住宅體系非常復雜，影響因素極多，往往從不同層面不同視角來觀察住宅體系，得出的觀點可能會截然不同。如果跳出“市場”內部視角，從政府與市場關系調整的層面來觀察住宅體系，或許能得出一些不同的觀點和結論。上世紀70-80年代，主要經濟體相繼開展的供給側結構性改革，則是觀察住宅體系中政府與市場的關系調整的重要案例。

上世紀70-80年代，美國、英國開展的供給側結構性改革是在市場經濟模式下，宏觀經濟管理方式的調整，是從凱恩斯主義有效需求管理向強調市場與自由競爭的供給管理的轉變。同時期，針對經濟發展過程中暴露的問題，德國也從對長期奉行的社會市場經濟模式進行了微調，更加強調市場與自由競爭的供給管理，明確提出“少一些政府，多一些市場”的自由主義經濟主張。而日本也展開了一系列供給側結構性改革，試圖從原先政府主導市場經濟模式逐步擺向市場經濟模式。

在主要經濟體供給側結構性改革過程中，住宅體系成為政府與市場關系調整的重點。受各經濟體的資源稟賦、政策發力的目的與路徑、住宅體系的所有權類型等眾多因素影響，住宅體系中政府與市場的關系調整在主要經濟體之間呈現出明顯的不同，絕非完全同質。但同時也可以發現，在改革過程中，政府與市場的關系在住宅體系整體功能、角色定位進行了明顯調整，在住房體系的供給、持有、需求等環節上也有所變化。

第一，轉變住宅體系的整體功能，逐步減輕政府在社會保障上的責任，更加鼓勵市場發揮作用。上世紀70年代末，英國公營住房約占住宅總量的二分之一，由于公房租金太低，僅為成本租金的57%，政府每年要撥出大量資金補貼房租，給財政造成很大壓力。1979年，英國保守黨政府執政，發布“幫助家庭”宣言，其中強調促進自有住房部門的發展、社會住房出售和私人租賃部門振興。其后，撒切爾政府對住房保障制度進行改革，政策重點轉移到鼓勵和支持居民自建住房和購買住房方面，大量出售原有公房，從而加快了住房體系自由化進程。1973年，日本政府在編制年度預算時作出“福利元年”的宣言，表明要將經濟增長的成果用于社會保障，但同年發生了第一次石油危機，提出“福利元年”宣言的基礎發生動搖。從70年代末開始，日本自民黨和政府開始強調家庭相互扶助的重要性，暗示了減輕社會保障公共責任的意圖，將家庭的定位由社會保障的“對象”變為“旗手”，隱含了“不是國家支撐家庭，而是家庭支撐國家”的轉變。

第二，轉變住宅體系的角色定位，住宅體系成為部分國家政府調節經濟景氣的抓手。德國作為特例，盡可能保證了住房政策的獨立性，將住房政策與家庭鼓勵政策、就業政策、收入再分配政策以及財產積累政策等其他社會政策相對隔離。但其他主要經濟體，往往將住宅政策從屬于經濟政策，作為刺激經濟增長的手段。從上世紀70年代開始，日本政府為了擴大經濟，將住宅政策從屬于經濟政策，積極推進房地產市場發展，每當經濟增速放緩，就擴大住宅金融公庫的規模，作為刺激經濟增長的手段。住宅金融公庫在1979年創設了分段償還制度，降低了返還初期5年期間的負擔，并在1980年設立提供父母子女兩代貸款繼承償還制度。80年代中期到90年代前半期，日本政府為了擴大內需不斷增加住宅金融公庫的融資供給。1985年設立特別補貼貸款制度，進入上世紀90年代，金融公庫又將分段償還制度變更為緩慢償還制度，在1993年、1994年進一步降低最初5年期間的返還額，并階段性擴大了對取得住宅者住房貸款的減稅。在住宅金融公庫被廢止后，又通過對住宅貸款減稅等手段，刺激經濟增長。

第三，在住房供應環節上，政府由直接干預轉向間接干預。在上世紀60年代以前，英國主要面臨的是住房短缺問題，政府在生產環節直接干預住房市場的運行，通過設立專門的機構、提供運營資金，重點解決住房供求矛盾尖銳、嚴重短缺的問題。進入70-80年代，住房供求基本達到平衡，政府干預也逐步轉向間接干預，采取對普通住房發展商住房建設投資和私人住宅投資實行優惠貸款（長期低息貸款或貼息貸款）、貸款利息減免等辦法，支持非盈利性機構發展低成本、低租金住房，間接干預住房供應，通過市場為中低收入居民提供住房保障。80年代初期，美國里根政府大膽縮減了住宅政策，1981年，里根指定了一個研究住房問題的30人委員會，提出了100項建議，基本重點是放松或取消影響住房供給的規章，向低收入家庭提供直接的現金補助，并基本停止了對住房建筑的補貼。有資料顯示，在1981-1987年間，為住房和城市發展部援助住房計劃的撥款從319億美元降至94億美元。

第四，在住房持有環節上，政府大力推進產權私有化，使得居民擁有自有房產的意愿不斷膨脹。主要經濟體普遍認為，一個擁有住房財產的階層，是最穩定的階層，有利于整個社會的安定。同時，推動公房私有化，也可相應減輕政府直接干預住房市場而帶來的壓力。上世紀70年代末期開始，主要經濟體出現了住房產權私有化的態勢，紛紛減少公共住房建設，自有房產率呈現明顯的上升趨勢，自有房產逐步占據住宅所有形態的中心。有資料顯示，到2002年，在西班牙、意大利、挪威、愛爾蘭等國自有房產率接近或超過80%，在英國、美國、加拿大、日本等國為6成左右。英國在推進改革過程中，提出“優先購買權”。凡租住公房的住戶有權優先、優惠購買其所住的公房，并依據居住年限，以相應的優惠折扣購買，最大優惠折扣可達60%。居住條件越差、居住年限越長的公房，買房折扣越大。日本自民黨政府則通過經濟增長增加中間階層，并通過稅收、住宅金融公庫等手段誘導中間階層取得自有房產，通過自有房產的建設進一步促進經濟增長。

1980年、2002年主要經濟體房屋自有率（%）、資料來源：OECD（2004）；查爾斯 古德哈特（2010） 楊暢 圖

第五，在住房需求環節上，政府縮小了支持的人群范圍，更加強調個人的主動性，并轉變補貼方式。上世紀80年代，日本政府則重點引導中間階層取得自有房產，對于雇傭不穩定、收入不增長、未婚等家庭的支持力度相對較弱，這些人群試圖居住穩定和生活安定則是很困難的。美國里根政府執政之后減少了聯邦政府在住房問題上的卷入，把權力交給州和地方政府，強調私人主動性和向困難戶提供租金支付憑單（直接付款），讓他們在市場上自己尋找住房。同時，政策目標更加針對低收入家庭，排除了前期能夠接受補貼的中低收入家庭。1979年執政的英國保守黨政府發布“幫助家庭”宣言，宣言中并沒有涉及無家可歸者的安置或公共部門的住房問題。相應的住房政策并不是為了響應人們的住房需求，而是拓展自有住房的規模及強化市場。在1989年經濟衰退中，英國政府進一步轉變了住房政策主體，更加強調增強私人部門的作用，減少住房相應補貼，明確以援助低收入者為目標。

（本文僅代表個人觀點）