五環外，2000年入住，兩居室……這樣的房子，為何是非普通住宅？317北京樓市新政的發布讓“普通住宅”這一詞匯成為不少購房人熱議的話題。據了解，目前北京樓市執行的普通住宅標準，是2014年9月30日調整的，調整標準則是依照的2013年全市住房平均單價2.2萬元/平方米、260萬元/套。近三年未調整過的普通住宅標準，與北京樓市目前的市場行情，顯然已經不太匹配。新房市場上，除部分遠郊區縣項目，普通住宅已難覓蹤影。二手房市場上，雖然實際價格已難達到普通住宅標準，但為降低稅費，買賣雙方只能配合壓低網簽價，但首付款卻減少的有限。業內人士呼吁，普通住宅的標準，應建立動態調節機制，跟上市場的行情，避免很多剛需、剛改購房人“被豪宅”，讓政策更符合實際，讓稅收優惠政策可以惠及更多普通家庭。

明明是老破小,怎么就成了“豪宅”？

徐先生買房過程中遭遇了一件“擰巴”事，他要買的房子到底普通不普通？

他看中的是位于朝陽區東五環外一個1999年入住的樓盤，由于是換房，他選擇了該小區的一處96平方米的三居，業主報價500萬元。

看過了房，中介就為徐先生算了一筆賬，該房源是業主名下滿五唯一的房，稅費最低的方式就是把網簽價格做到374萬元，這樣徐先生只需要支付8.5萬元的契稅，不用承受業主的個人所得稅和差額增值稅。但是如果按這個價格網簽的話，徐先生向銀行貸款也得按這個額度計算。

317新政前，按照認房不認貸的政策，徐先生的情況屬于購買首套房，首付不能低于35%，也就是不低于107萬元，317新政后，像徐先生這樣曾經貸款買過房的人被認定是購買二套房，首付不能低于60%，即224萬元。疊加上另一部分首付款，徐先生就要準備350萬元。

這是徐先生和賣家配合做低網簽后的結果，中介告訴徐先生，如果他不想把網簽價格做低，想按照銀行評估價多貸點款，對于他買的這個價位的房子，怎么算都是不合算的。銀行的評估價會比市場價低一些，一般是實際成交價的80%-90%。以銀行能評估的最高價450萬元計算，按照原來的政策，徐先生的首付款不能低于180萬元，而依照最新的政策，徐先生則必須準備至少360萬元的首付，再加上沒有計算到貸款金額里的房款，首付款就已經達到410萬元。而且，如果網簽價格超出了普通住宅標準，這套房子還面臨著差額5.6%的增值稅，由于房主購房原值很低，這筆費用也不是小數。

照此說法，如果不按照中介的建議把房子“做”成普通住宅，徐先生的首付、交易稅費成本都要有大幅增加。但讓徐先生不明白的是，明明是一處“老破小”，怎么就成了豪宅？

除了像徐先生這樣換房的購房人遭遇“被豪宅”外，一些首次置業的剛需購房人也同樣有此困擾。新房市場不必說，幾乎都已在普通住宅標準之外，而一些入住已經十余年的小區，即使是小兩居，也難以達到普通住宅的標準。購房人為了省稅，就得付出遠超于35%的首付，購房負擔大大提升。

現行標準近三年未調整,購房人為避稅只能放棄貸款額度

普通住宅標準究竟是如何確立的呢？《廣廈時代》了解到，目前北京執行的普通住宅標準是2014年9月30日公布，2014年10月8日起正式實施的。2014年9月30日，北京市住建委、北京市財政局、北京市地稅局聯合發布通知，調整本市享受稅收優惠政策普通住房平均交易價格，全市住房平均交易價格按照2013年度的單價每建筑平方米2.2萬元、套總價260萬元確定。區域調整系數為五環內1.5，五至六環之間1.2，六環以外0.9。

依據此通知，北京普通住宅標準，除建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140平方米（含）以下兩條硬性標準外，價格紅線設置在了五環內為單價低于39600元/平方米、總價低于468萬元；五環到六環為單價低于31680元/平方米、總價低于374.4萬元；六環外為單價低于23760元/平方米、總價低于280.8萬元。

至此之后，普通住宅標準再未調整過。2014年，該標準剛調整時，有數據稱，享受到普通住房稅收優惠的購房家庭比重擴大到90%以上。而三年后的今天，能夠享受到普通住房稅收優惠的購房家庭比重已經嚴重縮減。

在新房市場，根據中原地產研究中心數據統計，從2016年1月1日到今年3月20日，北京合計簽約商品房住宅65600套，其中非普通住宅為29642套，占比45.2%，而這一數據中還包含了限價200萬元以內的自住型商品房。

2014年，該標準調整時，依據是2013年度住宅平均交易單價2.2萬元。而根據中原地產研究中心數據統計，2016年北京普通住宅+自住型商品房+別墅成交均價為35268元。這三年間，不僅房價發生了變化，貨幣投放量也同樣在變化。

嚴格遵照現行的普通住宅標準，北京主要的居住區基本已難覓普通住宅。某中介公司北苑某門店經理小王告訴《廣廈時代》，以他所在門店房源量最大的北苑家園為例，2005年左右的房子，目前兩居的主流價格大都在600多萬元，而該區域的普通住宅價格標準為374萬元，這也就意味著購房人要想享受普通住宅的稅后優惠政策，只能把合同價格定在這一標準，貸款最多也就能貸240萬，也就意味著購房人想在該區域購買一套兩居，首付就要準備400萬元左右。

如果不這樣做，想提高貸款額度，購房人就要面臨許多稅款的增加，契稅、印花稅、土地增值稅都相對可以接受，但交易差額5.6%的增值稅，對于很多購房人來說是很大的負擔，為了省下這筆稅，只能接受少貸款。

長效機制下政策應相互配合,提升標準有助市場平穩發展

對于普通住宅標準的調整，購房人也有擔心，如果調整了是否意味著鼓勵購房？北京市房地產業協會秘書長陳志表示，普通住宅標準的適當提升有助于市場的穩定。2016年底的中央經濟工作會議為今年樓市定下“平穩健康發展”主基調，提出要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，并就房地產市場長效機制建設做出了布局。在長效機制的建設過程中，應考慮各項政策之間的配合，制度的調整也應以買房是用于生活，而不是用于獲得財產性收入為調整目標。

普通住宅標準的調整是一項常規工作，應考慮到市場的實際情況，照顧大多數群體的利益，讓更多普通家庭購買自住型住房時，可以享受到政府提供的稅收優惠政策。

亞豪機構市場總監郭毅則認為，317調控新政將貸款標準從認房不認貸調整到了認房又認貸，這實際上就從房貸層面限制住了首套和二套之間的區別。在這個基礎之上，如果把普通住宅的標準適當提升，則對剛需和剛改客群有一定保護作用，可以用一個相對低的首付，來實現他的居住需求。從這個角度上講，提升普通住宅標準與317調控新政保護首次置業剛需自住需求的目的是一致的。

不過，中原地產首席分析師張大偉也提醒，普通住宅標準與二手房過戶指導價調整是同步的，標準提升可能相應帶來二手房稅費的提升，對于購房人也不能算全是利好，需要辯證來看。

普通住宅與非普通住宅區別

北京市享受稅收優惠政策的普通住房認定標準如下：

1、住宅小區建筑容積率在1.0（含）以上；

2、單套建筑面積在140平方米（含）以下，并參考其實際成交價格確定；

3、實際成交價格原則上應當低于按本通知確定的所在區域住房平均交易單價或套總價的1.2倍。

根據2014年版普通住房認定標準：五環內為單價39600元/平方米、總價468萬元；五環到六環為單價31680元/平方米、總價374萬元；六環外為單價23760元/平方米，總價281萬元。單價、總價兩個標準符合其一即可。

在北京，所購住房凡不滿上述任何一條的，即屬于非普通住宅。

￥契稅

契稅標準與是不是普通住宅無關。

買方購買首套房，90平方米以下的，按成交價1%征收，90平方米以上，按成交價1.5%征收。

買方購買二套房一律按成交價3%征收。144平米以上（含144平米），則都是按成交價3%征收。

￥印花稅和土地增值稅

普通住宅，印花稅和土地增值稅免征。

非普通住宅，贈與時需要向雙方各收0.05%的印花稅，還需要按成交價的1%征收土地增值稅。

￥增值稅及附加：

根據2016年3月24日的營改增方案：

個人將購買未滿2年的住宅對外銷售，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；

個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

實際繳稅時還包括城建稅、教育費等，實際執行稅率標準為5.6%

(原題：《您家的房子“普通”嗎？》）