碧桂園物業(yè)公司總經(jīng)理李長江近日透露，碧桂園物業(yè)計(jì)劃5年內(nèi)將服務(wù)面積擴(kuò)大至10億平方米，且目前物業(yè)A股上市相關(guān)工作推進(jìn)順利。

經(jīng)營利潤同比增長59.7%

2016年9月，碧桂園物業(yè)服務(wù)股份有限公司發(fā)布了上市招股說明書。根據(jù)證監(jiān)會披露的最新信息，其申請A股IPO進(jìn)程顯示為“已受理”，排隊(duì)序號為233號。

4月7日，碧桂園物業(yè)公司總經(jīng)理李長江在接受媒體采訪時(shí)透露，對于上市要求的業(yè)務(wù)獨(dú)立性、人員獨(dú)立性、財(cái)務(wù)獨(dú)立性等這些基本條件，碧桂園物業(yè)早已具備，“一切都在按部就班地順利進(jìn)行。”

由于還處于上市之前的靜默期，碧桂園物業(yè)公司的內(nèi)部人士拒絕透露上市的相關(guān)進(jìn)展。但其強(qiáng)調(diào)，“物業(yè)管理行業(yè)的前景非常美好”，表現(xiàn)出碧桂園物業(yè)對發(fā)展的期待。

事實(shí)上，近幾年來，碧桂園物業(yè)的發(fā)展頗為引人注目。早在2013年底，碧桂園在《碧桂園高端物業(yè)服務(wù)發(fā)展報(bào)告》中強(qiáng)調(diào)，未來將會“推動旗下樓盤物業(yè)管理服務(wù)更加細(xì)化和規(guī)范化，令物業(yè)管理業(yè)務(wù)成為碧桂園集團(tuán)新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)”。

對于渴望登陸資本市場的碧桂園物業(yè)來說，規(guī)模和盈利能力自然是必要條件。澎湃新聞記者查詢了碧桂園物業(yè)的上市招股說明書及2016年年報(bào)，發(fā)現(xiàn)在過去的四年中，碧桂園物業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入分別為9.15億元、12.07億元、16.72億元和19.59億元，當(dāng)期凈利潤分別為8096.93萬元、1.27億元、2.20億元和4.06億元，物業(yè)管理的凈利潤率甚至比碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)的凈利潤率還要高。

截至2016年12月31日，碧桂園集團(tuán)的物業(yè)管理分部簽約管理面積約2.10億平方米，覆蓋國內(nèi)27個(gè)省的223個(gè)城市，服務(wù)全國約100萬戶業(yè)主；碧桂園集團(tuán)物業(yè)管理及社區(qū)相關(guān)業(yè)務(wù)的收入約為人民幣19.59億元，同比增長33.3%；經(jīng)營利潤約為人民幣4.06億元，同比增長59.7%。李長江透露，未來3年內(nèi)計(jì)劃將服務(wù)面積擴(kuò)大到5億平方米，5年內(nèi)爭取服務(wù)面積能達(dá)到10億平方米。在中國物業(yè)管理行業(yè) TOP100 研究組去年11月發(fā)布的《2016 中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》中，碧桂園物業(yè)公司名列第五名。

此外，隨著管理面積增加、服務(wù)類型增加和業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張，碧桂園物業(yè)公司的營業(yè)收入總額保持增長趨勢。碧桂園物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，隨著碧桂園物業(yè)自身加大市場化拓展，以及碧桂園集團(tuán)入市樓盤的不斷增長，未來公司保持較高的復(fù)合增長率可期。

增值服務(wù)比重逐年上升

從業(yè)務(wù)構(gòu)成看，碧桂園物業(yè)主要包括基礎(chǔ)的物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)和協(xié)銷服務(wù)，三項(xiàng)營收分別為9億元、1.2億元和1.6億元（2015年數(shù)據(jù)，沒有查到2016年數(shù)據(jù)）。

但碧桂園物業(yè)希望，自身的利潤增長能夠來源于增值服務(wù)的收入。上市招股說明書顯示，在 2013、2014、2015年度，物業(yè)管理服務(wù)收入占營業(yè)收入的比例分別為95.20%、90.30%、85.71%，近三年呈現(xiàn)下降趨勢，主要是社區(qū)增值服務(wù)和協(xié)銷服務(wù)等創(chuàng)新業(yè)務(wù)的比例不斷加大。

由于圍繞業(yè)主衣食住行各方面需求提供了一系列服務(wù)，碧桂園物業(yè)的增值服務(wù)表現(xiàn)亮眼突出：該項(xiàng)收入從2013年度的3945.32萬元增長至2015年度的12232.19萬元，年復(fù)合增長率達(dá)76.08%（未查到2016年數(shù)據(jù)）。而在上市招股說明書中，碧桂園物業(yè)稱，擬在A股上市公開發(fā)行不超過4010萬股普通股，募資總額超11億元，將募集資金在扣除發(fā)行費(fèi)用后的凈額按照輕重緩急順序分別投入信息化升級改造、社區(qū)智能化改造、市場拓展、社區(qū)服務(wù)四大項(xiàng)目。

上述碧桂園物業(yè)內(nèi)部人士向澎湃新聞記者強(qiáng)調(diào)，物業(yè)管理行業(yè)的潛力巨大，而未來專業(yè)的物業(yè)管理公司做物業(yè)管理工作也將是一個(gè)必然的趨勢，物業(yè)管理終將回歸到物業(yè)管理本身。“誰回歸的更早，誰就將占據(jù)優(yōu)勢”。同時(shí)，在其看來，為了保持更優(yōu)質(zhì)的競爭力，作為接駁客戶的終端，類似于O2O這種物業(yè)管理的商業(yè)模式也要進(jìn)行更多的優(yōu)化。

值得注意的是，2014年“花樣年·彩生活”于港交所成功上市之后，國內(nèi)房地產(chǎn)物業(yè)公司的上市步伐明顯加速，當(dāng)前已有彩生活、中海物業(yè)、綠城服務(wù)、中奧到家這四家物業(yè)公司在港股上市。而如果碧桂園物業(yè)上市順利，其將成為登陸A股的第一家物業(yè)公司。

上市招股說明書顯示，報(bào)告期內(nèi)碧桂園物業(yè)的毛利率與中奧到家、開元物業(yè)接近，整體略高于同行業(yè)可比公司的平均水平，主要是因?yàn)楸竟镜奈飿I(yè)管理項(xiàng)目的平均規(guī)模較大，規(guī)模化效應(yīng)明顯。而在取得了3088億元的銷售業(yè)績之后，今年第一季度，碧桂園又實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1506.6億元，相比萬科的1502.7億元、恒大的1069億元暫時(shí)位列行業(yè)第一。看起來，碧桂園物業(yè)的規(guī)模化效應(yīng)將進(jìn)一步凸顯。