國內銀行間市場首單公募房地產信托投資基金（REITs）產品落地。

2月20日，興業銀行主承銷的“興業皖新閱嘉一期房地產投資信托基金”（以下簡稱“興業皖新REITs”）在銀行間市場發行，該產品總規模5.535億元，其中優先A級證券發行利率為4.80%，優先B級證券發行利率為5.40%，均低于市場平均水平。

REITs是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。盡管早在2007年，國內監管部門就開始推動REITs試點，但直到近兩年，由于國內房地產市場存量產生了需求，國內才有機構逐步試點推出REITs以及類REITs產品。

一位信托業內人士向澎湃新聞表示，由于國內目前對于REITs并沒有完整的相關制度設計，所以本次興業的這款產品從嚴格意義上來說，依舊屬于類REITs產品。而此前國內批復的幾款REITs產品，大多則是按照資產證券化產品進行審核。從國外成熟市場來看，REIT都是偏股型且流動性較好。

1.銀行間市場首單REITs怎么玩？

安徽新華傳媒股份有限公司 (下稱“皖新傳媒”，601801.SH)作為該REITs產品的發起機構，以其名下八家新華書店門店物業為基礎資產發行REITs。其中，優先A級證券金額為3.3億元，優先B級證券規模為2.235億元，期限均為18年，每3年設置開放期，評級機構對優先A、B兩檔的評級分別為AAA和AA+。

興業銀行作為主承銷商，負責產品結構設計、盡職調查、報送審批、發行承銷等工作，旗下子公司興業國際信托有限公司和興業國信資產管理有限公司分別擔任本項目的發行載體和私募基金管理人。

2.產品如何交易？

該REITs產品于2016年12月14日獲得中國人民銀行行政許可批復獲準發行，并根據中國人民銀行有關規定在全國銀行間債券市場交易流通。發行載體興業信托表示，該REITs產品投資者群體分布廣泛，其中涵蓋商業銀行、保險、基金、券商和信托等各類主流投資機構，此次發行各檔證券認購倍數接近兩倍。

一位信托研究人員向澎湃新聞表示，銀行間市場首單REITs產品的重要性在于商業銀行的投行部門可以作為產品的主承銷商，更加深度地介入交易結構設計和發行的全流程，從而承擔更加主動的角色，“就像券商在交易所的角色一樣”，該人士表示。

3.中國到底有沒有真正意義上的REITs？

早在2007年，中國監管部門就嘗試推動國內REITs試點。2009年，中國投資有限責任公司成立了中國首個美元房地產REITs股權投資平臺，發行并管理中國首只海外REITs美元投資基金。2012年12月，證監會下發了第一張券商類不動產基金管理牌照，為REITs做好了前期準備。2013年4月，證監會就資產支持證券投資基金管理辦法征詢專業機構意見。

在政策頻出的同時，國內出現了一批“試水”REITs的機構。2014年4月，由中信金石基金團隊操盤的中信啟航專項資產管理計劃作為REITs試點產品正式設立，規模52億元。2015年7月，鵬華前海萬科REITS正式問世，成為首單投向不動產的公募基金。

此后，制度完善的步伐不斷加快。2015年7月，人民銀行金融市場司召開銀行間REITs試點工作閉門小組會議，表示將盡快啟動試點項目。2016年3月，國務院轉批國家發改委《關于2016年深化經濟體制改革重點工作的意見》中明確提出“研究制定房地產投資信托基金規則，積極推進試點”，為金融機構開展REITs試點工作指明方向；同年10月，國務院印發《關于積極穩妥降低企業杠桿率的意見》提出按照“真實出售、破產隔離”原則，積極開展以企業應收賬款、租賃債權等財產權利為基礎資產的資產證券化業務，支持房地產企業通過發展房地產信托投資基金向輕資產經營模式轉型，進一步明確政府部門通過推動REITs市場健康發展，盤活存量不動產資產的改革思路。2017年2月14日，中國證券投資基金業協會召開黨委擴大會議，協會黨委提出，協會將研究推動“公募基金+資產證券化”的房地產投資信托基金（REITs）模式，實現長期資本與公共治理形成的各類公共設施作為基礎的長期資產對接，真正提升金融服務實體經濟的效率，推動結構性改革深入發展。

不過，一位信托業內人士向澎湃新聞表示，由于國內目前對于REITs并沒有相關制度設計，所以本次興業的這款產品從嚴格意義上來說，依舊屬于類REITs產品。而此前國內批復的幾款REITs產品，大多按照資產證券化產品進行審核。從國外成熟市場來看，REITs都是偏股型且流動性較好。