住宅體系非常復(fù)雜，影響因素極多，往往從不同層面不同視角來(lái)觀察住宅體系，得出的觀點(diǎn)可能會(huì)截然不同。如果跳出“市場(chǎng)”內(nèi)部視角，從政府與市場(chǎng)關(guān)系調(diào)整的層面來(lái)觀察住宅體系，或許能得出一些不同的觀點(diǎn)和結(jié)論。上世紀(jì)70-80年代，主要經(jīng)濟(jì)體相繼開(kāi)展的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，則是觀察住宅體系中政府與市場(chǎng)的關(guān)系調(diào)整的重要案例。

上世紀(jì)70-80年代，美國(guó)、英國(guó)開(kāi)展的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式下，宏觀經(jīng)濟(jì)管理方式的調(diào)整，是從凱恩斯主義有效需求管理向強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)與自由競(jìng)爭(zhēng)的供給管理的轉(zhuǎn)變。同時(shí)期，針對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中暴露的問(wèn)題，德國(guó)也從對(duì)長(zhǎng)期奉行的社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式進(jìn)行了微調(diào)，更加強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)與自由競(jìng)爭(zhēng)的供給管理，明確提出“少一些政府，多一些市場(chǎng)”的自由主義經(jīng)濟(jì)主張。而日本也展開(kāi)了一系列供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，試圖從原先政府主導(dǎo)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式逐步擺向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式。

在主要經(jīng)濟(jì)體供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革過(guò)程中，住宅體系成為政府與市場(chǎng)關(guān)系調(diào)整的重點(diǎn)。受各經(jīng)濟(jì)體的資源稟賦、政策發(fā)力的目的與路徑、住宅體系的所有權(quán)類型等眾多因素影響，住宅體系中政府與市場(chǎng)的關(guān)系調(diào)整在主要經(jīng)濟(jì)體之間呈現(xiàn)出明顯的不同，絕非完全同質(zhì)。但同時(shí)也可以發(fā)現(xiàn)，在改革過(guò)程中，政府與市場(chǎng)的關(guān)系在住宅體系整體功能、角色定位進(jìn)行了明顯調(diào)整，在住房體系的供給、持有、需求等環(huán)節(jié)上也有所變化。

第一，轉(zhuǎn)變住宅體系的整體功能，逐步減輕政府在社會(huì)保障上的責(zé)任，更加鼓勵(lì)市場(chǎng)發(fā)揮作用。上世紀(jì)70年代末，英國(guó)公營(yíng)住房約占住宅總量的二分之一，由于公房租金太低，僅為成本租金的57%，政府每年要撥出大量資金補(bǔ)貼房租，給財(cái)政造成很大壓力。1979年，英國(guó)保守黨政府執(zhí)政，發(fā)布“幫助家庭”宣言，其中強(qiáng)調(diào)促進(jìn)自有住房部門(mén)的發(fā)展、社會(huì)住房出售和私人租賃部門(mén)振興。其后，撒切爾政府對(duì)住房保障制度進(jìn)行改革，政策重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到鼓勵(lì)和支持居民自建住房和購(gòu)買(mǎi)住房方面，大量出售原有公房，從而加快了住房體系自由化進(jìn)程。1973年，日本政府在編制年度預(yù)算時(shí)作出“福利元年”的宣言，表明要將經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的成果用于社會(huì)保障，但同年發(fā)生了第一次石油危機(jī)，提出“福利元年”宣言的基礎(chǔ)發(fā)生動(dòng)搖。從70年代末開(kāi)始，日本自民黨和政府開(kāi)始強(qiáng)調(diào)家庭相互扶助的重要性，暗示了減輕社會(huì)保障公共責(zé)任的意圖，將家庭的定位由社會(huì)保障的“對(duì)象”變?yōu)椤捌焓帧保[含了“不是國(guó)家支撐家庭，而是家庭支撐國(guó)家”的轉(zhuǎn)變。

第二，轉(zhuǎn)變住宅體系的角色定位，住宅體系成為部分國(guó)家政府調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)景氣的抓手。德國(guó)作為特例，盡可能保證了住房政策的獨(dú)立性，將住房政策與家庭鼓勵(lì)政策、就業(yè)政策、收入再分配政策以及財(cái)產(chǎn)積累政策等其他社會(huì)政策相對(duì)隔離。但其他主要經(jīng)濟(jì)體，往往將住宅政策從屬于經(jīng)濟(jì)政策，作為刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的手段。從上世紀(jì)70年代開(kāi)始，日本政府為了擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)，將住宅政策從屬于經(jīng)濟(jì)政策，積極推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，每當(dāng)經(jīng)濟(jì)增速放緩，就擴(kuò)大住宅金融公庫(kù)的規(guī)模，作為刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的手段。住宅金融公庫(kù)在1979年創(chuàng)設(shè)了分段償還制度，降低了返還初期5年期間的負(fù)擔(dān)，并在1980年設(shè)立提供父母子女兩代貸款繼承償還制度。80年代中期到90年代前半期，日本政府為了擴(kuò)大內(nèi)需不斷增加住宅金融公庫(kù)的融資供給。1985年設(shè)立特別補(bǔ)貼貸款制度，進(jìn)入上世紀(jì)90年代，金融公庫(kù)又將分段償還制度變更為緩慢償還制度，在1993年、1994年進(jìn)一步降低最初5年期間的返還額，并階段性擴(kuò)大了對(duì)取得住宅者住房貸款的減稅。在住宅金融公庫(kù)被廢止后，又通過(guò)對(duì)住宅貸款減稅等手段，刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

第三，在住房供應(yīng)環(huán)節(jié)上，政府由直接干預(yù)轉(zhuǎn)向間接干預(yù)。在上世紀(jì)60年代以前，英國(guó)主要面臨的是住房短缺問(wèn)題，政府在生產(chǎn)環(huán)節(jié)直接干預(yù)住房市場(chǎng)的運(yùn)行，通過(guò)設(shè)立專門(mén)的機(jī)構(gòu)、提供運(yùn)營(yíng)資金，重點(diǎn)解決住房供求矛盾尖銳、嚴(yán)重短缺的問(wèn)題。進(jìn)入70-80年代，住房供求基本達(dá)到平衡，政府干預(yù)也逐步轉(zhuǎn)向間接干預(yù)，采取對(duì)普通住房發(fā)展商住房建設(shè)投資和私人住宅投資實(shí)行優(yōu)惠貸款（長(zhǎng)期低息貸款或貼息貸款）、貸款利息減免等辦法，支持非盈利性機(jī)構(gòu)發(fā)展低成本、低租金住房，間接干預(yù)住房供應(yīng)，通過(guò)市場(chǎng)為中低收入居民提供住房保障。80年代初期，美國(guó)里根政府大膽縮減了住宅政策，1981年，里根指定了一個(gè)研究住房問(wèn)題的30人委員會(huì)，提出了100項(xiàng)建議，基本重點(diǎn)是放松或取消影響住房供給的規(guī)章，向低收入家庭提供直接的現(xiàn)金補(bǔ)助，并基本停止了對(duì)住房建筑的補(bǔ)貼。有資料顯示，在1981-1987年間，為住房和城市發(fā)展部援助住房計(jì)劃的撥款從319億美元降至94億美元。

第四，在住房持有環(huán)節(jié)上，政府大力推進(jìn)產(chǎn)權(quán)私有化，使得居民擁有自有房產(chǎn)的意愿不斷膨脹。主要經(jīng)濟(jì)體普遍認(rèn)為，一個(gè)擁有住房財(cái)產(chǎn)的階層，是最穩(wěn)定的階層，有利于整個(gè)社會(huì)的安定。同時(shí)，推動(dòng)公房私有化，也可相應(yīng)減輕政府直接干預(yù)住房市場(chǎng)而帶來(lái)的壓力。上世紀(jì)70年代末期開(kāi)始，主要經(jīng)濟(jì)體出現(xiàn)了住房產(chǎn)權(quán)私有化的態(tài)勢(shì)，紛紛減少公共住房建設(shè)，自有房產(chǎn)率呈現(xiàn)明顯的上升趨勢(shì)，自有房產(chǎn)逐步占據(jù)住宅所有形態(tài)的中心。有資料顯示，到2002年，在西班牙、意大利、挪威、愛(ài)爾蘭等國(guó)自有房產(chǎn)率接近或超過(guò)80%，在英國(guó)、美國(guó)、加拿大、日本等國(guó)為6成左右。英國(guó)在推進(jìn)改革過(guò)程中，提出“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”。凡租住公房的住戶有權(quán)優(yōu)先、優(yōu)惠購(gòu)買(mǎi)其所住的公房，并依據(jù)居住年限，以相應(yīng)的優(yōu)惠折扣購(gòu)買(mǎi)，最大優(yōu)惠折扣可達(dá)60%。居住條件越差、居住年限越長(zhǎng)的公房，買(mǎi)房折扣越大。日本自民黨政府則通過(guò)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)增加中間階層，并通過(guò)稅收、住宅金融公庫(kù)等手段誘導(dǎo)中間階層取得自有房產(chǎn)，通過(guò)自有房產(chǎn)的建設(shè)進(jìn)一步促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

1980年、2002年主要經(jīng)濟(jì)體房屋自有率（%）、資料來(lái)源：OECD（2004）；查爾斯 古德哈特（2010） 楊暢 圖

第五，在住房需求環(huán)節(jié)上，政府縮小了支持的人群范圍，更加強(qiáng)調(diào)個(gè)人的主動(dòng)性，并轉(zhuǎn)變補(bǔ)貼方式。上世紀(jì)80年代，日本政府則重點(diǎn)引導(dǎo)中間階層取得自有房產(chǎn)，對(duì)于雇傭不穩(wěn)定、收入不增長(zhǎng)、未婚等家庭的支持力度相對(duì)較弱，這些人群試圖居住穩(wěn)定和生活安定則是很困難的。美國(guó)里根政府執(zhí)政之后減少了聯(lián)邦政府在住房問(wèn)題上的卷入，把權(quán)力交給州和地方政府，強(qiáng)調(diào)私人主動(dòng)性和向困難戶提供租金支付憑單（直接付款），讓他們?cè)谑袌?chǎng)上自己尋找住房。同時(shí)，政策目標(biāo)更加針對(duì)低收入家庭，排除了前期能夠接受補(bǔ)貼的中低收入家庭。1979年執(zhí)政的英國(guó)保守黨政府發(fā)布“幫助家庭”宣言，宣言中并沒(méi)有涉及無(wú)家可歸者的安置或公共部門(mén)的住房問(wèn)題。相應(yīng)的住房政策并不是為了響應(yīng)人們的住房需求，而是拓展自有住房的規(guī)模及強(qiáng)化市場(chǎng)。在1989年經(jīng)濟(jì)衰退中，英國(guó)政府進(jìn)一步轉(zhuǎn)變了住房政策主體，更加強(qiáng)調(diào)增強(qiáng)私人部門(mén)的作用，減少住房相應(yīng)補(bǔ)貼，明確以援助低收入者為目標(biāo)。

（本文僅代表個(gè)人觀點(diǎn)）