2月27日，杭州市河東路與長板巷交叉口的一處空地上，建筑工人正在做開工的前期準備——朝暉九區24幢“危房拆復建”項目即將開工，這也是杭州首個危房拆復建項目。

朝暉九區24幢住宅樓建成于1974年，5層磚混結構，共有65套房屋。該樓因地勢低洼常年積水，導致沉降和傾斜問題日益嚴重，后被鑒定為D級危房。

“朝暉九區24幢是全市危房拆復建的試點項目，也可以說是一個特例。這并不意味著所有危舊房都要拆除重建。杭州在對城鎮危舊住宅房屋的治理改造上，還是優先采取成片改造方式。”杭州市下城區住建局副局長黃堅告訴澎湃新聞（www.kxwhcb.com）

被鑒定D級危房，傾斜率接近國標4倍

據了解，建成于1974年的朝暉九區24幢是2個單元的5層住宅樓，磚混結構，建筑面積約2504平方米。該樓原為杭州鏈條廠自管房，2003年杭州鏈條廠破產后房屋移交杭州市房產管理局，并由下城區住建局管理。所有65套房屋中，64套參加房改，1套為直管公房。

“上世紀70年代鏈條廠效益好，樓房建好時是附近最高的樓，不過隨著周邊住宅樓越建越多，這幢房屋成為地勢最低的低洼房，很容易積水。因為戶型小，除邊套外其它住戶都共用廚房和衛生間，1980年代末又加建了一些衛生間。”杭州鏈條廠老職工周大爺告訴澎湃新聞，他是這幢樓里的第一批住戶，在這里住了40多年。

“朝暉九區24幢積水和傾斜一直是社區頭疼的問題。2001年社區成立后，就因積水問題對24幢及其周邊進行過測量，結果24幢窨井口比周邊低1.3米以上。每次下中雨這里肯定積水，得請消防人員拿水泵抽。后來索性在24幢東面專門加建了一個高壓水泵房，梅雨季節或雨量稍大的日子就開動，這樣積水問題才有所緩解。”杭州市下城區朝暉街道虹園社區主任施國衛告訴澎湃新聞。

低洼積水對朝暉九區24幢產生了嚴重影響，沉降和傾斜問題逐漸暴露并持續惡化。2008年，經鑒定，24幢整體向北頂點位移較大。2013年，該樓被鑒定為C級危房，下城區委托第三方跟蹤監測，并制訂應急預案和加固治理方案。2016年11月，該樓被鑒定為D級危房，傾斜率25‰，接近國家標準7‰的四倍。

改建后面積不變可優化戶型結構

澎湃新聞梳理發現，雖然D級危房的鑒定報告2016年11月才出具，但朝暉九區24幢的拆復建方案早在2015年就被提上當地政府的工作日程。

2015年11月13日，杭州下城區新聞網發布《我區正式啟動朝暉九區24幢危房解危治理工作》一稿稱：作為全市危房拆復建的試點項目，我區正式啟動了朝暉九區24幢解危工作。該房屋解危遵循“政府主導、業主主體、經費自理、適當補助”的原則，通過工程實施，達到解除房屋結構危險，局部改善戶型的目的。

施國衛告訴澎湃新聞，24幢的65套房屋中，最小套的建筑面積僅27平方米，最大也只有46.01平方米。在溝通過程中，幾乎每戶都希望通過拆復建改善居住面積。不過，拆復建項目必須符合不超過國有建設用地使用權屬證書、房屋權屬證書載明的用地面積和建筑面積，不改變原房屋用途，不突破原建筑占地面積和原建筑高度等“三不”原則。這意味著，不但重建房屋的總高度、長度和寬度等都不能變，就連每套房屋的面積都不能變。唯一能做的只有優化戶內結構，讓住戶獲得更大的得房率，保證做到一戶一衛等。

“2015年底，下城區朝暉街道制定了第一份方案，要求100%的業主都簽訂搬離協議才能拆復建。最終僅26戶初步同意搬離，占總戶數的41%，這個項目一度僵持。考慮到房屋的狀態一直在惡化，2016年6月，經多方調查、反復協商制定了第二份方案，并用5個月的解釋和動員，最終與64戶全部達成協議。按照計劃，2018年7月是朝暉九區24幢拆復建回遷的日子。”施國衛向澎湃新聞表示。

改建費用80%應由全體業主承擔

黃堅告訴澎湃新聞，杭州在對城鎮危舊住宅房屋的治理改造上，優先采取成片改造方式。對尚不能進行成片改造或3年內未能啟動成片改造的城鎮危舊住宅房屋，采取單獨改造的方式。在單獨改造時，主要采取維修加固的方式進行解危。如無法通過維修加固解危的，采取政府回購或拆復建。對于拆復建項目，除需遵循“三不”原則外，用地性質、規劃指標（采光、通風、日照、消防等）必須符合拆復建條件。房屋所有權證、土地使用權證無須變更。

“按規定，朝暉九區24幢的拆復建改造費用中，至少80%的費用應由全體業主共同承擔，業主再按原建筑面積比例進行分攤，管理單位下城區房管局最多承擔20%。”黃堅向澎湃新聞表示。

“從現行規定來看，朝暉九區24幢的產權所有人需承擔一筆不小的改建費用。但總體上，房產在改造后的增值部分要遠大于改建費用。”浙報傳媒地產研究院院長丁建剛告訴澎湃新聞，以朝暉九區24幢為例，該小區的老房屋均價在2萬元/平方米左右，但離24幢一路之隔的某樓盤目前售價超過4萬元/平方米。復建的房屋雖仍處于老小區，其綠化配套不如新開發小區，但因為是新建住宅，套內戶型、結構等不是同小區老房屋能比的，因此價格上會有很大的提升，升值部分會遠高于改建投入。