分別將以9.74%和11.48%的年增長率高速發展。

全國老齡辦副主任吳玉韶指出，養老產業遇到了難得的發展契機，要真正成為朝陽產業，成為經濟發展新引擎，需要政府發揮主導作用，市場發揮主體作用，社會發揮協同作用，互為補充，形成合力。未來10-15年是養老產業快速發展的黃金年代。