利潤空間巨大，房企淘金舊樓改造“新藍?！?/h1>

澎湃新聞記者 李貝貝

2017-04-14 17:50

來源：澎湃新聞

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在傳統(tǒng)的拿地開發(fā)業(yè)務模式之外，對老舊建筑的改造成為房企新的利潤增長點。上海地產(chǎn)資產(chǎn)管理有限公司近日向澎湃新聞記者透露，公司即將推出第一個既有建筑改造提升案例——東湖路9號上海地產(chǎn)大廈垂直辦公社區(qū)項目。

改造后的東湖路9號上海地產(chǎn)大廈垂直辦公社區(qū)項目

舊樓改造孕育商機

據(jù)悉，該項目原為上海地產(chǎn)大廈，總建筑面積15127平方米，建筑高度118米。東湖路項目總負責人駱麒表示，公司將以WELL健康建筑標準（由綠色建筑認證協(xié)會(GBCI)和國際WELL建筑研究所(IWBI)正式引入中國）為改造目標，力求為入駐的企業(yè)提供智能化、人性化、舒適、靈活的辦公環(huán)境，充分發(fā)揮建筑可持續(xù)性，釋放用戶需求。未來，東湖路項目的操盤思路和經(jīng)驗也將被整合梳理形成標準化的產(chǎn)品，嵌入公司其他既有建筑的改造升級中。

東湖路9號的改造只是一個縮影。事實上，隨著中國房地產(chǎn)存量時代的開啟，在眾多一、二線城市新增建設(shè)用地規(guī)模逐步下降的背景下，城市更新日漸成為緩解供求矛盾的途徑之一。

以上海市場為例，近年來，許多開發(fā)商都嗅到了上海存量房改造市場的商機。一些持有物業(yè)的開發(fā)商開始自行進行項目升級改造以實現(xiàn)其價值最大化。同時，部分有實力的開發(fā)商也不斷收購老城區(qū)內(nèi)有潛力的存量房地產(chǎn)項目。金地商置行政總裁徐家俊就曾公開表示，“金地商置未來重要的產(chǎn)品系列就是城市核心區(qū)域傳統(tǒng)商業(yè)的升級改造，包括舊商場、舊寫字樓、舊廠房等。”

上海萬科營銷總監(jiān)王一川表示，萬科在上海尋覓了很多城市更新項目，將傳統(tǒng)空間重新定義塑造。位于延安西路的原上海生物制品研究所改造成的哥倫比亞公園是其中最重要的項目。萬科欲將哥倫比亞公園打造成上海城市更新的金名片，更是上海城市的活力地標。

一個例子可以佐證舊樓改造的利潤空間：2015年7月，朗詩綠色地產(chǎn)以5.4億元收購上海市長寧區(qū)虹橋綠苑，首試舊樓改造項目。目前，在一些公開的房地產(chǎn)交易平臺上，這一更名為“朗詩新西郊”的項目單價為9萬-12萬元/平方米，而當初的收購單價僅為3.5萬元/平方米。

戴德梁行中國區(qū)總經(jīng)理葉建成認為，除了并購的紅利，舊樓改造還有運營紅利。比如中信產(chǎn)業(yè)資金此前收購了長沙步行街的購物中心，現(xiàn)在成為長沙最好的購物中心。

新陳代謝，城市煥發(fā)生機

在上海市場，近年來包括新梅聯(lián)合廣場二期、西亞賓館、太平洋數(shù)碼二期等在內(nèi)的多個項目都憑借改造升級迎來新生。

正如中信資本董事長張懿宸所言，“一方面，我們注意到這些城市普遍有大量的存量物業(yè)，存在著設(shè)計落后、設(shè)施陳舊、管理落后的問題。另一方面，對高質(zhì)量的商業(yè)及居住需求仍然在持續(xù)產(chǎn)生?！钡谝惶酱骶S斯近日發(fā)布的《2017年第一季度上海市場回顧》顯示，目前上海市場上出現(xiàn)對于收購陳舊寫字樓和酒店并改造成服務式公寓的上漲熱情。今年第一季度，黃興大樓和上海格瀾大酒店的成交意圖也都是如此。

上海中原研究咨詢部高級經(jīng)理龔敏直言，根據(jù)“十三五”規(guī)劃中提到的“規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模負增長”、“以土地利用方式轉(zhuǎn)變倒逼城市發(fā)展轉(zhuǎn)型”等要求，城市更新將成為上?？沙掷m(xù)發(fā)展的主要方式。

NBBJ上海辦公室合伙人Eric Phillips向澎湃新聞記者強調(diào)，未來對于老舊建筑的改造，必然將是上海城市發(fā)展的一大重要構(gòu)成部分。

JAE總經(jīng)理及設(shè)計總監(jiān)江春認為，正如人的成長，城市也需要新陳代謝。他希望能夠“新舊結(jié)合”，將新的功能與活力注入一些老舊建筑。不過，江春也坦言，相比新建一座建筑，改造項目的升值較慢，且工期漫長、工作繁瑣。

校對：張亮亮

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