深圳改革開放前20年，羅湖區以緊鄰香港的優勢，沿著廣九鐵路線，率先開發了人民南路以國貿大廈為標志的商貿區、以蔡屋圍各大銀行及后來地王大廈組成的金融區、以東門老街為中心的商業鬧市區。這三塊構成了羅湖區的金三角，也是早期深圳的時尚熱鬧中心，加上羅湖有幾棟高層大廈喜用金色，一時有金色羅湖之稱。

進入二十世紀，福田、南山先后崛起，科技、文化、旅游等新產業的風頭逐漸超越羅湖，城市發展重心西移明顯。2010年深圳總體規劃一度確定前海是福田中心之后的深圳未來重心，深感被邊緣化的羅湖強烈要求，把羅湖與福田圈成一個能和前后海并列的大中心和雙中心。正是這種不甘落后的心態讓羅湖痛下決心，繼前幾年提出羅湖金三角的振興計劃后，這次十三五又提出上百個城市更新項目，要在五年內建設一個全新羅湖。

一個重整活力和聲望的羅湖，是靠大量的拆舊建新能達到的嗎？是的，羅湖老了，街道相對狹窄，停車位也不夠，對新產業新企業的吸引力不足了。但羅湖大量鏟除老舊建筑，建成福田、南山一樣的新物業，就能將城市重心西移的趨勢扭轉或緩和嗎？這是羅湖區城市更新必須要面對的問題。比如羅湖在商業綜合體上從來都是領先的（從國貿免稅商場、天安商業、東門百貨到近十年都是領先的萬象城、KK Mall），擁有最高摩天樓的記錄也是最多的（從國貿、地王大廈到京基100和更瘋狂的H700計劃），如果這些最高摩天樓、最時尚的商業綜合體都不能聚攏羅湖的人氣和信心，那么通過城市更新產生更多同質甚至更貴的摩天樓和商業綜合體，是不是就管用呢？

這就需要追問并精確診斷清楚，到底是什么因素導致了羅湖與福田、南山之間此消彼長、城市重心不斷西移的現象？

第一重要的是地理空間元素，原來導致羅湖興旺的鐵路＋口岸交通，被更多往西（靠近珠江口從而更便捷與香港及內陸溝通）的交通連接（依次是廣深高速＋皇崗口岸、地鐵＋福田口岸、西部通道＋深圳灣口岸）所取代；

第二是產業及人才元素，地域相對狹小的羅湖憑借口岸、深圳墟和老寶安縣政府所在地的基礎發展娛樂、商貿和金融辦公可以一時風生水起，福田、南山幅員相對寬廣則更多發展工業，通過工業升級迅速發展高科技產業并吸引了大量產業創新前沿的人才。

這兩方面原因包含的時空發展趨勢都不是人力因素所能左右，也非關房屋及基礎設施的老舊，因而目前羅湖遍地開花的拆舊建新就不可能對癥施治，而如此大規模的外科手術式的拆建，給羅湖這位老弱病人帶來的可能是更大的風險，并可能干凈地切除了唯一能夠與其它新區競爭的優勢——這個優勢也是其劣勢，就是老舊與久遠，完全視乎價值判斷。

拆舊建新的代價

或者有人會說羅湖的老舊過時了，舊的不去，新的就不可能來。大規模城市更新正是剔除老朽以便新生。比如說橫穿特區內三區的深南大道，羅湖的深南大道沿線沒有曠闊的綠化帶及公園，不借助湖貝城市更新項目把深南路邊的大樓和古村拆了，沿線就永遠無法有開闊漂亮的公園綠地。

消滅臟亂差的城中村與古村環境，讓這片包括有羅湖區政府物業在內的老舊建筑升級換代成高大上形象，并為羅湖深南大道增加開闊綠色視野，這大概是羅湖區政府推動湖貝城市更新，并接納現有大拆少留方案（將近40公頃更新范圍內拆除70萬平米現有建筑、僅僅保留張公懷月祠堂及周邊約56%的古村）的主要原因吧？

那么羅湖區要付出的成本有哪些呢？

第一：環境的。拆除70萬平米現有建筑要產生大約100萬方建筑垃圾，并在地庫開挖中產生約200萬方渣土，兩者相加多過光明滑坡造成災難的渣土；

第二：社會的。拆除古村和城中村會讓大約4萬住戶居民必須搬離，有些已經在這里居住20多年，拆掉的是他們為深圳服務并繁衍撫育第二代的故鄉，可能會造成不小的社會擾亂，影響到居民居住權利的保障和“來了就是深圳人”的認同感；

第三：經濟的。低端服務人口的離開會加大城市服務成本，加重因為長距離上班通勤帶來的交通擁堵，損害城市效率和健康；

第四：文化的。湖貝的空間可以幫深圳上溯到600年前的歷史，而老舊但處于中心或許就是羅湖最獨特的（與其他區相比）并可再利用的文化歷史資源。

這四方面的成本如果能夠量化相加，相信會比羅湖從中得到的地價及形象收益高得多。

新舊共生的好處有哪些？

那么在羅湖區政府關于景觀等方面的預期和所付出的成本之間，還有什么辦法能趨利避害提供更優的綜合效益？

這就是土木再生研究團隊在開發商方案基礎上所做的研究與改進。首先滿足區政府的三點需求：

1）臟亂差環境改善，在不全部拆除古村和城中村房屋及街巷的前提下能否做到？

答案是當然。這里面包括迷你消防系統進入湖貝狹窄街巷、老房子結構安全加固及衛生、燃氣設施的進入、下水道改進。這些經驗措施在其它治理好的城中村和古村古鎮都應用得非常普遍，比如深圳水圍、皇崗和外地的嶺南新天地、烏鎮、麗江。

2）現有物業落后面貌能否改進？

這個也是肯定可以做到，開發商的全新項目（比如萬象新城）和老舊物業（湖貝古村）通過綜合整治品質提升后并置在一起，其形象面貌不僅僅有煥然一新感，也有歲月痕跡被精心擦拭后的歷史質感沉淀其中，這就像京基100在混搭華僑城loft創意園區、華潤萬象城混搭上海新天地或田子坊的感覺，這比所有全新高檔商業綜合體更加有文化特色，為羅湖增添更多逼格。

3）羅湖區的深南大道能否因為這個項目而有景觀上的飛躍？

原開發商方案正是基于這個考慮把湖潤、湖臻兩棟高層住宅樓拆除，并把湖貝古村剩余部分與深南大道之間做成130米寬的開敞公園。但在不付出高昂拆遷成本拔除兩棟大廈的前提下，就現有80多米的開敞空間能否做出更獨特和有影響力的景觀？調整方案給出的建議是，將現有80米敞口做成也許是深圳最長的臺階花園，讓大家穿過綠化樹木、拾級或無障礙地緩坡而上，跨過湖貝路，以一種環村城墻的二層系統來俯瞰、環游和進入格局完整、新舊雜糅的古村，或者通過這個二層系統進入周邊的商業及社區。這樣一種先抑后揚的古村體驗效果，肯定比將低矮的古村通過130米開寬公園直接敞開在深南大道上要獨特和吸引人得多，因為綠化景觀從來不是以開闊寬度來取勝。

新舊共生還能有哪些驚喜？

在主要滿足區政府這三項期望的基礎上，調整方案還有更多超出預期的貢獻：

1）保留和繼續使用羅湖文體公園原有高大綠化樹木部分，減少不必要的因為開發對公共資源的侵擾；

2）保留和繼續使用中興路等綠化市政設施良好的道路街巷，減少基礎設施的浪費投入和步行友好區域的不斷減少，并通過空中各種步行、自行車和創新的個人捷運系統來立體舒解交通問題；

3）在村民與各業主拆遷賠償預期、開發容量不變的前提下，保留一半物業免于拆除，就是為政府增加了15萬平米以上的保障房資源，幫助政府更好完成保障房任務，并且盡可能減少拆遷對原有社區與居民、原有特色經營和服務的侵擾和沖擊。

4、在過去一年關于湖貝的各種專業和公眾討論，已經將湖貝更新推到了全國關注的視野中，新舊共生方案的探索相對較為周到地響應了村民、開發機構、部分居民、歷史文化及社會關注者對方案的期待，也是羅湖眾多更新方案里的創新探索。

新舊共生的困難有哪些？

凡是創新都是利弊相隨，新舊共生方案有哪些困難要克服的呢？

1）通常只有綜合整治（不拆）和拆除重建（拆）這兩個極端模式的城市更新政策，能否接納這種新舊混合模式？這需要更新主管部門在政策上做出調整，而這種基于實踐需求的反饋，恰恰能在邏輯上、價值觀上和利益關系上更系統清晰地完善城市更新的一系列制度安排，這也是開放創新的深圳必定會探索的方向。

2）技術及規范的突破，比如更新項目掛牌出讓規定是凈地如何兼容保留物業、覆蓋率過大是否有問題、不符合日照標準的村民房能否做保障房、保留老舊物業年限及安全確認都復雜、消防人防相關限制能否放寬、屋頂花園開放管理權屬等等問題。這些技術及規范問題可能帶來一些麻煩，但這些麻煩相比大拆除大開挖造成的資源浪費、渣土場環境壓力及社會服務成本及效率的影響來說，是更值得面對和去解決的小麻煩。

3）不習慣也沒見過這樣的修舊共生的更新方式，不想嘗試未知做法及其風險——這種思維觀念上的慣性和自我設限，才是這種更新方式推行的最大障礙。但這不恰恰是羅湖區要解決自身相對被邊緣的關鍵嗎？只有建筑的更新，沒有觀念做法上的創新，羅湖談不上自新，更談不上再現昨日輝煌。

與“城市共生”的雙年展主題相呼應

3月20日深港城市建筑雙城雙年展發布新一屆展覽主題是“城市共生”，展場確定在南頭古城城中村。羅湖區能探索城中村更新的新舊共生模式，將是對這個展覽主題的最好回應。

（本文轉載自微信公眾號“土木再生”，由公眾號授權轉載）