“未來地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將不再只是靠圈地蓋樓、資產(chǎn)升值或者持有物業(yè)運營收租，依托于科技發(fā)展和內(nèi)容升級的地產(chǎn)服務(wù)消費時代即將來臨。”從上海萬科離職，履新正大商業(yè)地產(chǎn)執(zhí)行總裁的鄭華日前向澎湃新聞記者說出了他的判斷，“這也就意味著地產(chǎn)商要面對的下一個競爭對手可能來自任何一個領(lǐng)域，任何一個行業(yè)。”

建筑師的理想與實踐

提起鄭華，人們多會想到他的上一個身份——前“上海萬科副總經(jīng)理及產(chǎn)業(yè)公司總經(jīng)理”。作為上海萬科轉(zhuǎn)型“城市服務(wù)配套商”計劃的重要推動者之一，鄭華和其團隊構(gòu)建了上海萬科商辦及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)體系并落地多個非住宅項目，成為萬科轉(zhuǎn)型之路上濃墨重彩的一筆。

但不為人知的是，這一切源自鄭華在地產(chǎn)行業(yè)多年的積淀和思考。

畢業(yè)于同濟大學(xué)的鄭華早在1996年就開了第一家公司，從事建筑規(guī)劃和地產(chǎn)策劃。“那個年代，還沒有真正意義上的房地產(chǎn)市場和地產(chǎn)開發(fā)商的概念，我們做‘代甲方’，相當(dāng)于項目總包，從工程的前期策劃到施工建設(shè)。”

鄭華回憶，那時候負責(zé)的項目包括靜安公園、中國最早的旅游地產(chǎn)項目之一大連老虎灘和湖南省長沙市黃興路步行街綜合體。

2005年前后，市場逐漸規(guī)范，大型的房地產(chǎn)開發(fā)集團也開始成型并組建自己的設(shè)計團隊，以“代甲方”的身份去參與一個項目的設(shè)計變得困難。為了實踐自己的建筑夢，鄭華于2006年加入保利置業(yè)成為上海區(qū)主要負責(zé)人之一，負責(zé)過很多知名項目。

建筑設(shè)計出身的鄭華心中一直有著一個對于“城市空間開發(fā)”的理想——空間是為人類的生活服務(wù)的，而設(shè)計師追尋的始終是讓空間更好服務(wù)人類的生活。

這是鄭華離開保利的原因，同樣也是他加入正大集團的原因。

關(guān)于行業(yè)未來的思考

過去造房子強調(diào)空間的功能屬性，臥室、客廳、廚房，盡量多擠出一些房間，在90平方米的空間里做3房甚至4房。隨著人們生活水平的提高，地產(chǎn)商又開始強調(diào)產(chǎn)品屬性，用更好的材料造房子，選用各種昂貴的石材以彰顯房子的尊貴和品質(zhì)。顯然如今這種以銷售為導(dǎo)向的“產(chǎn)品地產(chǎn)”模式已遭遇到發(fā)展的瓶頸。

于是越來越多的開發(fā)商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，持有物業(yè)并通過有效運營獲取長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。這種模式被總結(jié)為以租金收益為導(dǎo)向的“運營地產(chǎn)”。

在商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，運營的重要性開始被強調(diào)。商場的位置、人氣和營業(yè)額與租金息息相關(guān)，也就是說一家好的商場人氣旺，消費多，租金自然就高。于是有的商場選擇采取與商家分成營業(yè)額的方式來抵一部分收取租金。這種方式使商場更為積極的運營和服務(wù)商戶。這便是“服務(wù)地產(chǎn)”的一種雛形。

準(zhǔn)確地說，未來開發(fā)商要提供的不再只是一個空間，同時還要提供填充這個空間的服務(wù)。如何把空間轉(zhuǎn)化為消費，才是未來的大生意。鄭華解釋，“未來地產(chǎn)商對商場店家所收取費用不再是固定租金，而是按商場店家所產(chǎn)生的服務(wù)內(nèi)容效益收費。

未來將是一個內(nèi)容為王的時代，哪怕是在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)，有好的內(nèi)容才能占據(jù)市場的主導(dǎo)權(quán)。這足以解釋萬達何以發(fā)展院線，不斷收購文化內(nèi)容。萬科全面涉足商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老、文化、教育、家裝等新業(yè)務(wù)板塊，行業(yè)巨頭們紛紛將未來轉(zhuǎn)型的核心思路放在提供更好的服務(wù)之上。

隱形巨頭浮出水面

基于“服務(wù)地產(chǎn)”將成為地產(chǎn)行業(yè)未來方向的判斷，鄭華選擇了正大集團。

不同于傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型仍需要通過“買買買”來解決服務(wù)和內(nèi)容上的短板，正大集團龐大的實業(yè)資源讓其在服務(wù)地產(chǎn)發(fā)展方面擁有得天獨厚的優(yōu)勢。

成立于1921年的正大集團是一家以食品、零售、電訊三大事業(yè)為核心，同時涉足金融、地產(chǎn)、制藥、工業(yè)制造、國際貿(mào)易等10多個行業(yè)領(lǐng)域的多元化跨國集團。在食品領(lǐng)域，正大的雞蛋、豬肉、白羽雞、蝦產(chǎn)量全球排名皆在前兩位。服務(wù)全球100多個國家，近30億消費者，2015年銷售額高達450億美元。

“做世界的廚房、人類能源的供應(yīng)者。”這是正大集團的愿景，提供“從土地到餐桌”的全產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)品和服務(wù)，立志為消費者提供高品質(zhì)的安全、健康食品。而正大在食品、零售、工業(yè)、醫(yī)藥、通訊等方面的產(chǎn)業(yè)資源都可以成為正大未來服務(wù)生活需求的強大力量。正大在泰國擁有近1萬家7-11便利店，在泰國擁有著最大綜合電訊運營商TRUE，還有著萬客隆、蓮花超市等等大量的消費終端，這意味著正大會更懂消費者，這些資源整合起來都是傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商所不具備的。

如何整合正大旗下的自有品牌、戰(zhàn)略資源，運用正大集團的優(yōu)質(zhì)資源加速新商業(yè)地產(chǎn)模式的孵化和落地，實現(xiàn)商業(yè)空間內(nèi)容優(yōu)質(zhì)化和服務(wù)精準(zhǔn)化，實現(xiàn)未來人們的美好“新生活”的愿景，將是鄭華及其團隊面對的下一個挑戰(zhàn)。